iProperty.com.my的2020年门户网站需求分析(租赁市场)今天公布了马来西亚2020年的租赁需求数据。调查结果揭示了四大租赁房地产市场——吉隆坡、雪兰莪、槟城和柔佛的需求。此外，让我们一起了解就业市场、工业部门和边境的关闭如何影响到租房者的租房需求。最重要的是，根据2020年1月至12月消费者访问数据的排名，查看最受欢迎的主要区域。
注:为确保需求数据是最高质量的，我们进行了适当的尽职调查，这是在iProperty.com.my 2020门户网站需求分析(租赁市场)准备过程中采取的某些基础措施。请参阅本文末尾的Notes部分了解更多详细信息。
此文章的原文发表为 Renters in Malaysia can continue to benefit from the Property Market in 2021 并由李维宁所翻译。
iProperty.com.my发布的《 2020年门户需求分析》（租赁市场），使用了房地产门户网站的用户访问次数和房地产列表数据，提供了马来西亚租赁市场需求趋势的最新概览。
作为大马排名第一的房地产网站，iProperty.com.my每个月都有数百万的访问量。这些实时行为显示出马来西亚的住宅租赁需求(消费者对网站的访问)与房地产供应(网站上的住宅租赁列表)之间的比较。该分析旨在为政策制定者和房地产开发商提供关于马来西亚住宅房地产偏好的见解。该报告侧重于四个主要区域：吉隆坡、雪兰莪、槟城和柔佛。
关键要点
以下是2020年门户网站需求分析(租赁市场)的一些关键结论：
- 2020年，租赁房产的访问量比待售房产的访问量增长更快，但租赁房产挂牌数量的增长超过了访问量的增长，导致全国需求数据下降至-12.6%。
- 2020年末，排屋的租金收益率从2020年上半年的4%降至3.3%。
- 从2020年上半年，共管公寓的平均租金为从RM1,900降至RM1,800；而服务式公寓的平均租金为RM1,700降至RM1,600。
- 吉隆坡的住宅租赁需求同比下降7%，其中公寓需求出现了两位数的下降。
- 尽管住宅租赁物业同比下降了3％，但雪州的大面积住宅仍有需求。
- 雪州的Ulu Kelang是租赁需求增长最快的地区，同比增长+ 32％。
- 在槟城，由于工业部门保持开放，住宅租赁物业需求继续增长。
- 由于边境关闭的问题，柔佛州的租赁需求仍然处于在一个低迷的状态。
这份报告将侧重于四个主要区域; 即吉隆坡、雪兰莪、槟城和柔佛。在本文中，我们将分享该报告的以下要点:
- 马来西亚租赁市场的全国概况
- 影响各州和首都城市需求变化和转移的因素
- 吉隆坡和雪兰莪最受欢迎的20个地区
- 槟城最受欢迎的15个地区
- 柔佛州最受欢迎的10个地区
全国概况：2020年上半年全国租房需求从-5.6%下降到-12.6%
整体而言，由于租赁房地产清单的增加超过访问量的增加，2020年全国租赁房产的需求在2020年下降至-12.6%。到2020年底，排屋的租金收益从2020年上半年的3.4％降至3.3％。公寓的平均租金为RM1,800，而2020年上半年为RM1,900；而服务式公寓的平均租金从RM1,700降至RM1,600。
2020年上半年门户需求分析（租赁市场）里最值得一提的是人们由于疫情爆发所带来的不确定性而纷纷选择了租房。在2020年剩下的时间里，这一趋势一直在持续，2020年租赁房产的访问量增长速度快于待售房产。从这些访问数据来看，租赁的趋势与购买房地产正好相反。
然而，由于一些租户无法支付租金，目前正在出租房屋的房东面临着挑战。新的住宅物业进入市场，使这种情况进一步恶化，因为房地产投资者将不得不竞争，以吸引财务稳定的有限租户。由于主要城市中有相当一部分的租客(包括外籍人士、外国学生和本地学生)已经返回他们的家乡城市，租房行业受到了进一步的影响。
2020年，巴生谷大学周边地区的用户访问量下降了7%，而外国用户的房产搜索量则小幅下降了9%。由于房东之间的竞争将会非常激烈，租客现在在议价方面处于更优势的地位，事实上，这导致了2020年要价和租金收益的轻微下降。
就业市场、工业部门和边境关闭影响了寻房者的租金需求
让我么继续深入研究马来西亚排名前四的租赁住宅房地产市场-吉隆坡、雪兰莪、槟城和柔佛，在2020年门户需求分析（租赁市场）显示，四个主要城市的租赁市场在2020年都下降了。2020年，马来西亚四个主要城市的租赁市场都出现了下滑。吉隆坡(KL)的住宅租赁物业需求YoY同比下降-7.7%。就业市场的疲软减缓了对公寓的需求，因为公寓是蓝领工人和日薪收入者的主要选择，而这些B40阶层的工人受到疫情冲击最为严重。在2020年，吉隆坡公寓市场录得两位数降幅，YoY同比下降至 -19.8%。
至于雪州方面，特别是郊区，从这一疫情爆发所带来的人口外流中受益最大。雪州的Ulu Kelang地区是租赁需求增长最快的地区，YoY同比增长32%。尽管租房需求同比有所下降，但面积宽敞的物业的租房需求仍为正数。在2020年，排屋增长了+2.8%，而公寓和服务式公寓则进一步下降。另一方面，公寓的参观量保持不变，租金价格保持稳定。此外，万挠的排屋和公寓出租需求很高。有许多用户正在寻找面积介于1,250平方英尺至2,000平方英尺之间的双层单元，其中包括四间卧室，价格约为RM1,000。
同时，在 2020年槟城的租赁需求数据为-18.3%。访客人数和发布物业均同比增长，所登出的物业超过了访问人数。尽管如此，工业区周围的住宿需求仍然旺盛。由于工业部门仍然开放，Sungai Dua、Bayan Baru、Bukit Jambul和Perai等地区继续为工人提供住宿，因此参观公寓的用户继续增长。
接踵而来的供应和边境的关闭影响了柔佛州的租赁需求。柔佛州租赁物业的访问量有所下降，而房源却有所增加。不仅如此，新建成的住宅进入市场后仍处于闲置状态，导致需求下降-27.8%。在行动管制令（MCO）之前，每天有300,000人上下通勤于新柔通道。由于许多人被迫在新加坡寻求临时居所，导致新加坡和马来西亚之间边界的关闭无疑影响了新山的租赁市场。
接下来，我们将深入探讨前20个主导住宅房地产市场的四个主要城市和郊区需求最大区域。
吉隆坡和雪兰莪2020年需求最大的前20个地区
以下区域是根据区域/房产列表进行排名，这些区域在2020年1月1日至12月30日期间获得了最高的独立访问次数。
吉隆坡
- Taman Tun Dr Ismail (TTDI)
- Damansara Heights
- Wangsa Maju
- Pantai
- Brickfields
- KL Sentral
- Bangsar
- Jalan Ipoh
- Sentul
- Setapak
- Bukit Jalil
- Cheras
- Seputeh
- Segambut
- Sungai Besi
- Kepong
- Taman Desa
- Sri Hartamas
- Bandar Manjalara
- Desa Parkcity
Taman Tun Dr Ismail (TTDI) 是2020年KL地区需求最旺盛的地区。但就价格范围而言， Wangsa Maju 的公寓在iProperty.com.my网站上吸引了最多的访问量，而且租金低于RM2,000，建筑面积约为1,000平方尺。许多访客都是在该地区寻找公寓。
雪兰莪
- Bangi
- Rawang
- Setia Alam
- Klang
- Shah Alam
- Semenyih
- Sunway
- Damansara Perdana
- Petaling Jaya
- Damansara Damai
- Kajang
- Cyberjaya
- Sungai Buloh
- Subang Jaya
- Selayang
- Tanjong Dua Belas
- Batu Caves
- Ulu Kelang
- Ampang
- Ara Damansara
Bangi 成为2020年雪兰莪州最受欢迎的出租房屋地区。iPorperty.com.my的许多用户都对双层排屋感兴趣，价格在RM1,400至RM2,000之间，建筑面积于1500至3000平方英尺，这些房子都带有四间卧室。
排在第18位的Ulu Kelang是榜单上另一个值得注意的地区，雪兰莪州的租赁需求增幅也最高，为32%。许多用户看中的是建筑面积从1250平方英尺到1500平方英尺不等，价格低于RM2,000的公寓。这些公寓都提供了三间卧室。
许多前往雪兰莪州租房的用户想寻找1500到2500平方英尺的双层排屋，有四间卧室，价格位于RM1,200到RM2,000之间。
槟城2020年需求最大的15个地区
槟城
- Sungai Dua
- Perai
- Bukti Mertajam
- Bukit Jambul
- Simpang Ampang
- Ayer Itam
- Butterworth
- Georgetown
- Bayan Baru
- Sungai Ara
- Jelutong
- Batu Ferringhi
- Bayan Lepas
- Tanjung Bungah
- Gelugor
Sungai Dua 是槟城租房需求最大的地区。消费者对价格低于RM1,000的房地产感兴趣。另一方面，由于两房单位的面积从500平方尺至750平方尺且价格低于RM700, Bukit Jambul 租赁物业需求仍处于绿色区域。
柔佛2020年需求最大的10个地区
柔佛州
- Pengerang
- Kulai
- Pasir Gudang
- Ulu Tiram
- Gelang Patah
- Masai
- Perling
- Skudai
- Johor Bahru (JB)
- Tampoi
Pengerang 是柔佛州租赁物业需求最旺盛的地区，得益于活跃的石油和天然气行业，仍有大量的就业机会。许多用户正在寻找RM1,400至RM1,700的双层排屋，面积在1,500平方英尺至2,000平方英尺之间，并设有四间卧室。
不仅如此, Pasir Gudang 的浏览用户稍微增长了一些，通常是看到价格在RM900左右，建筑面积介于1,500平方英尺和2,000平方英尺之间的排屋。这些房屋有三至四间卧室。
欲了解更多信息，请访问我们网站上的完整报告。想下载这份2020年门户网站需求分析(租赁市场)全文，可点击这里。
笔记
1）考虑事项和采取措施：
- 仅选择列表种超过350个物业的区域来抵消任何尖峰的影响。
- (Unique Visit) 独特访问是为了防止单个用户通过多次访问而扭曲需求数据。
- 在单个用户访问多个区域的情况下，该访问在各个区域和建筑物类型中的权重均相同，以保持用户的唯一性。
- 本报告中使用的所有访问均仅基于自然流量（Organic Traffic）和直接流量 (Direct Traffic)。
- 租金收益的中位数是通过取给定组中所有项目的租金收益的中位数来计算的。
2）注解：
- Unique Visit (独特访问)：根据Google Analytics对独特身份访问者的追踪，一位访问者的多次访问被算作为唯一一次访问。
- Active Property Listing（活跃物业列表）：iProperty.com.my中的物业列表至少有一天处于活跃(active)状态，并且至少有1次点击量。
- Property Demand (物业需求)：独特的访问数量超过活跃的物业列表的数量。
- Organic/ Direct Traffic (自然/直接流量)：根据Google Analytics的追踪，自然和直接流量无法通过付费服务或其他网站获得