马来西亚的分层物业业主必须每月支付物业管理费。这笔资金用于维护物业的公共区域。我们将了解为何业主需支付管理费，以及它的计算方式。
当“分层（strata）”一词通过1985年分层产权法（Strata Title Act 1985）首次引入马来西亚时，分层物业主要由高层住宅和商业单位组成 – 包括组屋、公寓、服务式公寓、小型办公室家庭式办公室（Small Office Home Office, SOHO）、小型办公室灵活办公室（Small Office Flexible Office）和小型办公室多功能办公室（Small Office Versatile Office, SOVO）。该法案随后被修改，加入了具有共享设施和设备的有地房产，例如有围栏和保安的社区。
为了对马来西亚分层物业的管理提供更清晰和更严格的明文规定，政府于2015年实施了2013年分层管理法（Strata Management Act 2013, SMA）。
马来西亚的管理费是什么？
分层物业内的设施和公共区域，如公寓楼，由所有单位业主共同拥有。因此，业主必须共同支付管理费，也称为服务费，以管理和维护产业及其设施。
在马来西亚，房主将根据SMA 2013法支付这些月费。在分层地契发行前，这些费用由联合管理机构或JMB（Joint Management Body）收取和管理；在分层地契发行后，由管理公司或MC（Management Corporation）管理。
管理费涵盖了什么？
管理费主要用于支付管理和维护物业的重复性费用，包括：
- 聘请保安员
- 物业管理和行政人员
- 电梯、停车场、游泳池和健身房等公共区域的水电费
- 清洁服务
- 园林绿化服务
- 维修升降机和手扶梯
- 对共同产业进行小型维修
试想象有很多单位的高层公寓 – 如果业主不按时支付公寓管理费的话，这些账单将如何支付，谁来管理和保护他们的物业？
除了管理费外，业主还需要每月支付储备金（Sinking Fund）。这笔款项是管理费的10%，用于应付洪水灾害等紧急情况，和建筑外墙粉刷等重大工程。
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公寓管理费是如何计算的？
决定物业管理费的主要因素，是运营和维护物业的总支出费用。在SMA 2013之前，由分层业主支付的储备金和每月管理服务费，是根据建筑面积或每平方英尺 （PSF）计算。SMA现在要求所有共享单位作为计算这两项费用的基础 – 而不仅仅是根据所拥有的单位的楼层面积。
需支付管理费的计算公式：运营支出÷公寓项目中共享单位的总数
那么什么是共享单位呢？根据SMA 2013，房地产发展商在出售开发项目中的任何单位之前，必须向建筑专员 （Commissioner of Building，COB）提交一份单位计算表（Schedule of Parcels）。
单位计算表（Schedule of Parcels）本质上是一个“平面图”，它显示了开发中单位的概览和楼层尺寸。在分阶段开发的情况下，计算表必须展示暂时性区域中所建议的新的暂时性单位分配。它将包括所有单位份额（Share Units）、附属单位和公共物业的尺寸、面积。
单位份额（Share Units）是发展商的持牌土地测量师，所分配给每个单元的数字，用于决定每个业主的管理费用、储备金和投票权。单位份额根据附属地块的面积、用途、大小和位置，使用各州相关分层所有权规则规定的公式计算。
在单位份额的计算中，将根据单位所享有的设施，分配不同的数额。例如，带有步行楼梯的单位，与带有空调电梯的单位的数额，有所不同。
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普遍上马来西亚物业管理费的范围是？
管理和维护物业的支出，取决于以下因素：
- 服务水平：建筑物的业主、JMB和MC需要决定“可接受”的服务水平。 例如，每班的警卫人数或走廊被清扫的次数。
- 设施类型：设施越先进，管理费越高。
- 公共区域的大小和类型：精心设计的游泳池，比带有步行道的小公园的维护成本更高。
- 开发项目的密度：费用由各单位平分，因此高密度房产的业主最终将支付更少的费用。例如，公寓A有100个单位，而公寓B有50个单位，它们的设施和土地面积相似。两个公寓将有相似的支出费用。但是，公寓A的业主最终将支付较少的费用，因为成本由100名业主分摊，而公寓B仅由50名业主分摊。
Henry Butcher Malaysia董事总经理Low Hon Keong表示，管理费主要取决于设施类型和开发项目的密度。
巴生谷的平均管理费在每平方英尺RM0.25至RM0.50之间。位于KLCC或Bukit Bintang等黄金地段的房产，则因其位置而需要支付更高的费用。
“这些地区的大多数物业都是高端项目，具有前卫的功能，如高速或个人电梯、加强保全和漂亮的景观。这些先进的设施维护成本更高，因此管理费更高。他们可能平均每平方英尺支付RM0.50。”，Low 说。
他说，小城市或城镇的管理费不一定较低。
马六甲的物业可能比吉隆坡的类似单位的管理费更高，因为单位总数较少，因此成本由较少的业主分担。”
在管理高层住宅的成本中，保安费占了很大一部分；而在有地的分层物业中，美化园林的费用相当可观。与普通的有地房产不同，地方议会只负责收集有地分层物业的废物 – 公共区域的清洁、美化园林和维护，由分层计划的物业管理层负责。
马来西亚有地分层物业的平均管理费为：
- 洋房RM1,000至RM1,500
- 半独立楼RM600至RM1,000
- 排屋低于RM500
您能为管理费讨价还价吗？
技术上来说，您无法协商管理费。管理费由JMB或MC 在其年度股东大会 (AGM) 期间决定。改变费率的唯一方法，是在年度股东大会期间提出这个问题，并让大多数业主同意并投票赞成。因此，业主参加年度股东大会很重要，这样他们就不会对利率有任何变化感到惊讶。
但是，如果您发现所收取的管理费用，并未反映在所提供的服务素质上的话，您可以向管理层提出质疑。单位业主有权查看帐单，并可向JMB提出要求，费用不超过RM50。想了解被选为代表您分层物业业主的人是否负责任，请阅读您的分层物业是否由正确的JMB或MC管理？
谁支付出租物业的管理费？
根据法律，房东（房主）支付维护费。若有任何支付管理费的特殊安排，由租户代表房东作为租金的一部分支付，则需要在租赁协议中反映出来。如果房东未能支付管理费，租户可以采取法律行动或决定终止租赁协议。
分层物业居民必须意识到他们的责任和义务，并努力承担责任，以保护他们所居住物业的价值。
