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Titiwangsa站:5条铁路交汇对附近房地产有什么影响?

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在MRT Putrajaya Line开通之后,加上即将兴建的MRT 3 Circle Line,吉隆坡的Titiwangsa Station将成为一个连接5条铁路的中转站。这对附近的住宅房屋和商业地产会有什么影响?这些房地产的租金和房价会被推高吗?让我们来看看专家怎么说!

© abdulrazaklatif | 123RF

This article was translated from Titiwangsa Station: Convergence of 5 Rail Lines And Its Impact on Properties by Jodie Tan Siew Ling.

在马来西亚,以公共交通为导向的房地产发展模式(transit oriental development, 简称TOD)正日渐受到重视。

尤其是在,上下班通勤高峰期交通繁忙,所以对很多房屋租户、居民和投资者来说,捷运(MRT)、轻快铁(LRT)和单轨电动车(Monorail)等公共交通已成为一种对他们更有吸引力的交通选择。

他们都更看重TOD可以在通勤上带来的便利,以及这些房产项目将可能带来的更高租金收益和资本价值。

TOD是什么?所谓的TOD,就是那些在公共交通站点的400米至800米范围内建造高密度和混合用途、能够带来更便利交通的房地产开发项目。

目前,在巴生谷综合交通网络(Klang Valley Integrated Transit Network)中,汇集了最多铁路线的公交中转站(interchange station)就是吉隆坡中环车站(KL Sentral)

KL Sentral与6条列车线路相连,即黑风洞-世邦岛电动火车(KTM)铁路线(KTM Batu Caves – Pulau Sebang)、丹绒马林-巴生港铁路线(KTM Tanjung Malim – Pelabuhan Klang)、格拉那再也轻快铁路线(LRT Kelana Jaya)、吉隆坡国际机场快线(ERL KLIA Ekspres)、吉隆坡国际机场支线(ERL KLIA Transit)和吉隆坡单轨列车(KL Monorail)路线。

而预计在不久的将来,蒂蒂旺沙站(Titiwangsa Station) 有望成为人们关注的另一个房地产热点。

这是因为,随着捷运布城线(MRT Putrajaya Line)的开通和即将兴建的MRT3环线(MRT3 Circle Line),Titiwangsa Station将成为汇集5条轨道路线的交汇处和换乘站,当中包括MRT3 Circle Line、MRT Putrajaya Line、LRT Ampang Line、LRT Sri Petaling Line以及KL Monorail Line。

5条铁路线交汇的Titiwangsa Station

© klia2.info
铁路线(Rail Lines)详情
捷运3号线的环形线(MRT3 Circle Line)– 站点位于吉隆坡(Kuala Lumpur)周边地区。
– 从 Titiwangsa站开始; 前往文良港(Setapak)
– 共有 31个车站,其中10个是目前在巴生谷已连接8条铁路线的换乘站。
– 长50.8 公里,其中10.7公里是地下铁路。
– 最快将于2028年12月开始分阶段运营,预计将在2030年全面通车。
布城捷运路线 (MRT Putrajaya Line)– 第一阶段路线是从桂莎白沙罗 (Kwasa Damansara) 捷运站到甘榜峇都 (Kampung Batu)捷运站,这阶段的路线已在2022年6月16日通车。  
– 第二阶段则将从捷Kampung Batu捷运站到布城中环(Putrajaya Sentral)捷运站,预计会在2023年1月通车。而Titiwangsa Station是布城捷运路线第二阶段的其中一站。
安邦和大城堡轻快铁路线 (LRT Ampang & Sri Petaling Line)– 服务地区涵盖吉隆坡市中心各地的路线。
– 这两条LRT路线加起来共有45.1公里,当中有36个车站。
– 安邦线始于安邦轻快铁站。大城堡路线(Sri Petaling Line)从布特拉高原轻快铁站(Putra Heights LRT station)开始。
– 安邦与大城堡路在陈秀麟轻快铁路线(Chan Sow Lin LRT station)交汇,然后两者合并的路线会向北部方向延伸,终点站为Sentul Timur LRT station。
吉隆坡单轨电动火车路线 (KL Monorail Line)– 于2003年8月31日开通。
– 8.6公里长的铁轨,在吉隆坡中央商务区设有11个单轨火车车站。
– 连接吉隆坡市中心和金三角地区。

Titiwangsa Station 及其对周边地区的影响

© MRT Corp

Titiwangsa 站位于敦拉萨路(Jalan Tun Razak),靠近鹅唛河(Gombak River),步行不远便可抵达Pekeliling巴士总站。

Titiwangsa 站目前涵盖了LRT Ampang Line、LRT Sri Petaling Line和KL Monorail Line,并将与布城捷运线和 MRT Circle Line相连,使其成为一个连接到5条铁路路线的换乘站。

Titiwangsa 站是捷运布城线第二阶段的车站之一,预计将于2023年1月通车。它也是即将兴建的MRT3捷运环线的站点之一,该线预计于2030年完工

据接受iProperty采访的一位行业专家表示,随着两条捷运线的建成,居住在蒂蒂旺沙站毗邻的居民,将在连通性和便利性这方面受益,预计这个因素也会对附近的住宅区和商业中心产生积极影响。

举例来说,在布城捷运开通之后,从蒂蒂旺沙站搭车,只需4站即可抵达Persiaran KLCC

而通过MRT3环线,从Titiwangsa Station前往Jalan Kuching满家乐(Mont’Kiara)Setapak斯迪亚旺沙(Setiawangsa)等地也只需搭乘几站即可抵达。

iProperty就Titiwangsa站的这一趋势,询问了房地产咨询公司Henry Butcher Malaysia首席运营官Tang Chee Meng的意见和看法。

Tang分享道:“蒂蒂旺沙站凭借着汇集5条轨道路线的交汇处和换乘站的优势,将为附近一带的住宅和商业区带来更好的连通性和可达性,而这些交通方便的条件也有可能促使这些区域优先成为居住、购物和做生意的战略地点。“

他补充说: “最终,这可能促使该地区住宅和商业房地产迎来更多的需求,特别是那些在合理步行距离内的房地产,从而可能推动租金和房地产价值上升。“

© MRT Corp

居住在Titiwangsa站附近的3个优点和缺点

优点缺点
位于市中心的边缘地带,为那些在市中心工作的居民带来便利。当地道路比较塞车。
公共交通连接良好,并能通过捷运/轻快铁/单轨线路以及计程车和巴士轻易到达。 Titiwangsa站旁边的Pekeliling巴士站有着往返于彭亨云顶高原等地区的巴士。附近的大多数房产都相当老旧。
附近有着各种各样的生活便利设施,包括:
– Pekeliling商业中心和Kompleks Damai里面的各种餐厅和商店
– 双威布特拉购物中心(Sunway Putra Mall)
– 吉隆坡太子世界贸易中心(Putra World Trade Centre, PWTC)
– 学校
– 医疗设施
– 吉隆坡蒂蒂旺沙湖滨公园(Taman Tasik Titiwangsa)
– 国家图书馆(National Library)
– 国家美术馆(National Art Gallery)
– 国家剧院 (National Theatre,马来文:Istana Budaya)
– 吉隆坡中央医院
虽然Pekeliling组屋已在多年前被拆毁,但一些人仍将该地区与廉价和低收入形象联系起来。    

蒂蒂旺沙站附近地区有望成为房地产热点?

根据Tang的说法,随着该地区房屋有望受到市场青睐,这些房产的租金和价值也可能会随之提升。

然而,他指出,房地产价值是会受到许多因素的影响,包括地区的吸引力和形象、交通便利程度、是否靠近学校、购物中心等休闲娱乐设施、政府政策的变化以及新基础设施和便利设施的发展。

Tang解释说: “根据新加坡和香港这些海外的情况来看,靠近火车站的房地产确实很受欢迎,而且在其他条件相同的情况下,这些毗邻火车站的屋子通常比那些附近没有车站或距离火车站更远的类似房地产更具价值。”

Tang继续分享道,新加坡国立大学(National University of Singapore)发布的一项涵盖了2009年至2013年数据的研究指出,房地产离地铁站越近,价格就越高,而500米或更近的距离是一项 “黄金标准”。

根据研究,新加坡的地铁环线车站(Circle MRT Line station)在开通后,附近公寓单位的平均价格提高了1.6%。

根据这项研究,当这些车站开始运作后,与位于500米这个距离之外的其他房屋相比之下,那些距离车站400米范围内的房屋,价格会高出13.2%。

Tang说:”在当地,我们的研究数据显示了类似的趋势。一般来说,在地铁开通后,大多数房地产的价格会呈上升趋势。然而,房屋价格走势还会受到其他因素影响,这可能会影响房屋定价,使趋势不那么明显。”

© Tang Chee Meng | Henry Butcher Malaysia

加影捷运路线车站(MRT Kajang Line Stations)附近房地产的价格变动

在马来西亚方面,Henry Butcher Malaysia的研究显示,在双溪毛糯-加影捷运线(Sungai Buloh-Kajang MRT Line)开始于 2016年通车后,附近很多房地产的成交价格都呈上涨趋势。

但值得注意的是,房地产的价格走势也会受到其他因素的影响,因此这导致房地产价格的上升趋势不怎么明显。

例子:蕉赖康乐捷运站附近的房地产价格走势

让我们来看看这个有着TOD项目的吉隆坡地点。蕉赖康乐花园捷运站(Taman Connaught MRT Station)于2017年7月17日开始通车,这个MRT站位于蕉赖6英里路(Batu 6 Cheras),就在蕉赖中环购物中心(Cheras Sentral Mall)前面。

在2013至2021期间,该地区住宅和商业房地产的平均成交价格均呈上升趋势。

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资料来源:Henry Butcher Malaysia

蒂蒂旺沙站周边地区的房地产投资机会

由于其位于市中心边缘的便利位置和公共交通连接系统,Titiwangsa站周围地区都有可能成为房地产热点。

Tang指出,Pekeliling组屋曾经矗立的土地,如今是一项重建项目的一部分。但自从Asie Sdn Bhd在2008年或2009年时,宣布了这个名为Tamansari Riverside Garden City的重建发展项目后,这个项目已经被展延了很久。

该地区的2个新的公寓项目

名称详情
D’Brightton(发展商是GSD Group)– 占地7.66英亩
– 租赁产权(Leasehold)
– 766 个单位
– 3层和4层别墅,单位面积为2,927 平方尺和 3,756平方尺
– 高级公寓(Condominium),单位面积为1,044 平方尺 – 2,400平方尺
– 售价从RM763,200令吉起
– 预计竣工:2024年12月
TR2 Residence(发展商是美景集团MKH Bhd)– 占地3.01英亩
– 租赁产权(Leasehold)
– 918 个服务式公寓单位
– 单位面积为667平方尺 – 904平方尺
– 售价从RM516,000令吉起
– 预计竣工:2024年
资料来源:Henry Butcher Malaysia

Titiwangsa站附近的12个公寓项目*

名称最新的中位数成交价格卖价租金要价
Bandar Baru Sentul CondominiumRM170,000或每平方尺 RM304RM202,250 – RM242,750
或每平方尺RM360.40 – RM419.15
RM900 – RM1,000
或每平方尺RM1.56 – RM1.77
Menara OrkidRM300,000或每平方尺RM353RM265,250 – RM330,000
或每平方尺 RM311.90 – RM393.79
RM1,100 – RM1,377
或每平方尺 RM1.29 – RM1.58
Residensi Sentulmas数据不足N/ARM1,300 – RM1,500
或每平方尺 RM1.44 – RM1.67
Kondominium Menara MegahRM345,000或每平方尺RM315RM339,800 – RM416,500
或每平方尺 RM314.63 – RM387.08
RM1,240 – RM1,720
或每平方尺 RM1.16 – RM1.59
Putra CourtRM500,000或每平方尺RM442RM350,000 – RM472,400
或每平方尺 RM310.65 – RM447.09
RM1,300
或每平方尺 RM1.18
Villa PutraRM450,000或每平方尺RM398RM398,000 – RM758,500
或每平方尺 RM334.66 – RM468.85
RM1,300 – RM2,170
或每平方尺 RM1.47 – RM1.77
The Vistana Residences 数据不足RM451,800 – RM601,500
或每平方尺 RM333.26 – RM538.43
RM1,645 – RM2,410
或每平方尺 RM1.28 – RM9.85
TR Residence 数据不足RM440,700 – RM771,000
或每平方尺 RM626.17 – RM937.70
RM1,699 – RM2,700
或每平方尺 RM2.12 – RM3.38
Bistari Lavender CondominiumRM750,000或每平方尺RM430RM434,950 – RM540,750
或每平方尺 RM366.15 – RM470.69
RM1,720 – RM1,990
或每平方尺 RM1.51 – RM1.82
Vue ResidencesRM369,000或每平方尺RM738RM450,000 – RM720,000
或每平方尺 RM687.76 – RM890
RM1,400 – RM2,800
或每平方尺 RM2.17 – RM3.45
Titiwangsa Sentral CondominiumRM520,000或每平方尺RM493RM437,000 – RM628,500
或每平方尺 RM386.73 – RM571.37
RM1,600 – RM2,370
或每平方尺 RM1.55 – RM2.67
The Capers Sentul EastRM755,000或每平方尺RM580RM578,900 – RM129万
或每平方尺 RM522.49 – RM791.79
RM2,000 – RM4,000
或每平方尺 RM1.74 – RM2.66

*注:这里仅选择了那些位于Titiwangsa站半径1公里范围内的公寓。楼盘和交易数据是截至2022年9月2日在iProperty.com.my网站上的资料。

马来西亚的TOD房地产项目值得投资吗?

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© svetazi/123RF

很多人看好TOD将带来更好的交通和生活便利。对于首购族来说,TOD通常会被视为一个不错的选择,毕竟它提供了一种更为便宜和更方便的通勤方式。

此外,如果购房者在以后决定出售房地产,在TOD的利好因素支撑下,这些房子在中长期内往往会有良好的升值空间。

当然,每一件事情很难做到面面俱到,一些人并不看好TOD项目,因为他们会担心噪音污染,同时对马来西亚公共交通系统整体效率缺乏信心。

那么,TOD房地产项目是不是利大于弊呢?这就由你来决定了。在规划这方面的房地产投资时,你必须衡量所有的条件和因素,才能做出对自己最有利的决定。

请记住,详尽且深入的调查和研究,是每一名成功的房地产投资者都必须经历的。

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