马来西亚围篱社区完整指南

围篱社区是由墙面或围栏包围的房子,并且由保安人员加上保安系统控管出入,例如24小时巡逻服务和闭路电视(CCTV)。如果您正考虑住进围篱社区的话,那么这份指南非常适合你。

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围篱和守卫(G&G)计划在买房者中逐渐受到欢迎。住在私人、封闭的社区会给您带来一定程度的安全感,就像是居住在拥有土地的公寓或组屋一样。

然而,大部分买家都会对围篱和守卫社区的种种特点感到困惑。是否需要支付额外费用?谁雇用和管理保安人员?住在围篱和守卫社区的利与弊是什么?

以下回答了部分关于围篱和守卫社区的常见问题。

1. 分层管理法令是否涵盖G&G社区?

围篱和守卫社区分为两种易于识别的类型:“正式非正式,我们将在以下加以说明。

正式或分层的围篱和守卫社区,属于分层发展计划,也就是土地被分成数块,且房屋和共享资源都由管理委员会管理。这些分层计划受到分层管理法令2013SMA)和分层产权法1985STA)保护和治理。过去,分层住宅物业也被称为联排别墅。然而,最近房屋发展也将排屋、半独立式和独立式住宅列入分层有地住宅物业计划中。

另一方面,“非正式发展和隔离的围篱和守卫社区,是一群较老旧的住宅物业,由居民之间决定要将住宅范围围起,当作安全保障,并在入口处加设警卫站。这些发展和隔离社区得到地方当局的非正式批准,但如果被证明对当地道路使用者造成阻碍的话,则很容易被拆除。

2. 管理委员会或发展商在管理G&G计划时有什么样的权利?

如前所述,分层计划由管理层管理。这可以是联合管理机构(JMB)或管理委员会(MC)的形式。管理层负责公共设施的管理和维护、制定每个分层社区居民必须遵守的规则、收取维护费用和共享管理基金等。

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大部分分层社区的居民对JMBMC都感到熟悉,有些人还会认为两者是一样的。JMBMC的基本职责虽然相同,但两者最大的区别是管理层成立的时间。JMB的建立是为了在分层地契发出前管理和维护共享设施,MC则是在分层地契发出后成立。

另一个区别是管理成员的结构。根据分层管理法令,JMB必须涵盖发展商代表。该代表将帮助指导JMB的剩余委员,同时为他们提供管道,以跟进破损公共设施的修建,以及分层地契的申请。

然而,当分层地契一旦被颁发,JMB就必须将权利和职责移交给管理委员会。

3. 如何计算服务费?

通常,服务费也是分层计划屋主需要支付的各种管理费用之一。服务费是根据房屋的大小计算。因此,尺寸较大的房子将需要支付更高的服务费。

有地分层计划更易于管理,因为与公寓和组屋相比,需要管理的服务较少。然而,有地分层计划的管理费相对地可能更贵,因为比起高楼层物业,需要管理和维护公共设施(例如社区公园、会所、泳池等)的人力需求要来得更大。

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4. G&G社区真的安全吗?谁负责保安?

许多购房者被围篱和守卫社区存在更低犯罪率的概念所吸引。需要注意的是,这些发展计划得以保持安全全因来自所雇用的保安。

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有能力聘请更全面的保安公司的社区,比起只能负担基本保安服务的社区,得以期望更高的安全性。雇用保安服务的责任将落在JMCMC(分层计划)或社区居民(发展与隔离社区)的身上。

每个G&G社区都必须遵守的严厉条规,就是除非访客获得明确的许可,否则不得进入社区。该许可可以是通过电话通知保安访客的到来,或征得管理委员会的同意,在公共区域举行派对。归根究底,确保遵守由管理委员会设定的规则,不把未经允许的访客带入社区,是每个社区居民的责任。

5. 社区居民有什么权利?居民可以控制保安服务等课题吗?

居民在雇用保安服务方面肯定有发言权。管理委员会会鼓励居民参加年度股东大会(AGM),当时会提出委员会选举和保安等课题。

但是,居民必须了解,如果他们希望聘请更好的保安公司的话,那将会是昂贵的费用,换句话说管理费也会提高。

此外,居民也可以向负责解决居民问题的委员提出投诉。例如,如果居民发现管理费太高的话,可以写信要求管理委员会说明。找到降低费用的方法或为居民提供高管理费背后的原因,是管理委员的责任。

对于自治管理社区(即“发展和隔离社区),聘请保安服务的责任则落在居民身上。在这种情况下,居民必须成立居民协会(RA),因为根据法律,除非通过协会,否则他们不允许向居民收取任何费用。RA必须透过社团注册机构申请,随后社区的每个居民都将成为该协会的成员,并且成立委员会解决居民可能遇到的问题。RA会雇用保安服务,并负责防范罪案和向居民收取保安费。

值得注意的是,RA并不像JMBMC,没有法律授权,因此不能强迫任何居民支付他们不愿意支付的保安费。RA所能做的是指示保安人员要求非付费居民,在社区的入口处登记自己的车辆。

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6. G&G社区的居民有什么限制?

管理委员会的社区必须遵守分层管理法令的条规,和一些主要的限制。例如,不得改变房子的外墙和不对房屋进行装修或扩建。居民在进行任何工程前,必须先获得MC的批准。

此外,MC法规禁止未经授权的访客进入或使用设施。如果居民希望在公共场所举办任何活动或聚会,必须事先获得MC的批准,并告知访客预计到访的日期、时间和人数。居民必须了解,即使得到了委员会的批准,他们同样必须遵守公共设施关闭的时间,避免对周围的邻居造成干扰。一般而言,获得批准的访客可以在社区内呆到午夜,过后他们可能会被收取过夜费用(通常采取访客停车费的形式)或被保安人员驱赶。

7. 购房者应该注意哪些利与弊?

分层G&G计划最主要的吸引力来自于居民的隐私、独特性和安全性。当然这也意味着您很难有访客或在社区内举行派对。

另一个吸引人的地方是,经过您房屋区域的交通相对会更少。由于分层G&G社区有自己的公路且其他汽车不得通过,因此比起非分层G&G社区而言,车辆产生的噪音水平要低得多。

通常,分层围篱和守卫社区的缺点是比起标准住宅来得更贵。这些社区居民可能会发现,他们需要为维护社区支付高昂的管理费。

如果您打算购买或租赁围篱和守卫社区的话,可以在此查看我们的列表。

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