| 裂缝的类型 | 标明 | 发生时间 |
| 塑性沉降
塑性收缩 初期热收缩 长期干燥收缩 龟裂 钢筋腐蚀 混凝土碱集料反应 | A,B,C
D,E,F G,H I J,K L,M N | 10分钟至3小时
30分钟至6小时 1天至2到3星期 几个星期或月 1至7天 – 有时甚至更晚 几年或更早 超过5年 |
房屋缺陷是业主面临的噩梦之一。 不幸的是，缺陷的发生尤其都是在缺陷保修期（DLP） 结束后，这也变成了马来西亚许多住宅高层建筑屋的常态。找出你身为购房者的权利、房产缺陷检查的贴士以及如何建立法律案件来索赔潜在的缺陷。
This article was translated from Defects in strata buildings in Malaysia: Your homebuyer rights & how to build a legal case by Sueki Khaw.
购买新建的分层物业，如公寓或服务式公寓，必须等待36个月才能收到发展商发出的房屋交接通知信，告知物业已经竣工，钥匙可以准备领取。
发展商通常会呈交购房者一个文件档并内附一些文件，包括一份缺陷表格。该表格用于记录业主发现的任何房屋缺陷，然后必须在30天内提交给发展商进行整修。其基于买卖协议（SPA）中的缺陷保修期（DLP）条款。
在房屋缺陷方面，购房者有什么权利？
分层物业的SPA样板（附表H）是根据1966年房屋发展法令（控制与执照）（HDA）所规定。其概述了买家和房地产发展商之间的标准条款和条件。
HDA 的第 14 条规定，建筑材料和工艺须符合 SPA 里规定的描述，住宅单元和所有公共设施应按照附表 4 中规定的描述，以良好和熟练的技术方式建造 。根据附表二，建筑计划需得到有关当局的批准。
HDA中有关缺陷保修期的第30条款规定房屋单位或公共财产的任何缺陷、缩水或其他故障，如果在交房后的24个月内变得明显（明显的瑕疵），应由发展商来修复。这24个月的期限被称为缺陷保修期。
如果发展商无法在 30 天的通知期内修补瑕疵，买家可以进行修补工作，相关的费用将从从发展商的律师，即是作为利益相关者持有的任何款项中扣除该费用，而具体取决于SPA附表3的第 5 项。发展商必须在房屋交接前 21 天内以现金或银行保函的形式向建筑物专员 (COB) 存入一笔不少于估计建设成本（不包括土地）的 0.5% 或 RM50,000.00， 视较高者为准。 COB 应为每个开发区维护并开设一个共管房产缺陷户口 (CPDA)。 他能将抵押金用于进行任何必要的工作，以维修公共财产中的任何缺陷，以解决 在DLP 期间收到来自以下各方的缺陷投诉：
- 买家；
- 业主；
- 联合管理机构；
- 管理机构
- 管理机构支会
- 由 COB 根据法令第 86(1) 或 91(1)条款委任的管理代理；
- 任何其他有关联的人士，只要经由 COB 准许
新分层业主的重要提示
如果出现大面积的缺陷，在经由COB的批准下，可以由CPDA提供资金进行建筑审计，以记录相关缺陷并提出适当的整修方案和估计费用。
在行动管制令期间，公共物业的审计和整修工作被推迟。“2020年减少新冠肺炎（Covid-19）影响临时措施法案”的第 36 条允许从 2020 年 3 月 18 日至 2020 年 8 月 31 日排除在外，并在部长获得批准之下提出申请延长 DLP 的计算时间。 这些后续公报包括，但不限于：
- P.U.(A) 386 规定从 2021 年 1 月 1 日延长至 2021 年 3 月 31 日
- P.U.(A) 121 规定从 2021 年 4 月 1 日延长至 2021 年 6 月 30 日
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在房屋缺陷检查期间你应该做什么？
身为非技术人员，首次购房者可能不知道什么算是缺陷以及如何检查建筑屋、公用设施或表面上的缺陷。查看我们为新房主准备的房屋缺陷检查清单。
- 在检查时，买家应参考附表4和有关当局批准的图纸，如附表2。
- 任何偏差出现在已批准的建筑计划及与附表4和附表2中所描述的存有偏差均属于缺陷。未完成的工作、不符合良好的工艺以及缺乏合理的人类居住条件都被视为缺陷
- 在缺陷保修期后再次出现缺陷的整修必须当作未完成的工作并提交给发展商进行修复。维修必须能够解决根本原因，并恢复受影响的建筑组件的特有使用寿命，就像没有发生过缺陷一样。
- 如果在不超过 RM50,000 的缺陷问题上出现任何争议，购房者可以向购屋者仲裁庭提起诉讼。仲裁庭的管辖权应限于自缺陷保修期满后 12 个月的缺陷索赔。
如果我需要帮助来检查财产缺陷，我该怎么办？
你可以选择聘请拥有 QLASSIC 认证的房屋质量检查服务专员对缺陷、缩水和建筑缺陷进行检查。建筑质量评估体系 (QLASSIC) 是基于建筑行业标准 (CIS 7:2006) 来测量和评估建筑施工工艺质量的系统。
QLASSIC 评估专员是经过马来西亚建筑工业发展局 (CIDB) 认证的培训房屋检查专员。网上口碑不错的几家房屋质量检查公司包括：
在移交空置之前，发展商或承包商可以使用 QLASSIC 认证方案对其项目进行评估。他们可以与马来西亚建筑研究所（CREAM）联络。
购房者应该了解哪些潜在缺陷？
即使是受过专业培训的专员也无法发现的隐藏性缺陷，那购房者有哪些权利？
一项关于潜在缺陷的新法律，即 2018 年《时效（修订）法令》已于 2019 年 9 月实施。该法令引入了新的第 6A 条“不涉及人身伤害的疏忽要求赔偿的诉讼限制”，自潜在缺陷发生之日起15年时效 – 业主必须在 3 年内采取法律行动。
图下显示了两个示例：
例 子1：C 于 2000 年从 D 处购买了一套房子。2010 年，C 发现了一条裂缝，严重损坏了墙壁。顾问的一份建筑报告显示，裂缝是在 2002 年出现的，也就是 C 搬进来两年后。C 从 2010 年起拥有三年的时间向 D 起诉，要求其赔偿损失。
2000 – C 向D买了套房子
2002 – 裂缝发生 （诉讼产生的原因）
2010 – C发现了裂痕并聘请了专员
2013 – 提出索赔的时间限制
2017 – 15年时效
例子2：C于2000年从D处买了一套房子。2020年，C发现了一道裂缝，严重损坏了墙壁。一位顾问提供的建筑报告显示，裂缝是在 2002 年出现的，也就是 C 搬进来两年后。 由于 2005 年开始的 15 年时效，C 不能根据 2018 年《时效（修订）法令》提出任何损害索赔。
2000 – C 向D买了套房子
2002 – 裂缝发生 （诉讼产生的原因）
2005 – 15年时效
2020 – C发现了裂痕并聘请了专员
注：在钢筋混凝土结构的设计和施工中，微小裂缝是可以接受的。只有严重影响建筑物的安全性、结构稳定性和持久性、适用性和功能性有实质性影响的裂缝和缺陷才符合潜在缺陷。
裂缝可分为以下类型：
- 自然收缩和塑性收缩裂缝：无风险
- 龟裂：无风险
- 弯曲和张力裂缝：无风险，但需要修补以防止进一步恶化
- 剪切裂缝：高危性结构裂缝
- 不均匀沉降所引起的斜裂缝：高风险结构性裂缝
请参阅视觉效果以更好地了解不同的建筑裂缝：
其他考虑因素包括基于工业实践的特有的使用寿命和施工商/制造商的保修期。 例如，根据广泛使用的工业惯例，在新建筑的厕所中正确安装防水材料应至少维持 5 年不漏水。如果其在第三年（在 DLP 之后）出现过早故障，买家可以根据 2018 年《时效（修订）法令》寻求损害赔偿。
如何在法庭上为你房产中的潜在缺陷立案？
由于潜在缺陷是肉眼看不见的，因此使用无损检测是必不可少，以查明导致疏忽的行为。 在建立潜在缺陷案例的过程中，必须考虑四个标准：
1) 义务：为了因疏忽被起诉，被告必须对原告（买方）负起责任。
2) 违反：被告必须违反其职责，才能对疏忽负责。
3) 原因：违反责任必须对买方造成伤害。
4) 伤害：买方必须遭受伤害才能起诉疏忽。[i]
根据 1950 年《马来西亚证据法令》第 101 条，原告的过失举证责任和举证标准是基于可能性的权衡，即被告有过失的可能性大于非可能性[ii]。
在最近关于潜在缺陷的案件中——Dua Residency Management Corporation v Edisi Utama Sdn Bhd，法官这么说：
- JMB 没有资格对发展商违反合同采取法律行动（SPA 中没有诉讼因由）。 只有购房者可以起诉发展商违约。
- 违反公法（1974 年街道、排水和建筑法令和1984年统一建筑物法令）的本身行为不会引起损害索赔。损害赔偿要求必须基于私法的诉讼理由。
- 发展商有责任在共同财产的建设中采取合理的谨慎措施，以避免管理机构蒙受经济损失。
潜在缺陷案件由法院管辖。因此，必须聘请律师进行咨询、立案、陈述和辩护。需要一个在调查和提供证词方面都具有相关专业知识、证书和经验的专家证人。由于肉眼无法看见，因此只能通过无损检测技术（NDT）方案和侵入性检查来调查和验证此潜在缺陷。
此类方法必须得到实证研究的证实，并得到专业机构和高等教育中心的测试和认可。对于混凝土结构的病理，例如，错位或缺失的钢筋会导致混凝土过早失效和出现开裂。冲击回波和超声波脉冲速度等超声波技术可以定位钢筋的大小及其位置。
另一个常见的潜在缺陷是漏水。在湿度计的辅助下，红外热成像技术可以定位并验证漏水的位置和强度。尽管如此，还需要进一步的检测 – 例如，公共区域的潮湿可能源自于防水失败、管道泄漏或外墙的裂缝。一些指定的无损检测(NDT)方法用于不同的建筑构件：
- 家用管道：基于 SPAN 测试和调试协议进行的压力表测试
- 平屋顶防水：ASTM C1153 – 10(2015) 使用红外线成像在屋顶系统中定位湿绝缘的标准做法
- 室内潮湿区域的防水：ASTM D5957 – 98(2013) 地平线闭水试验是安装防水的标准指南
- 外墙：HKCI: TM1 通过红外热成像仪来检测建筑表面的缺陷
针对材料失效的进一步分析将涉及到拥有合适设备和能力的实验室的支持。对实验室测试的解释可能涉及具有相关专业知识的材料研究家的参与。
在所有无损检测方法都已用尽的情况下，可能需要取芯、拆除或敲打。必须小心谨慎并确保此侵入性措施不会破坏到正在调查的建筑构件。最后，必须根据1950年《证据法》第45(1)条和2012年《法院规则》第40A条编写一份报告。
PKN Building Solutions Sdn Bhd是马来西亚法医调查检验的先驱。想了解更多，请点击这里。
总结
目前，诊断建筑专利缺陷和潜在缺陷的法律和技术框架已经成熟和全面。即使在缺陷保修期间，使用合适的无损检测也可以揭示隐藏性的缺陷。
分层建筑的典型使用寿命一般较长，介于90至100年之间，这也与2018 年《时效（修订）法令》规定15年的短暂时效产生矛盾。设计建筑结构的顾问要对其设计的结构在整个建筑寿命期内的安全负责。此类漏洞如果被操纵，将不利于建筑物的结构完整性和耐久性。我们将敦促相关部门在造成任何不利影响之前，对此漏洞进行研究。
预防性维护、定期监测和定期检查对建筑安全是至关重要。如果发现任何异常情况，如地下管道渗漏，必须认真彻查和检测以防止进一步损害。
本文由高级联邦法律顾问 Tuan Roshan、前索赔和法律部门负责人 Perumahan dan Pengurusan Strata (TPPS) 和拥有 20 多年经验的律师 Viola Lettice De Cruz 共同撰写, 在财产和分级管理法。她目前是 V. L. DeCruz & Co. 的管理合伙人。
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