Mampukah cukai pengosongan mengurangkan isu hartanah tidak terjual di Malaysia?

Cukai pengosongan untuk pemaju perumahan dicadangkan bagi unit tidak terjual (property overhang) yang semakin meningkat di pasaran kediaman Malaysia, tetapi menentukan objektif yang tepat perlu sebelum sebarang langkah dilaksanakan.

© Nirian | Getty Images

Artikel ini diterjemah dari oleh Can Vacancy Tax help reduce property overhang in Malaysia? oleh Khairul.

Isu cukai pengosongan menjadi topik hangat dalam industri hartanah baru-baru ini. Perkara ini pertama kali dibangkitkan oleh Datuk Hasanuddin Mohd Yunus (PH-Hulu Langat) di Parlimen. Beliau bertanya samada kerajaan akan mengenakan cukai serupa di beberapa bandar besar lain di seluruh dunia untuk menangani jumlah unit kondominium mewah yang tidak terjual di Lembah Klang. Ketika menjawab pertanyaan itu, Timbalan Menteri Wilayah Persekutuan Datuk Seri Edmund Santhara Kumar menyatakan bahawa cukai ini tidak perlu buat masa ini kerana jumlah kondominium mewah yang tidak terjual (berharga lebih dari RM1 juta) rendah, tetapi cadangan ini akan dikaji lebih lanjut.

Seminggu kemudian, Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) mengumumkan bahawa cukai pengosongan sedang dirumuskan dan mungkin dikuatkuasakan seawal tahun depan bagi pemaju-pemaju yang gagal menjual hartanah mereka. Menurut KPKT, cukai ini mampu mendorong pemaju perumahan menjadi lebih bertanggungjawab dalam pengurusan projek, terutama sekali pembangunan bertingkat tinggi, untuk mengurangkan unit kediaman tidak terjual di negara ini. Walau bagaimanapun, pada 27 Ogos Menteri Perumahan dan Kerajaan Tempatan Zuraida Kamaruddin menyatakan bahawa KPKT masih mengkaji cukai pengosongan dan belum membuat sebarang keputusan. 

Namun, cadangan ini mungkin muncul semula di masa hadapan setelah industri semakin pulih. Sebelumnya, cadangan untuk cukai ini berdasarkan angka yang diperoleh KPKT yang menunjukkan bahawa kebanyakan unit yang tidak terjual berharga RM500,000 ke atas. 

Apakah cukai pengosongan atau Vacancy Tax?

Secara teori, cukai pengosongan dikenakan ke atas setiap hartanah yang dibiarkan kosong atau tidak terjual untuk jangka masa tertentu, berdasarkan peratusan dari harga jualan kasar. Ia telah dilaksanakan di kota-kota yang mempunyai banyak hartanah kediaman milik warga asing seperti Vancouver di Kanada, Oakland dan Washington DC di Amerika Syarikat, dan Melbourne di Australia. Cukai ini suatu inisiatif untuk mengawal penimbunan hartanah (property overhang) dan mengelakkan rumah-rumah kosong dijual atau disewa berdasarkan spekulasi. Dengan mengenakan cukai pengosongan pada hartanah primer dan sekunder, masalah mampu milik perumahan diharapkan dapat ditangani, terutama di pasaran yang kurang bekalan perumahan.

Mengapakah cadangan cukai pengosongan kurang sambutan?

© blue jean images | Getty Images

Cukai pengosongan yang diusulkan oleh KPKT kemungkinan berbentuk “cukai hartanah yang tidak terjual”, yang bukan hanya akan menyebabkan penurunan harga harta tanah kediaman, tetapi juga menjejaskan kesejahteraan pemilik rumah. Ini kerana pemaju  perumahan pasti akan menurunkan harga unit tidak terjual untuk mengelakkan cukai pengosongan. Akibatnya, harga jualan akan semakin turun dan menjejaskan nilai perumahan di pasaran sekunder. Oleh kerana kadar pemilikan rumah di negara ini setinggi 76.9% – berdasarkan statistik terkini oleh DOSM – kejatuhan harga rumah pasti akan menyebabkan ekuiti negatif kepada sebahagian besar rakyat negara ini.

Untuk jangka masa panjang, cukai pengosongan mungkin merumitkan lagi masalah kemampuan dan ketersediaan perumahan di negara ini. Dengan cukai ini, kemungkinan besar pemaju perumahan menjadi lebih konservatif dalam perancangan dan pembangunan di masa hadapan. Ini boleh mengakibatkan penurunan bekalan hartanah di pasaran. Kita harus menyedari bahawa apabila bekalan berkurangan, permintaan akan meningkat dan harga harta tanah pula akan naik. Kekuatan ekonomi serta asas permintaan dan bekalan tidak dapat diatasi oleh campur tangan kerajaan. Cukai pengosongan ini perlu dipertimbangkan secara mendalam, terutama dari perspektif ekonomi.

BACA: Permintaan perumahan H1 2020: Selangor satu-satunya negeri catat permintaan positif

Mampukah cukai pengosongan mengurangkan hartanah tidak terjual?

Oleh kerana masalah hartanah tidak jual berpunca dari pelbagai faktor, ia pasti tidak dapat diselesaikan dengan mengenakan cukai kepada pemaju. Punca utama harta tanah tidak terjual adalah permintaan perumahan yang tidak dipenuhi berkaitan dengan prestasi ekonomi, pilihan perumahan, sentimen pasaran, kemampuan perumahan, akses kredit, demografi dan perubahan gaya hidup. Ia hanya dapat ditangani dengan kolaborasi yang melibatkan semua pihak berkepentingan di dalam industri. Sekiranya kerajaan ingin menyelesaikan masalah hartanah tidak terjual secara holistik, kajian terperinci diperlukan.

Berdasarkan statistik oleh NAPIC semasa 1Q2020, terdapat sejumlah 29,698 unit (Gambar 1) kediaman tidak terjual, termasuk hartanah dan bertingkat tinggi. Situasi ini bukan hanya di segmen pasaran perumahan mewah tetapi secara menyeluruh. Anehnya, rumah berharga di bawah RM300k adalah penyumbang utama unit kediaman yang tidak terjual (9,707 unit atau 32,7%), diikuti dengan rumah berharga RM500k – RM1 juta (8,623 unit atau 29%), RM300k – RM500k (7,492 unit atau 25,2%), dan rumah berharga lebih daripada RM1 juta (3,876 unit atau 13.1%).

Gambar 1: Hartanah tidak terjual (kediaman dan komersial) pada 1Q2020, mengikut julat harga. © NAPIC

Sebilangan besar unit kediaman tidak terjual berharga di bawah RM300k adalah di bawah skim perumahan mampu milik (PR1MA dan RUMAWIP), yang sering dikritik kerana berada di kawasan dan harga yang kurang menarik. Sebagai contoh, di Perak setinggi 70% daripada kediaman tidak terjual berharga di bawah RM300k, sebahagian besarnya perumahan bertingkat PR1MA yang terletak di Falim, Meruraya, dan Kampung Paloh. Satu lagi contoh ialah Kedah, di mana 48.7% daripada kediaman tidak terjual berharga di bawah RM300k, terutamanya rumah teres PR1MA yang terletak di Sungai Petani (Gambar 2).

Gambar 2: Hartanah tidak terjual pada 1Q2020, mengikut negeri. © NAPIC

KETAHUI: Inisiatif i-Lestari: Cara untuk mengeluarkan RM500 dari Akaun 2 KWSP anda

Apakah cara lebih baik untuk menyelesaikan masalah hartanah tidak terjual?

Rumah-rumah ini kemungkinan akan kekal dalam kategori tidak terjual untuk beberapa tahun atau lebih lama lagi, akibat perumahan yang dibina tidak sesuai dengan permintaan tempatan. Sekiranya cukai pengosongan dikenakan ke atas semua unit tidak terjual, rumah di bawah skim perumahan mampu milik kerajaan kemungkinan besar akan terjejas teruk. Oleh itu, sasaran lebih baik perlu untuk menyelesaikan masalah hartanah tidak terjual tanpa mengganggu pasaran.

Kemasukan kediaman komersial – pangsapuri yang diservis dan SOHO – dalam pengiraan kediaman tidak terjual merumitkan masalah ini. Jumlah keseluruhan hartanah tidak terjual merangkumi kediaman dan komersial sebanyak 48,619 unit; sebanyak 16.942 unit atau 34.8% adalah pangsapuri servis;  SOHO sebanyak 1,979 unit atau 4.1% (Gambar 1). Terutamanya di negeri-negeri seperti Johor, Kuala Lumpur dan Selangor, residensi servis merangkumi jumlah unit tidak terjual setinggi 67.1%, 45.2%, dan 23.2% (Gambar 3).

Gambar 3: Hartanah tidak terjual (kediaman dan komersial) pada 1Q2020, mengikut negeri. © NAPIC

Kajian lebih lanjut mengenai unit pangsapuri yang diservis yang tidak terjual di Johor menunjukkan bahawa kebanyakannya berharga RM500k – RM1 juta (50%) dan melebihi RM1 juta (47%). Keadaan berbeza dengan Kuala Lumpur dan Selangor di mana kebanyakan unit tidak terjual berharga RM500k – RM1 juta (Gambar 4).

Perbezaan situasi hartanah tidak terjual di Johor pula agak besar berbanding Kuala Lumpur dan Selangor. Pemaju perumahan di Johor lebih bertumpu kepada pembeli asing dan terdapat kurang penyelarasan perancangan di antara pihak berkuasa tempatan. Ini menunjukkan bahawa hartanah tidak terjual adalah masalah yang spesifik dan setempat. Ia yang hanya dapat diselesaikan dengan sasaran lebih teliti, seperti langkah pemerintah negeri Johor untuk membekukan aplikasi pembangunan residensi yang diservis dan bukannya mengenakan cukai secara menyeluruh.

Gambar 4:  Residensi servis tidak terjual di Johor, Kuala Lumpur dan Selangor, mengikut julat harga. © NAPIC

Pada masa ini, langkah holistik harus diambil untuk memastikan aliran maklumat yang lebih baik mengenai pasaran hartanah di kalangan pelaku industri. Sejak COVID-19 menular, pasaran hartanah semakin lemah dan memihak kepada pembeli. Diharapkan pembeli di era pasca-PKP akan lebih peka kepada harga dan lokasi perumahan yang menguntungkan kualiti hidup mereka dalam jangka masa panjang. Oleh itu, daripada hanya bergantung kepada inisiatif memacu pasaran untuk meningkatkan penjualan dan sentimen pembelian, pemaju hartanah harus kembali kepada prinsip asas pembangunan hartanah – hubungan dinamik antara harga rumah, ukuran dan lokasi – apabila menentukan jenis produk yang akan dipasarkan dan pembeli sasaran.

Ini menunjukkan betapa perlunya pangkalan data perumahan bersepadu yang menyatukan data dari pelbagai agensi di peringkat persekutuan, negeri dan tempatan. Ini bukan hanya membantu pelaku industri mengukur trend pasaran terkini, tetapi juga meningkatkan pemahaman tentang pelancaran baharu yang sesuai dengan tahap kemampuan tempatan. Ini juga memastikan bekalan yang mencukupi dan kepelbagaian perumahan di negara ini.

Jika artikel ini bermanfaat, baca ini seterusnya: Kenapa orang refinance rumah dan bagaimana caranya?

 

Share