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Amber Court云顶彩云阁其实是值得投资的房地产?

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位于云顶高原的Amber Court公寓,因被谣传闹鬼和被废弃的传闻而变得广为人知。但其实很多人不知道的是,为了让这个公寓改头换面,将它成为一个更理想的居住环境,公寓管理层已经耗资了RM140多万令吉对该公寓进行大改造!就让我们来回顾Amber Court过去到底发生了什么,以及看看这个公寓的现况。

© Jazzlyn Lau | iProperty.com.my

此文章的原文为 Amber Court In Genting Highlands: A Good Property Investment Opportunity?并由Jodie Tan Siew Ling所翻译。

马来西亚彭亨州(Pahang)云顶高原 (Genting Highlands) 是国内外游客所熟知的著名旅游胜地,也是一个因闹鬼的故事而闻名的地方。

其中一座经常与闹鬼故事挂钩的建筑物,就是距离云顶名胜世界(Resorts World Genting)仅有1公里的公寓项目——云顶彩云阁(Amber Court Villa D‘Genting Resort)

Amber Court在过去20多年背上了污名,这里经常被描述为阴森恐怖的地方,更不时出现许多不同版本的闹鬼故事。

Amber Court建于1996年。由于云顶高原的气候潮湿和多雾的关系,导致红藻在公寓外墙滋生。

当这个现象越发严重,公寓整个外围墙壁和停车场几乎都被红藻盘附着生长。这个“血淋淋的外观导致彩云阁的声誉顿时臭名远扬。

这个潮湿的气候也导致很多停放在公寓停车场的汽车难逃厄运,绝大部分的汽车开始生锈,并直接被废弃在那里。

因此,基于外墙红藻的斑驳,加上没有定时进行清理和翻新,导致Amber Court的外观让人直接对这个房地产失去信心和感到瘆得慌。

但这都是以前的事迹,云顶彩云阁如今已经有了“翻身”的希望。

关于Amber Court 的资料

公寓/酒店云顶彩云阁公寓 (Amber Court Villa D’Genting Resort,也称Amber Court Apartment)
产权 (Tenure)永久地契产权 (Freehold
单位数量747 个住宅单位 (residential unit
单位面积624平方尺至 2,390 平方尺
建竣年份1996

云顶彩云阁Amber Court距离云顶名胜世界(Resorts World Genting)只有约3公里,并且距离吉隆坡市中心的Suria KLCC53公里,大约只需1小时15分钟的车程。

Amber Court位于云顶高原 (Genting Highlands)的战略性地理位置,距离Resorts World Genting也只是区区13分钟的车程。公寓更位于道路尽头,因此可以观看到令人惊叹的群山景色。

当时发展商建造这个公寓的目的,是想要把它打造成为一个度假胜地。然而,人民邮报(The Rakyat Post的一篇文章指出,由于1997年亚洲金融危机的爆发,彩云阁Amber Court也成为这场金融危机的牺牲品,无法顺利成为度假酒店,而最终被当作公寓单位出售。

Amber Court经常被大众误认为是一个被废弃的公寓,但事实并非如此。

由于外面流传着很多无中生有的谣言,导致很多人在没有真正去了解实情的情况,继续一传十、十传百,而影响了公寓的价值。

然而,现在Amber Court的情况可能会出现转机。在2019年时,为了消除流传在外的恐怖灵异故事,该大楼的一部分外观已进行了翻修工程。

如今,KK Mart 24小时便利商店已经入驻Amber Court,公寓大厅也已经变得灯火通明。

公寓也设有一个招待前台,以提供服务给入住民宿(homestay)的民众,而且这里的4楼和5楼也设有商业店铺。

总的来说,Amber Court已今非昔比了。

虽然一些店铺在COVID-19疫情期间倒闭,但随着经济的开放和旅游业的复苏,云顶高原再度成为备受喜爱的旅游目的地。这个现象也促使Amber Court受游客欢迎的住宿。

云顶彩云阁Amber Court 的投资潜力

iProperty网站有着好几个Amber Court租盘Vivahomes RealtyCheras)团队经理Jimmy Kan表示,随着大众重新回到云顶高原等热门旅游胜地出游,这些地方的房地产需求也在增加,当中就包括云顶彩云阁Amber Court的。

Kan向马来西亚iProperty透露:基本上,那里的租户大多数是外籍工人。但随着新公寓管理层的成立,KK Mart的老板拿督斯里蔡志权博士(Datuk Seri Dr KK Chai)被委任为管理机构(Management Corporation)的主席。在他的带领下,管理机构的团队也不遗余力的为Amber Court做出不少改进。

他补充道:“如今每一个单位能容纳的外籍工人数量都是有限制的。这意味着雇佣外籍工人的雇主,需要多租几个单位让员工居住。Amber Court同时也吸引了更多的合同制工程师、主管级员工和管理级员工的入住。Amber Court已经成为这些人士长期租赁的公寓,当然这里也有一些业主以Airbnb的形式出租。

© Jimmy Kan | iProperty.com.my

根据马来西亚iProperty 网站截止2022728日的出租出售楼盘资讯,Amber Court的平均租金和平均售价分别达到每平方尺RM2.02令吉和每平方尺RM320令吉,因此其平均参考租金收益率达到7.58%。

以下是Amber Court平均参考租金收益率的计算方式:

[RM2.02令吉x 12个月)/ RM320令吉 ] x 100 = 7.58%

Kan继续分享道:当云顶高原在疫情后重新开业时,该地区变得再次活跃起来, 租赁交易越来越多。单人套房(studio) 3房公寓单位的租金如今介于RM1400令吉到RM3700令吉。

在这里可查看Amber Court的房地产出租和出售楼盘:

将Amber Court购买后出租,可以为你带来被动收入吗?

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© watchararitjan/123RF

让我们来做一个粗略的计算。假设房地产投资者以RM34,000令吉购买一套930平方尺的彩云阁单位,然后在置入部分配备家具 (partially furnished)后,每月以RM1,900令吉的租金出租,这样就可为你带来6.71%的租金回报率。

那么,第二个问题来了:这么做能够为投资者带来被动收入吗?

让我们再计算一下购买这间Amber Court单位的每月房屋贷款支出。假设这位投资者当初支付了10%的首付 (down payment) 来购买该单位。

  • 10%首付:RM34000令吉
  • 贷款金额:RM306,000令吉
  • 贷款利率:5%
  • 贷款期限:30
  • 每月分期付款 = 约RM1374令吉(可使用iProperty贷款计算器计算)

同时,Amber Court公寓管理费(maintenance charges也是一笔长期的固定支出,因此需要一起计算在每月支出之内。

据KaniProperty分享的资讯,彩云阁Amber Court目前的maintenance charges是每平方尺RM0.32令吉。

根据以上例子,930平英尺单位的管理费约RM297.60令吉,因此扣除了每月的固定支出,投资者可获得RM228.40令吉的现金收入RM1900令吉 – RM1374令吉 – RM297.60令吉)。

投资云顶彩云阁Amber Court的好处和坏处

© Ss Leow | iProperty.com.my

云顶高原的一些房地产的售价(asking price)几乎接近或超过每平方尺RM1,000令吉,这当中包括Antara云顶高原 (Antara Genting Highlands)丽阳云尚云顶高 (Tropicana Grandhill)玖霄明轩 (Grand Ion MajesticVista Residences等。

然而,iProperty Transactions Section的二手房屋成交数据显示,在20213月至20222月的12个月期间,云顶彩云阁Amber Court的成交价格中位数(median price)只有每平方尺RM224令吉。

© iProperty.com.my

在评论云顶彩云阁闹鬼的说法时,Kan认为:谣言只是谣言,根本就没有什么灵异的东西存在。这些谣言背后的动机可能另有目的。当云顶彩云阁因这些谣言而导致单位价格下跌时,其实就会出现一些人趁低而入,以便宜的价格购买云顶彩云阁单位。

对于那些想要在云顶高原这个寸土如金的地方购买freehold屋子的投资者来说,云顶彩云阁也许是他们可以考虑的一个可负担房屋。而且,它是其中一座距离云顶名胜世界的中心地带仅10分钟路程的出色住宿地点。

但值得注意的是,Amber Court是一处较老旧的房产,这意味着投资者可能需要花费额外资金进行翻新和维修。

同时,Amber Court目前依旧还未完全除掉闹鬼的污名,所以这可能会继续影响Amber Court公寓单位的资本增值(capital appreciation)和出租的潜力。

如果你想出售或购买房地产,记得查看最新的成交价格。你可以在iProperty Transactions Section查询到过去12个月的二手房地产成交数据,以做出更明智的房地产决策。

故事背景:彩云阁Amber Court闹鬼的谣言是从何开始的?

© Drone South KL | Facebook

由于上文所述,云顶彩云阁Amber Court因外墙长满红藻的原因,导致该公寓的外观让人觉得毛骨悚然。随后更因一些视频博主vlogger全程记录和传播他们在这里的住宿点滴,这个举动进一步让这座公寓变得“臭名远扬”。

此外,还有电影公司组队特地来到这里取景拍摄一部名为《闹鬼酒店》(Haunted Hotel)的恐怖电影,更加让人觉得这里就是一处闹鬼的地方。

为了消除这些谣言,云顶彩云阁的管理层近年来已将公寓的一部分进行了翻新。虽然停车场的某些部分仍被顽劣生长的红藻覆盖,但经过他们不懈的努力,彩云阁已完成重新粉刷,很多废弃在公寓停车场的汽车已被清除。

云顶彩云阁已迎来新的面貌,但是那些围绕着这座公寓的“鬼故事”仍然广为流传。Insider的一名记者在早前的报导中指出:“彩云阁Amber Court原本是要被开发为附近主题公园的酒店。然而,该主题公园无法完工,此后更成为废弃工程。

Amber Court的发展商Villa Genting Development也于2000年被清盘。这导致酒店年久失修,外部被红藻覆盖,停车场里停满了生锈的汽车。

2022年关于Amber Court的新闻

© Oriental Daily News Malaysia | Facebook

20226月的一次新闻发布会上,Amber Court的管理机构委员会对该公寓闹鬼的谣言进行了反击,并宣称要对散播Amber Court虚假信息的内容创作者和骗子采取法律行动。

也是KK集团 (KK Group of Companies创始人的云顶彩云阁业主管理机构(Amber Court Management Corporation)主席拿督斯里蔡志权博士(Datuk Seri Dr KK Chai)在新闻发布会上指出,这些谣言都是毫无根据的,更没有人曾在Amber Court 公寓遇到过任何灵异事件.

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