购房者在整个购买和售卖过程中遇到许多法律文件。转让契约（Deed of Assignment）启动转移财产，是很重要的一项。同时，遗产认证书（Grant of Probate）是管理物业的必要条件 – 用于管理死者的遗嘱（和他们留下的物业）。
This article was translated from Deed of Assignment and Grant of Probate: Why are these legal documents important? by Rachael Soh.
在买房过程中，您会遇到大量需要签署的文件。根据地契所处的阶段，您或许会被要求签署转让契约。或是在搜寻地契的过程中，您的律师可能发现其中一位地主已经逝世，而其他地主正在出售该物业。您的律师就会询问他们是否有为死者取得遗产认证书。
不该轻视这两份文件，没了它们，将无法顺利购买房产。
什么是转让契约（Deed of Assignment）？
这是一份法律文件，可以让多种类型财产的所有权，从一方转移到另一方。根据法律，“财产（property）”在此被定义为：可被拥有或具备金钱价值的“物件”和“权力”。它也可能表示一样物件的受益权力。一些最常见的财产，举例包括房地产、租金收入、股份和知识产权。
哪些是常见的转让契约类型？
1. 转移和贷款转让契约
房地产普遍上会使用2种各别的契约。在各别地契或分层地契被发出前，出售房地产会使用转移契约。卖家会把财产的拥有权交给买家，从而给与他们房产拥有权的证明。
银行使用贷款转让契约，让财产拥有人将他们房产的产权和权益分配给银行，作为贷款的担保。这也适用于一同申请银行贷款的共同买房者，他们将各别把各自财产的份额分配给银行。例如，如果两个人共同购买房产并一同贷款，每个人会将其50%的权利和财产利息分配给银行。
要了解更多有关共同贷款的内容，请在此处阅读我们的指南。
2. 租约转让契约
当几个租户与房东签订特定租期的租约后，如果其中一位租户在租期内无法居住的话，房东可以与租户和顶替者签署租约转让契约。这是为了将先前的租户利益与责任分配给顶替的租户。
这是比起让现有的所有租户，签署全新的租赁协议来得更好的选择。
3. 出租收益转让协议
当用作贷款抵押的房产同时也被出租时，银行通常会使用这份契约，出租收益转让契约使银行有权在屋主拖欠贷款时，获得从房产所得的任何收益（来自租赁、租金等）例如，A公司向A银行贷款。
作为担保，A公司使用他们出租给B公司的厂房与A银行签署了出租收益转让协议。几个月后，A公司无法每月还款和拖欠贷款。A银行可以使用出租收益转让协议，利用B公司的租金来抵消还款，也可以对A公司采取行动以偿还余额。
当涉及贷款时，两方（个人或公司）之间也可以使用出租收益转让协议。
读: 什么是单位计算表（Schedule of Parcel）如何利用单位份额（Share units）方程式计算您房产的管理费？
什么是遗产认证书（Grant of Probate）？
简单来说，遗产认证书是马来亚高等法院密封的正式文件，确认文件上所提到的人（执行人）有权处理遗产 – 收集所有遗产、偿还债务和房产贷款并将净余额分配给受益人。
遗嘱（Will）和遗产认证书（Grant of Probate）有什么分别？
遗嘱是一份法律文件，详细说明您去世后财产该如何处理和其他愿望；遗产认证是以赋予一个人或一群人处理死者财产权力的法律程序。这个解决遗嘱的过程称为遗产管理。
遗嘱认证有3种形式，这取决于是否有遗嘱。
1. 遗产认证书
当有合法遗嘱、已任命执行人且愿意采取行动。执行人需要根据1959年遗嘱认证和行政管理法（Probate and Administration Act 1959, “PAA 1959”）第3条，向高等法院申请遗产认证书。
2. 附有遗嘱的遗产管理委任状（Letters of Administration）
当有合法遗嘱，但执行人不愿意、无法采取行动，或遗嘱中没有指定执行人的话，那么打算成为管理人的一方将需要在高等法院申请附有遗嘱的遗产管理委任状（1959年遗嘱认证和行政管理法第16条）。
3. 遗产管理委任状（如果没有遗嘱）
当没有合法的遗嘱（死者没有立下遗嘱），打算成为管理人的一方需要申请遗产管理委任状（1959年遗嘱认证和行政管理法第30条）。
如何申请财产管理的遗产认证？
1. 遗产认证书
要向法院申请授予认证书需要以下文件：
- 死亡证明
- 执行人的身份证
- 受益人身份证
- 遗嘱原件
- 地契/房产所有权证明
- 房屋贷款声明（如有需要）
- 死者的银行账户资料
- 任何其他资产的文件
- 任何负债或贷款的文件
通常，这需要耗时3 – 6个月的时间才能从高等法院得到授权。尽管在吉隆坡，法院通常是从申请日期起的一个月内发放授权。
2. 附有遗嘱的遗产管理委任状
申请程序类似在高等法院申请遗产认证书，分别在于执行人不愿意或无法执行，或遗嘱中没有任命执行人，根据1959年遗嘱认证和行政管理法第16条，下列人员可按以下顺序申请并获得遗产管理委任状。
- 全财产继承人或剩余财产继承人；
- 已故全财产继承人或剩余财产继承人得个人代表；
- 遗嘱中的受益人，如死者无合法遗嘱，则有权获得遗产管理委任状；
- 具有权益的继承人；
- 死者的债权人。
3. 遗产管理委任状
获得遗产管理委任状比遗产认证书相比的成本来得更高且耗时。通常获得遗产管理委任状需要6个月到一年以上的时间。
视乎死者遗产的规模，管理人可以通过不同方法获得遗产管理委任状。
由超过RM200万的全部或部分不动产组成的资产
对于这些资产（土地、房屋、办公室等），管理人必须在高等法院获得遗产管理委任状（1959年遗嘱认证和行政管理法第30条）。此外，如果资产价值超过RM500,000，管理人需要提供两名拥有在司法管辖区内资产等于死者资产数额的担保人（guarantors），作为对遗产适当管理的保证，除非法院下达免除命令。
由不超过RM200万的全部或部分不动产组成的资产
管理人可以根据1955年小额遗产（分配）法（Small Estates (Distribution) Act 1955, “SEDA 1955”）申请分配。这项申请可在地政总署署长的房地产分配处（Estate Distribution Unit of the Department of the Director-General of Lands and Mines , “JKPTG”）或相关的土地局（SEDA 1955第4条）提出。小额资产分配通常成本较低，而且比获得遗产管理委任状的时间来得快。
遗产管理人需要提交以下文件：
- 小额遗产申请表A（Form A）
- 受益人的身份证或出生证明
- 死者的结婚证书（如有）
- 死亡证明
- 资产证明
- 土地局认证的真实副本或正式地契搜查
- 地税和评估收据
成功申请后，将在高等法院举行听证会，以决定遗产管理。听证期间，管理人和受益人必须在场。如果法院信纳申请的详细信息正确无误，将会发出分发令（Distribution Order）。
仅由动产组成且少于RM600,000的资产
对于这些资产，如果没有人有权申请遗产认证书（Grant of probate）或遗产管理委任状（Letters of administration）的话 – 那么感兴趣的受益人可以通过Amanah Raya Berhad（1995年公众信托机构法令第17条，Public Trust Corporation Act 1995）申请简易管理（Summary administration）。所发出的遗产管理委任状，将以宣告(Declaration)的方式概述资产。
通常，通过Amanah Rakyat Berhad管理可动资产的过程大概需要4 – 6 个月。
获得遗产认证书/遗产管理委任书之后会如何？
法院授予遗产认证书或遗产管理委任书后，执行人或管理人变可以继续执行以下操作：
a) 收集死者的全部财产
执行人/管理人可以要求将所有金融资产或银行储蓄转入“执行人账户（Executorship account）”；EPF和保险赔偿除外，因如果已提名，这两者都将进入受益人的户口。
b) 偿还死者的债务和贷款（如有），和
执行人。管理人必须在分配遗产前还清所有剩余的债务或税款。这可能包括死者的未偿贷款、单据和税务。
c) 如果有遗嘱，则按死者意愿分配遗产，否则根据1958年分配法令（Distribution Act 1958）。
遗产执行人/管理人应据此准备一个遗产账户，并记录所有显示房产和金钱分配方式的文件。这些文件应包括：
- 显示已付债务和税款的收据；
- 处理遗产的支出收据；和
- 受益人的书面确认，表明他们已经收到他们的遗产份额。
总之，了解购房过程中可能会遇到的各种文件是明智的做法。如果您有任何不确定的事项，请务必确保与您的律师澄清所有疑问，切勿签署任何未向您详细解释内容的文件。
若您喜欢此指南，请阅读：马来西亚屋主的地税、单位地税和门牌税指南