Apa yang anda perlu tahu tentang Memorandum of Transfer (MOT) dan duti setem di Malaysia

Memorandum of Transfer (MOT) atau Surat cara pemindahan merupakan antara dokumen pertama dan terakhir yang ditandatangani oleh pembeli rumah, manakala duti setem adalah cukai yang dikenakan ke atas dokumen dalam penjualan atau pindah milik hartanah.

Theerapan Bhumirat | Getty Images

Artikel ini diterjemah dari A beginner’s guide to Memorandum of Transfer (MOT) and Stamp Duty in Malaysia oleh Ridzwan A. Rahim.

Membeli hartanah merupakan antara peristiwa penting dalam hidup seseorang. Namun prosesnya rumit dan boleh memakan masa berbulan atau bertahun, di samping memerlukan dokumen dan banyak prosedur!

Kebanyakan pembeli rumah sudah biasa dengan Perjanjian Jual dan Beli (Sale and Purchase Agreement atau SPA) dan perjanjian pinjaman, namun masih ramai yang belum memahami kepentingan dokumen sokongan iaitu Memorandum of Transfer atau MOT. Jadi, apakah pentingnya MOT ini? Bukankah kesemua terma dan syarat pembelian hartanah telah dinyatakan dalam SPA?

Secara ringkasnya, MOT membolehkan nama anda didaftarkan pada geran hak milik tanah. Berikut adalah beberapa elemen penting mengenai MOT yang boleh membantu anda memahami peranannya dalam pemilikan rumah.

Apa itu MOT?

MOT merupakan antara dokumen yang perlu ditandatangani oleh seorang pemilik baharu hartanah (hak milik strata atau individu) untuk memindah milik hartanah tersebut dari pemaju (atau pemilik lama, bagi hartanah sekunder atau subsale).

Biasanya, jika pembelian sesuatu hartanah dibiayai pinjaman bank, MOT akan disediakan dan ditandatangani bersama-sama SPA dan dokumen pinjaman. Ini dibuat supaya pembeli tidak perlu turun naik pejabat guaman untuk menandatangani dokumen tersebut pada tiga peringkat yang berasingan. Pengecualian dibuat bagi hartanah yang masih dalam pembinaan, di mana MOT akan disediakan dan ditandatangani apabila geran strata atau individu telah dikeluarkan.

Walaupun MOT mengesahkan niat untuk membuat pindah milik, sebenarnya MOT hanya diperlukan apabila pejabat tanah ingin mendaftarkan nama pemilik baharu pada geran strata atau individu. Dengan kata lain, pemilik/pemaju/penjual (pemindah) ingin menyerahkan pemilikan tanah atau petak yang telah dipecah bahagi kepada pembeli (penerima pindahan). MOT merupakan dokumen yang menyediakan maklumat mengenai penjual, pembeli dan hak milik tanah untuk rujukan pihak berkuasa negeri.

Proses ini biasanya berjalan di belakang tabir. Pembeli hanya akan sedar bahawa pindah milik telah berlaku apabila mereka menerima surat atau panggilan telefon memaklumkan mengenai geran baharu yang sedia untuk diambil. Dalam pembelian hartanah subsale, pembeli biasanya akan menerima milikan kosong dan kunci rumah bersama-sama geran baharu. Jika membeli dari pemaju, pembeli akan menerima geran baharu beberapa tahun setelah menerima kunci rumah dan milikan kosong kerana biasanya geran induk belum lagi dipecah bahagi. Langkah kini sedang diambil bagi membolehkan pembeli hartanah primer menerima geran yang dipecah bahagi, kunci rumah dan dokumen penting lain dari pemaju secara sekali gus.

Selain untuk pembelian hartanah, MOT juga boleh digunakan untuk memindah milik hartanah antara pasangan, dan dari ibu bapa kepada anak-anak. Biasanya, urusan pindah milik hartanah antara ahli keluarga tidak melibatkan pembayaran, maka SPA tidak digunakan dalam hal sebegini.

Apakah langkah dan dokumen yang terlibat dalam proses pindah milik?

Pertama, borang MOT (Borang 14A) akan disediakan. Ia menyatakan nama pemindah (pemilik lama) dan penerima pindah (pemilik baharu) serta alamat mereka dan maklumat lain mengenai hartanah tersebut.

Pindah milik ini mestilah untuk tujuan tertentu, umpamanya untuk bayaran wang atau kasih sayang, dan ini akan dinyatakan pada MOT. Untuk membuatkan satu MOT itu sah di segi undang-undang, dokumen tersebut perlu dicop dan diiktiraf oleh Lembaga Hasil Dalam Negeri dan duti setem dibayar.

© sorrapong | Getty Images

Jika pinjaman bank telah dibuat bagi membiayai pembelian hartanah, satu surat cara gadaian (Memorandum of Charge atau MOC) akan disediakan untuk ditandatangani oleh peminjam dan bank pemberi pinjaman. MOC (Borang 16A) berfungsi untuk memaklumkan pihak berkuasa negeri bahawa bank mempunyai pemunyaan benefisial atau gadaian ke atas hartanah tersebut, dan jika peminjam mungkir dalam pembayaran, bank boleh menyita dan melelong hartanah tersebut bagi mendapatkan baki pinjaman yang belum dibayar. MOC juga perlu dicop dan duti setem perlu dibayar mengikut nilai pinjaman.

Setelah MOT dan MOC ditandatangani dan dicop, dan pembayaran yuran RM100 untuk setiap satunya dibuat, dokumen-dokumen ini berserta geran hak milik tanah asal akan didaftarkan di dalam rekod pejabat tanah. Geran yang telah dipinda akan dikeluarkan dengan menyatakan pemilikan dan gadaian terkini.

NOTA: Geran yang digadai kepada bank akan disimpan oleh bank sehingga pinjaman selesai dibayar. Setelah itu, prosedur pelepasan gadaian boleh dimulakan oleh peminjam supaya maklumat mengenai bank boleh dihapuskan dari geran.

BACA: Apa itu hak milik strata dan kenapa ianya penting kepada pemilik rumah?

Apa berlaku jika geran hartanah belum dikeluarkan?

MOT hanya digunakan dalam pindah milik hartanah di mana gerannya telah dikeluarkan. Dalam kes di mana geran telah dikeluarkan tetapi penjual belum membuat penyempurnaan pindah milik kepada namanya dan kini mahu menjual hartanah tersebut, pindah milik kepada pembeli baharu boleh dibuat secara Direct Transfer atau Double Transfer.

Dalam Direct Transfer, pemaju memberi kebenaran untuk pindah milik geran terus kepada pembeli dan hanya pemaju dan pembeli baharu akan menandatangani MOT. Ini biasanya melibatkan hartanah pegangan kekal yang gerannya belum disempurnakan.

Dalam Double Transfer, pemaju tidak memberi kebenaran yang sama. Pindah milik perlu dibuat daripada pemaju kepada pembeli dan daripada pembeli kepada pembeli yang baharu. Proses ini memakan masa kerana dua MOT perlu ditandatangani dan didaftarkan dan geran perlu dipinda sebanyak dua kali. Kebanyakan Double Transfer melibatkan hartanah pegangan pajak yang gerannya belum disempurnakan oleh penjual.

Dalam kes di mana pemaju belum memohon untuk memecah bahagi geran induk kepada geran strata atau individu, satu Surat Ikatan Amanah (Deed of Assignment) akan digunakan untuk merekod pindah milik hartanah tersebut antara penjual dan pembeli atau antara pasangan suami isteri serta dari ibu bapa kepada anak-anak. Di samping itu, keizinan pemaju perlu diperolehi bersama-sama Surat Ikatan Amanah tersebut.

Apa itu duti setem? Apakah kaitannya dengan MOT?

Semua hartanah di Malaysia dikenakan cukai. Ini termasuk penjualan dan pindah milik hartanah. Satu aspek yang perlu diberi perhatian oleh pembeli rumah adalah duti setem yang dikenakan ke atas MOT. Secara ringkas, duti setem adalah bayaran yang perlu dibuat pada instrumen pindah milik (MOT) dan gadaian (perjanjian pinjaman). Ada dua kategori duti setem:

Ad Valorem: Dikira berdasarkan nilai hartanah atau perjanjian pinjaman.

Nominal duties: Duti tetap yang perlu dibayar bergantung pada jenis dokumen guaman, biasanya perjanjian guaman, salinan polisi dan perjanjian.

Penghitungan duti setem

Duti setem bagi penjualan dan pindah milik hartanah dihitung berdasarkan harga jualan. Di samping itu, jika pinjaman telah diambil untuk membiayai pembelian hartanah tersebut, duti setem yang perlu dibayar adalah pada kadar sama rata iaitu 0.5% jumlah pinjaman.

Di bawah Belanjawan 2019, kadar duti setem dinaikkan dari 3% ke 4% bagi hartanah yang berharga lebih RM1 juta, dan dihitung secara bertingkat seperti berikut:

TINGKAT HARGA DUTI SETEM (% harga hartanah)
RM100,000 pertama 1%
RM400,000 berikutnya (RM101,000 – RM500,000) 2%
Amaun seterusnya sehingg RM1 juta (RM500,001 – RM1 juta) 3%
Seterusnya (> RM1 juta) 4%

Katakan anda membeli hartanah bernilai RM600,000 dan membuat pinjaman RM540,000. Jumlah duti setem yang perlu anda bayar adalah:

(RM100,000 pertama x 1%) + (RM400,000 berikutnya x 2%) + (Baki RM100,000 x 3%) + (RM540,000 x 0.5%)
= (RM1,000 + RM8,000 + RM3,000) + (RM2,700)
= RM12,000 + RM2,700
= RM14,700

Apakah pengecualian duti setem yang ditawarkan pada 2020?

Walaupun jumlah duti setem ini kelihatan banyak, kerajaan baru-baru ini di bawah Pelan Jana Semula Ekonomi Negara (PENJANA) telah memperkenalkan semula Kempen Pemilikan Rumah (Home Ownership Campaign atau HOC 2020) yang menawarkan diskaun yang banyak pada duti setem yang perlu dibayar oleh pembeli yang berkelayakan.

Andrii Yalanskyi | 123rf

Pengecualian duti setem di bawah HOC

Di bawah HOC 2020, mana-mana pembeli warga Malaysia yang menandatangani dan mengecop SPA mereka bermula 1 Jun 2020 hingga 31 Mei 2021 akan menerima pengecualian penuh duti setem bagi MOT dan perjanjian pinjaman bergantung pada nilai hartanah.

Walau bagaimanapun, ini hanya terpakai untuk hartanah kediaman. SOHO, SOVO, SOFO dan kediaman servis untuk kegunaan komersil tidak layak mendapat pengecualian ini. Di samping itu, hartanah perlu dibeli dari pasaran primer iaitu rumah yang baru siap atau dilancar.

MOT DUTI SETEM (% harga hartanah)
RM100,000 pertama Dikecualikan
RM100,001 – RM500,000 Dikecualikan
RM500,001 – RM1,000,000 Dikecualikan
RM1,000,000 – RM2,500,000 3%
PERJANJIAN PINJAMAN  
Sehingga RM2,500,000 Dikecualikan

KETAHUI: Kempen Pemilikan Rumah (HOC) kini dilanjutkan sehingga 2021! Berikut apa yang perlu anda tahu

Pengecualian duti setem untuk pembeli kali pertama

Pembeli kali pertama yang tidak layak di bawah HOC 2020 boleh mendapatkan pengecualian duti setem di bawah Perintah Duti Setem (Peremitan) 2019 bergantung pada nilai hartanah yang dibeli. Bagi hartanah kediaman dari pasaran primer dan subsale yang bernilai kurang daripada RM300,000, pengecualian penuh sebanyak RM5,000 diberikan manakala yang bernilai antara RM300,000 ke RM500,000, RM300,000 pertama dikecualikan dan bakinya dikenakan kadar duti setem biasa.

Sebagai contoh, jika rumah pertama anda bernilai RM500,000, perhitungan duti setem anda adalah seperti berikut:

(RM100,000 pertama x 1%) + (RM400,000 berikutnya x 2%) – RM5,000
= (RM1,000 + RM8,000) – RM5,000
= RM9,000 + RM5,000
= RM4,000

Pengecualian duti setem bagi pindah milik antara orang tersayang

Seperti dinyatakan di atas, pindah milik antara ahli keluarga atau orang tersayang dikategorikan sebagai “kasih sayang” dan ada pengecualian duti setem. Namun ia hanya terpakai bagi pindah milik antara suami dan isteri dan antara ibu bapa dan anak-anak.

Pindah milik antara pasangan suami isteri diberikan pengecualian penuh manakala antara ibu bapa dan anak, pengecualiannya 50%.

Pindah milik antara adik-beradik, sepupu dan pasangan kekasih bagaimanapun dikenakan duti setem sepenuhnya.

Kos penutupan yang lain

Selain duti setem ke atas MOT dan perjanjian pinjaman, pembeli juga perlu mengetahui kos-kos penutupan berikut apabila membeli hartanah kediaman di Malaysia:

Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT)

CKHT adalah cukai yang dibayar apabila menjual hartanah. Kadarnya antara 5% hingga 30% bergantung pada tempoh pemilikan hartanah tersebut. CKHT hanya perlu dibayar jika terdapat keuntungan daripada hasil jualan. Untuk maklumat lanjut mengenai CKHT, rujuk panduan ini.

Bayaran guaman

Bayaran yang dikenakan oleh peguam untuk penyediaan SPA dalam pembelian hartanah anda adalah berdasarkan skala yang mengikut nilai hartanah tersebut.

TINGKAT HARGA BAYARAN GUAMAN (% harga hartanah)
RM500,000 pertama 1%
RM500,000 berikutnya (RM500,001 – RM 1 juta) 0.8%
RM2,000,000 berikutnya (RM1,000,001 – RM3 juta) 0.7%
RM2,000,000 berikutnya (RM3,000,001 – RM5 juta) 0.6%
Seterusnya (> RM5 juta) 0.5%

Bayaran guaman lain termasuk untuk pencarian maklumat tanah, pendaftaran kaveat persendirian, pengeluaran geran hak milik tanah baharu dan bayaran-bayaran lain.

Bayaran penilaian

Bayaran ini perlu dibuat jika anda membuat pinjaman bank untuk membiayai pembelian hartanah. Semua bank menggunakan khidmat juruukur tanah bebas untuk membuat penilaian ke atas hartanah yang ingin dibeli sebelum meluluskan pinjaman. Bayaran juruukur ini dikenakan oleh bank dan dimasukkan ke dalam surat tawaran. Periksa surat tawaran anda dengan teliti sebelum menandatanganinya untuk mengelakkan sebarang kejutan.

Bayaran juruukur turut dikira berdasarkan peratusan nilai hartanah:
Untuk RM100,000 pertama = 0.25%
Baki nilai hartanah sehingga RM2 juta = 0.2%

Bayaran ejen

Pembeli hartanah pasaran sekunder biasanya menggunakan khidmat ejen atau broker hartanah dan bayaran sebanyak 2% ke 3% nilai hartanah perlu dibuat kepada agensi. Amaun ini mungkin diambil dari wang cengkeram 10% yang dibayar pada awal pembelian hartanah. Sesetengah agensi mengenakan bayaran yang lebih rendah atau sebagai bayaran berasingan daripada wang cengkeram.

Insurans – MRTA/MLTA

Kebanyakan bank mewajibkan pembeli mengambil insurans ke atas hartanah yang ingin dibeli bagi melindungi pinjaman yang dibuat. Insurans yang biasa ditawarkan ialah Mortgage Reducing Term Assurance (MRTA). Kos MRTA banyak bergantung pada umur peminjam dan gadai janji pada hartanah (sekitar 3% hingga 5% jumlah gadai janji). Satu lagi insurans yang biasa ditawarkan oleh bank ialah Mortgage Level Term Assurance (MLTA) yang menawarkan pembayaran semula jumlah hutang yang tinggal di samping wang kembali pada penghujung tempoh pinjaman.

Kesimpulannya, dokumen MOT ini tidak boleh dipandang ringan kerana ia membolehkan nama anda didaftarkan pada geran hak milik tanah anda.

Jika panduan ini bermanfaat, baca ini seterusnya: Apakah kesan COVID-19 ke atas pinjaman perumahan?

Adakah anda mencari tawaran harta tanah yang hebat? Cari rumah impian anda dari senarai projek baru ini dengan harga serendah RM 266,000!

Share