2020年马来西亚房地产市场亮点及2021年新展望

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COVID-19病毒的大流行对本来就不景气的房地产市场造成了前所未有的严重破坏。我们总结了2020年的综述以及2021年可期待的市场趋势。

© Abdul Razak Latif /123RF

This article was translated from Malaysia Property Market Highlights in 2020 & outlook for 2021 by Sueki Khaw.

2020年将是史无前例的一年,因为世界各地都正面临着全球性的病毒危机。马来西亚也不例外,由于行动管制令(MCO)和旅行限制对已经造成重创的市场产生了不利的影响。

根据国家财产和信息中心(NAPIC)的数据,由于在MCO的实施下,房地产市场于3月和4月急剧收缩,直到5月,我国开始实行有条件行动管制令(CMCO)后的活动限制有所放松,市场再次回升。

以下是2020年的亮点:

1. 房地产交易量急剧下降

NAPIC 2020年的上半年数据显示,今年第一季度的房地产交易量下降了27.9%,即是115,476个单位,而去年的同期数据为160,165个单位。其中,住宅物业占据了75,318个单位,并录得了24.6%的降率。

商业房产领域的跌幅最大,下跌了37.4%,其次是工业,农业和开发地及其他,各别下降了36.9%,32.8%和28.6%。

不足为奇,因为马来西亚国家银行在2020年就已经连续四次修改了隔夜政策利率(OPR)以降低利率,从而鼓励消费者花费并促进更多新贷款的产生。

2.住宅房产悬挑量继续加剧

COVID-19疫情已经使得住宅物业供过于求的状况恶化。

根据NAPIC的数据,住宅物业的空置量增加了3.3%(31,661个单位)。其中31.7%的价格低于30万令吉。53.2%包含了高层住宅,其次是排屋(29%),半独立式和独立式住宅(12.4%),廉价屋(1.6%)及其他(3.8%)。

而价格介于50万令吉至70万令吉范围内的高层住宅,构成了4,144个未售存货单位。柔佛州占据了最高悬挑量,约19.5%,其次是雪兰莪州的16.4%。

同时,服务式公寓(被NAPIC归类为商业房产)的悬挑量增长了26.5%或21,683个单位。 其中61.8%的售价单位超过70万令吉。 柔佛州占了高达73.7%,其次是吉隆坡,11.6%。

阅读:取自BNM最新消息:马来西亚银行的基准率(BR)、基准贷款利率(BLR)和有效利率 (Effective Interest rate)

3.大部分新房产都位于大众市场领域

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© Kin Meng Kok /123rf

尽管房地产市场不景气,发展商仍继续开拓新项目,特别是在大众市场领域。NAPIC的数据透露,2020年上半年取得13,294个新上市的单位。其中,有50.1%的售价低于30万令吉,而33.7%的售价介于30万至50万令吉之间。

有地房产占优势,占总数的69.7%,其余30.3%为分层房地产。

森美兰州(Negeri Sembilan)在这段时期内以2,797个单位量在全国获得最多拓展新项目的州属。这并不稀奇,因为该区距离吉隆坡并不远,相比大吉隆坡的物业价格,当地的房屋价格对于购房者来说相对更便宜。

4.马来西亚房屋价格指数有史以来录得首次跌幅,于2020年第二季度略有修订

马来西亚人负担得起的房屋与市场上所提供的房屋价格不匹配,加上疫情的袭击,进一步加剧了房屋悬挑的惨状,导致发展商这一年来的业绩惨淡。

根据NAPIC的数据,马来西亚房屋价格指数在2020年第一季度达到199.7个百分点的巅峰后,在2020年第二季度达到了198.3个百分点—0.7%的下跌率是自2010年以来刷得的首次记录。

然而,与2010年第一季度(97.25)相比,其价格指数在2020年同期录得增长率102.5,即是达到199.7个百分点。这说明了马来西亚的房屋价格在过去10年里一直持续在飞涨,接着在2020年第二季度小幅回落。

阅读:购房者如何就延迟交付物业索求LAD?

5. 办公室和购物中心的租用率急剧下降

由于许多马来西亚人被迫居家办公,因此MCO对办公室和购物中心的租用率造成了不利的影响。私人办公楼的入住率更暴跌74.3%,在总面积17.09平方米中仅占用了12.70平方米的空间。

同时,购物中心的租用率也出现下滑现象,达至76.7%。12.55平方米的总面积中,仅占用了9.62平方米的空间。

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接下来,这是2021年我们可以预测的房地产市场趋势

1.价格低于50万令吉的可负担房屋将主导市场

© SOPA Images / Contributor/ Getty Images

从NAPIC的数据可以看出,2020年上半年大部分新推出的项目都是价格低于50万令吉的大众市场房屋。这种趋势很可能在2021年继续前行,特别是位于大吉隆坡的房屋。

除了价格外,2021年财政预算案中的一些措施将进一步提升房屋所有权,特别是对于首购族,这将刺激该类型房屋的需求。例如,首购族在房屋转让和贷款协议上的全额豁免印花税将延长至2025年12月31日。

首个住宅房屋豁免印花税的最高限额限制在价格50万令吉及以下的房屋。这项豁免适用于2021年1月1日至2025年12月31日之间所签署的买卖协议。

因此,我们可以预测大众市场领域将迅速发展。

2.政府和私人发展商的先租后买房屋计划

马来西亚的高屋价导致私人和政府发展商纷纷推出创新措施让首购族买房更容易。随着发展商面临未售出单位的种种压力,他们或许会陆续推出许多诱人折扣,先租后买计划和零首付等吸引买家。

同时,在公共部门,政府将与2021年财政预算案中的指定金融机构合作,实施“先租后买计划”。该计划特别为首购族所预留,并将实施至2022年,当中所涉及的5,000个PR1MA房屋总价值超过10亿令吉。

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3.办公室的租用率将继续下降

PhotoTalk | Getty Images

基于该国的单日COVID-19确诊病例的增加将对办公室占用率产生不利影响,所以许多公司继续采用居家办公策略。因此,我们可能会看到办公室的租用率持续下降,直到疫苗在全球范围内推出为止。

NAPIC数据显示,截至2020年上半年,吉隆坡的专用办公楼现有最高库存量,9,266,687单位,其次是雪兰莪和布城,分别为4,030,791和2,525,253个空置单位。同时,在吉隆坡、柔佛和雪兰莪分别有1,465,441、244,290和208,391个单位将陆续供应。

总体而言,这将导致办公室市场出现下滑压力的现象。业主或许会乘机降低租金以继续留住租客。同时,市场上亦会出现许多不错的租金交易,导致企业租户因此被宠坏。

4.购物中心的不确定性时间

2020年的第4季度,在吉隆坡/大吉隆坡的著名购物中心例如Nu Sentral、1 Utama 、The Gardens Mall(TGM)、Mid Valley Megamall(MVM)和Bangsar Shopping Centre都曾出现Covid-19的确诊病例。

消费者的防范措施将持续到2021年,这将对人流量产生了极大影响,因为许多人都远离购物中心,而旅游行业基于旅行的限制而继续遭受打击,进一步限制了游客和度假者的人流量。

与办公楼相似,购物中心将面临巨大挑战。我们可能会看到一些门店开始关闭并导致其空缺率上升。

NAPIC的数据显示,截至2020年上半年,雪兰莪州现有的综合购物中心库存单位占据最高,即是3,712,375个单位;其次是吉隆坡和柔佛州,分别为3,131,431和2,452,258个单位。同时,吉隆坡,雪兰莪和马六甲分别有639,508、480,125和167,779个单位将陆续供应。

如果您喜欢本指南,请继续阅读下一个文章:最新印花税变更及在2020年买房需知的其他6大需缴费用


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