BNM naikkan OPR kepada 2.0% – apakah kesannya terhadap pinjaman perumahan anda?

Share

Bank Negara Malaysia (BNM) telah menaikkan Kadar Dasar Semalaman (Overnight Policy Rate atau OPR) sebanyak 25 mata asas kepada 2.0%, selepas hampir 2 tahun pada 1.75%. Mari kita lihat kesannya ke atas pinjaman perumahan anda.

refinance-lppsa-pinjaman

© Wong Yu Liang | 123RF

Artikel ini diterjemah oleh Ridzwan A.Rahim dari artikel asal BNM increases OPR to 2.0% – How will it affect your home loan?

Apa itu Overnight Policy Rate (OPR) Malaysia?

Kadar Dasar Semalaman (Overnight Policy Rate atau OPR) ditentukan oleh Bank Negara Malaysia (BNM). Ia merupakan kadar yang perlu dibayar oleh satu bank yang meminjam dari bank yang lain. Kadar OPR yang rendah mempunyai kesan domino iaitu kadar faedah lebih rendah. Tujuannya menggalakkan konsumer berbelanja dan meminjam, seterusnya merangsang ekonomi negara.

OPR yang lebih tinggi, sebaliknya, akan menyebabkan kadar faedah yang lebih tinggi – justeru menjadikan kos pinjaman lebih mahal bagi peminjam bank seperti pembeli rumah dan pemilik perniagaan.

Mengapa BNM mengurangkan OPR pada 2020 dan meningkatkannya pada 2022?

Kadar Dasar Semalaman Malaysia dikekalkan pada paras terendah dalam sejarah pada 1.75% sejak ia dikurangkan daripada 3% pada 2020 akibat wabak Covid-19, sehingga BNM meningkatkannya kepada 2% pada 11 Mei 2022.

1.75% adalah OPR terendah dalam rekod, menurut data BNM yang bermula sejak 2004 di laman webnya.

Perubahan dalam OPR 

  1. Pada 22 Januari 2020, Jawatankuasa Dasar Monetari BNM dalam satu langkah mengejut mengumumkan bahawa ia mengurangkan OPR sebanyak 25 mata asas (basis points) kepada 2.75%. BNM berkata bahawa “pelarasan OPR adalah langkah awal untuk memastikan trajektori pertumbuhan ekonomi di tengah-tengah kestabilan harga”.
  2. BNM mengumumkan satu lagi pemotongan OPR pada 3 Mac 2020 – sebanyak 25 mata asas kepada 2.5%
  3. Pada 5 Mei 2020 – hanya dua bulan selepas pengurangan kedua – OPR dikurangkan lagi kepada 2% untuk menggalakkan peminjaman di tengah-tengah pandemik Covid-19 yang sedang berleluasa.
  4. Pada 7 Julai 2020, pemotongan OPR dikurangkan untuk kali keempat dalam masa 7 bulan – penurunan sebanyak 25 mata asas kepada 1.75% itu menunjukkan betapa nyata kesan Covid-19 terhadap ekonomi Malaysia.
  5. Pada 11 Mei 2022, BNM memutuskan untuk meningkatkan OPR sebanyak 25 mata asas kepada 2%, memetik “pembukaan semula ekonomi global yang berterusan dan peningkatan dalam keadaan pasaran buruh terus menyokong pemulihan aktiviti ekonomi”.

Malaysia - OPR as of 11 May 2022

© tradingeconomics

Bagaimanakah peningkatan Overnight Policy Rate (OPR) memberi kesan terhadap pinjaman rumah?

OPR mempengaruhi Kadar Asas (BR) dan Kadar Pinjaman Asas (BLR) sesebuah bank, di mana BR dan BLR biasanya berkurangan atau meningkat mengikut turun naik OPR.

Malaysia money ringgit bill in hand

Ekachai Wongsakul | 123rf

Dengan peningkatan OPR, semua bank di Malaysia akan menyemak (menaikkan) kadar faedah masing-masing, sekaligus menjadikan produk pinjaman perumahan menjadi lebih mahal.

Secara ringkasnya, OPR yang lebih tinggi akan menyebabkan

1) Pembayaran ansuran bulanan yang lebih tinggi. Setiap kali OPR meningkat, bank akan memberikan kos pinjaman yang lebih tinggi dalam bentuk kadar faedah yang lebih tinggi kepada pengguna, yang seterusnya meningkatkan jumlah bayaran ansuran bulanan anda.

2) Tempoh pinjaman yang lebih tinggi (jika jumlah ansuran bulanan dikekalkan). Jika jumlah ansuran bulanan lama dikekalkan, tempoh pembayaran balik akan menjadi lebih lama disebabkan oleh kenaikan kadar faedah.

Walau bagaimanapun, konsumer yang telah mengambil pinjaman perumahan pada kadar yang tetap tidak akan melihat sebarang perubahan pada ansuran bulanan mereka.

Bank perlu menghantar surat pemberitahuan mengenai amaun ansuran yang baharu apabila berlaku pindaan BR/BLR. Ini perlu dibuat sekurang-kurangnya 7 hari kalendar sebelum ansuran bulanan yang baharu itu berkuatkuasa.

BACA: Bagaimana Kadar Asas (BR) & Kadar Pinjaman Asas (BLR) mempengaruhi pinjaman perumahan anda?

Apakah kadar pinjaman terbaharu bank-bank di Malaysia?

AHB maybank

© tktktk/ 123RF

Sebelum ini, apabila OPR dipotong kepada 1.75 pada 2020, bank-bank utama di Malaysia mengurangkan Kadar Pinjaman Asas (BLR) dan Kadar Asas (BR) seiring dengan pengurangan OPR. Ini termasuk bank seperti Maybank, Public Bank Bhd, RHB Bank Bhd, CIMB Bank Bhd dan OCBC Bank, seperti ditunjukkan di bawah. 

Adalah dijangkakan bahawa bank-bank akan menurunkan BLR dan BR masing-masing dalam beberapa minggu akan datang selepas pemotongan OPR baru-baru ini.

BANK BR BLR
Julai 2020 (OPR: 1.75%) Mei 2020   (OPR: 2.0%) Julai 2020 (OPR: 1.75%) Mei 2020   (OPR: 2.0%)
Public Bank 2.27% 2.52% 5.47% 5.72%
CIMB 2.75% 2.65% 5.60% 5.85%
Maybank 1.75% 2.00% 5.40% 5.65%
RHB Bank 2.50% 2.75% 5.45% 5.70%
OCBC Bank 2.58% 2.82% 5.51% 5.76%

Ini dia senarai Kadar Faedah Pinjaman BR & BLR dari Bank Negara Malaysia (belum diubahsuai untuk 2022)

Selain BR dan BLR, kadar spread yang dikenakan oleh bank juga tidak kurang pentingnya. Spread di sini merujuk kepada margin keuntungan bank yang sentiasa tetap. Dengan menambah nilai BR dan margin keuntungan (atau spread) sesebuah bank, anda akan mendapat kadar pinjaman berkesan atau Effective Lending Rate (ELR).

Base-Rate-Base-Lending-rate

Sebagai contoh: 3.5% (BR) + 1.3% (Spread) = 4.8% (ELR)

*Pada 2 Januari 2015, BR menggantikan BLR. Perubahan ini dibuat atas beberapa sebab, seperti BLR kurang telus dan menyukarkan konsumer untuk membuat keputusan. Sistem BR memaksa bank mendedahkan margin keuntungan (kadar spread) dan pada masa yang sama menggalakkan persaingan sihat antara bank. Ini akan menguntungkan  konsumer kerana bank perlu menentukan BR mengikut tahap kecekapan masing-masing.

Walaupun anda tidak boleh mengurangkan kadar faedah (BR atau BLR), anda boleh berbincang dengan bank mengenai kadar spread. Anda boleh mendapatkan kadar spread yang baik jika bijak berunding. Walau bagaimanapun, ia juga bergantung kepada tahap risiko anda.

Jika bank menganggap anda sebagai individu berisiko tinggi (banyak hutang, berpendapatan rendah atau mempunyai rekod pekerjaan yang buruk), mungkin sukar bagi anda untuk berunding. Jika bank meluluskan pinjaman anda pun sudah cukup bernasib baik.

Individu berisiko sederhana mungkin ada peluang 50-50.

KETAHUI: Bayar zakat anda – Ketahui jenis-jenis zakat, pengiraan dan cara pembayarannya

Jika anda seorang individu berisiko rendah dengan penarafan kredit yang baik, anda boleh meminta pengurangan spread. Mengapa? Kerana bank sanggup mengurangkan kadar faedah anda untuk mengelakkan anda lari ke bank pesaing yang lain.

Sama ada anda individu berisiko rendah, sederhana atau tinggi, semuanya bergantung kepada perancangan kewangan anda. Perancangan yang teliti mampu menurunkan tahap risiko anda dan memberi anda kelebihan ketika berunding.

Walaupun penurunan OPR tidak akan membangunkan sektor hartanah secara mendadak, ia mungkin menggalakkan perbelanjaan kerana kadar faedah mempengaruhi kebolehan membeli hartanah dengan menaikkan atau menurunkan kos pinjaman. 

Walaupun kesan kenaikan faedah sukar dijangka, cara yang terbaik untuk konsumer ialah berunding dengan bank untuk spread yang lebih memanfaatkan.

Baca artikel ini seterusnya: Kenapa orang refinance rumah dan bagaimana caranya?


Share
Sign up and stay updated
Get the latest property news, home solution tips, interior design ideas and property guides.
By subscribing, you consent to receive direct marketing from iProperty.com Malaysia Sdn Bhd (iProperty), its group of companies and partners. You also accept iProperty’s Terms of Use and Privacy Policy including its collection, use, disclosure, processing, storage and handling of your personal information.