在马来西亚，对于自雇人士或自由职业者来说，申请房屋贷款的过程比较漫长。然而，当你准备好所有的非标准文件时，这过程或许就不会那么的困难了！
此文章的原文发表为 Housing loan checklist: Non-standard documents you need to know 并由李维宁所翻译。
说到个人理财，马来西亚的大多数自由职业者可能会嫉妒他们的公务员朋友和家人。我们都知道他们获得贷款是多么容易。对于我们这些没有固定工作的人来说，补税、买保险和申请房屋贷款是一个漫长得多的过程。但更长的过程并不一定意味着它很困难。如果你准备充分，把所有的非标准文件都准备好了，你就可以顺利地拥有你的第一套房子了。
我可以在没有物业文件的情况下获得房屋贷款吗
没有收入证明是不可能获得房屋贷款的，因为你的收入稳定性和还款能力没有保障。 如果你是一名公务员，正式雇员，或受薪人士，准备房屋贷款申请所需的文件是相当容易的。然而，自雇人士可能没有相同的基本文件。
以下是一些属于自雇类别的工作例子：
- 小贩、日薪工人、电子商人
- 零工经济工作者（Grab、Foodpanda、Lalamove）
- 私人导师
- 活动组织者
- 自由职业者（摄影师、设计师、作家、健身教练等）
- 作者
- 音乐家
- 小企业家
当你属于上述类别时，你仍然可以获得房屋贷款。但是，房屋贷款的自雇文件略有不同。
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申请房屋贷款需要哪些文件
为确保顺利申请房屋贷款，申请人须提交以下标准文件：
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工资单
证明个人房屋贷款的最重要文件之一。
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雇员公积金 (EPF) 报表
这是一个证明你收入水平和稳定性的好方法。
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银行对账单
证明你确实拿到了你的薪水。
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大马卡 MyKad副本
作为马来西亚公民，几乎所有房屋贷款的申请都需要你的身份证副本。
正如你可能看到的，一个自雇人士在提供上面列表中的前两个文档时可能会遇到问题。这就是为什么马来西亚的自雇人士的房屋贷款需要一些非标准文件才能获得批准。
马来西亚房屋贷款文件清单：申请房屋贷款所需的7份非标准文件
与受薪人员不同，自雇人士没有固定的工资单。银行在批准你的房屋贷款申请前，会审查检讨你的财务状况。作为一名自雇人士，当涉及到每月还款时，银行可能会认为你的收入 “不可预测” 。然而，你可以提供以下7份非标准文件来证明你的收入和财务状况：
1. 商业登记证
即使你的公司很小或是一名自由职业者，这份商业登记证(Business Registration)将会是一份非常重要的文件。企业注册可以增强客户与你打交道的信心，也会显得更专业。此外，注册日期对银行来说非常重要，因为它将证明业务的可持续性是合理的。
2. 业务概况 (Business profile)
这一点很重要，这样银行才能识别你的业务性质。即使是一个简单的网站或官方的Facebook、Instagram或LinkedIn页面也足够了。
3. 历年收入、纳税申报表、资产负债表的财务记录
如果你能提供一份有组织的前几年的收入、纳税申报表、损益表和资产负债表的财务记录，你的房屋贷款申请被批准的几率就会更高。
我们为你列出了一份你可以做的事情：
- 确保你的企业已在马来西亚公司委员会/ Suruhanjaya Syarikat Malaysia (SSM) 注册
- 保留与你的业务相关的所有报表、文件和许可证
- 根据最新日期或评估年份为所有文件夹贴上标签。这样的话，当银行要求你提供某一份的收入证明时，也会比较方便找到你所想要的文件资料。
4. 个人所得税报表
马来西亚的许多自雇人士或自由职业者可能不会向马来西亚内陆税收局（IRBM）或 LHDN 申报他们的收入。然而将过去三年的所得税报表记录在案，对帮助你获得房屋贷款批准大有帮助。
如果你需要缴纳所得税，通常意味着你的年收入超过 RM34,000（扣除 EPF 后）或从企业获得收入（通过收益或营业利润）。这是银行更愿意看到的收入稳定性。
5. 银行对账单
对于正式工作的求职者来说，银行对账单可以证明他们确实得到了工资。对于那些在马来西亚自雇人士或自由职业者，银行对账单显示实际的业务收入和利润产生。
6. 储蓄
从银行的角度来看，储蓄是证明和显示你稳定收入来源的最好方式，它会让你积累存款。如果你不能出示你的储蓄记录，就很难证明你生意的稳定性。
7. 信用评分报告
马来西亚的银行或金融机构有他们评估你信用评分的方法。由于信用评分反映了消费者的信用风险，银行会参考两份比较流行的信用报告CCRIS和CTOS来协助评估。良好的信用评分将使你成为一个更有吸引力的贷款候选人。有了良好的信用评分，你甚至可以获得更好的房屋贷款利率，甚至更快的贷款批准。
其他可以帮助你获得房屋贷款的技巧
以下内容也可以帮助你获得房屋贷款批准:
1. 寻找担保人
可靠的担保人必须有雄厚的财务背景。可以是任何人; 你的家人，亲戚，甚至是亲友。这个人的评估将基于他或她的收入稳定性，就业背景，以及信用评分，以最大限度地减少你作为自雇人士的风险和责任。
2. 向自雇人士提供房屋贷款的银行申请
银行在批准申请时会非常地“挑剔”。在你申请房屋贷款之前，花点时间研究批准自雇人士贷款的银行，并找出每家银行的房屋贷款利率。以下是一些为自雇人士提供房屋融资的银行：
- CIMB Property Financing
- Bank Rakyat Home Financing-I
- HSBC Ideal Home Plan
3. 房屋信贷保证计划（HCGC）
在2022年财政预算案期间，政府已根据住房信用担保计划 (HCGC) 拨出了RM20亿。这是为了帮助那些没有固定收入证明的人。政府意识到零工工人、小企业主和农民在获得住房贷款方面面临的挑战。
事实上，这些人有偿还贷款的能力，但没有固定收入证明文件，申请住房贷款的过程非常困难。这一举措不仅有利于潜在购房者，也将加速当地房地产市场的增长。到目前为止，BSN MyHome 2021 (Program Perumahan Rakyat) 是其中一项房屋计划。