BNM menurunkan OPR kepada 2.75% – apakah kesannya terhadap pinjaman perumahan anda?

Artikel ini telah dikemaskini pada 22 januari 2020. 

Bank Negara Malaysia (BNM) telah menurunkan Kadar Dasar Semalaman (OPR) sebanyak 25 mata asas kepada 2.75% pada 22 Januari 2020 – OPR ini adalah yang paling rendah sejak 2011. Mari kita lihat kesannya ke atas pinjaman perumahan anda.

loan-malaysia-bnm

Ekachai Wongsakul | 123rf

Kadar Dasar Semalaman (OPR) ditentukan oleh Bank Negara Malaysia (BNM). Ia merupakan kadar yang perlu dibayar oleh satu bank yang meminjam dari bank yang lain. Kadar OPR yang rendah mempunyai kesan domino iaitu kadar faedah lebih rendah. Tujuannya menggalakkan konsumer berbelanja dan meminjam, seterusnya merangsang ekonomi negara.

Pada 22 Januari 2020, Jawatankuasa Dasar Monetari BNM mengumumkan bahawa ia akan menurunkan OPR sebanyak 25 mata asas kepada 2.75%, dengan alasan “pelarasan OPR ini adalah langkah awal untuk menjamin trajektori pertumbuhan ekonomi negara yang kini semakin bertambah baik “. Namum, penurunan OPR ini mengejutkan kebanyakan ahli ekonomi yang menjangka BNM mengekalkan OPR pada 3%.

OPR-cut

Potongan OPR baru-baru ini merupakan penurunan yang kedua sejak 7 Mei 2019 – di mana OPR dikurangkan dari 3.25% hingga 3%. Ia turun serendah 2.5% pada 21 Januari 2009 © tradingeconomics

Bagaimanakah OPR memberi kesan terhadap pinjaman rumah?

OPR mempengaruhi Kadar Asas (BR) dan Kadar Pinjaman Asas (BLR) sesebuah bank, di mana BR dan BLR biasanya berkurangan atau meningkat mengikut turun naik OPR.

Dengan pengurangan OPR, produk pinjaman perumahan menjadi lebih murah dan boleh memanfaatkan pembeli hartanah baharu dengan kadar faedah awal yang lebih rendah. Apabila OPR dikurangkan sebanyak 25 mata asas kepada 3% pada bulan Mei 2019, kita dapat melihat kesan serta merta – Menurut Kementerian Kewangan Malaysia, kelulusan pinjaman pada bulan Mei 2019 melonjak sebanyak 13% selepas penurunan OPR.

Kita juga akan melihat pengurangan Kadar Pinjaman Efektif (ELR) bagi pinjaman perumahan yang menggunakan kadar boleh ubah. Peminjam akan mendapat manfaat daripada:

1) Pembayaran ansuran bulanan yang lebih rendah. Bank perlu menghantar surat pemberitahuan mengenai amaun ansuran yang baharu apabila berlaku pindaan BR/BLR. Ini perlu dibuat sekurang-kurangnya 7 hari kalendar sebelum ansuran bulanan yang baharu itu berkuatkuasa.

2) Tempoh pinjaman yang lebih singkat (jika ansuran bulanan yang asal dikekalkan). Walaupun secara lalai bank dikehendaki mengurangkan ansuran bulanan bagi pinjaman perumahan yang menggunakan kadar boleh ubah, bank masih akan memberi pilihan kepada konsumer untuk mengurangkan tempoh pinjaman mereka.

Walau bagaimanapun, konsumer yang telah mengambil pinjaman perumahan pada kadar yang tetap tidak akan melihat sebarang perubahan pada ansuran bulanan mereka.

BACA: Bagaimana Kadar Asas (BR) & Kadar Pinjaman Asas (BLR) mempengaruhi pinjaman perumahan anda?

Apakah kadar pinjaman baharu bank-bank di Malaysia?

Sebelum ini, apabila OPR dipotong kepada 3% pada bulan Mei 2019, bank-bank utama di  Malaysia mengurangkan Kadar Pinjaman Asas (BLR) dan Kadar Asas (BR) seiring dengan pengurangan OPR. Memandangkan penurunan OPR baru saja diumumkan, kebanyakan bank masih belum melaraskan Kadar Pinjaman Asas (BLR) dan Kadar Asas (BR). Sesetengah bank seperti Maybank, Public Bank Bhd, RHB Bank Bhd, CIMB Bank Bhd dan OCBC Bank telah mengurangkan kadar pinjaman masing-masing:

BANK BR BLR
Baru (Jan 2020) Lama Baru (Jan 2020) Lama
Public Bank 3.27% 3.52% 6.47% 6.72%
CIMB 3.75% 4.00% 6.60% 6.85%
Maybank 2.75% 3.00% 6.40% 6.65%
RHB Bank 3.50% 3.75% 6.45% 6.70%
OCBC Bank 3.58% 3.83% 6.51% 6.76%

Selain BR dan BLR, kadar spread yang dikenakan oleh bank juga tidak kurang pentingnya. Spread di sini merujuk kepada margin keuntungan bank yang sentiasa tetap. Dengan menambah nilai BR dan margin keuntungan (atau spread) sesebuah bank, anda akan mendapat kadar pinjaman berkesan atau Effective Lending Rate (ELR).

Base-Rate-Base-Lending-rate

Sebagai contoh: 3.5% (BR) + 1.3% (Spread) = 4.8% (ELR)

*Pada 2 Januari 2015, BR menggantikan BLR. Perubahan ini dibuat atas beberapa sebab, seperti BLR kurang telus dan menyukarkan konsumer untuk membuat keputusan. Sistem BR memaksa bank mendedahkan margin keuntungan (kadar spread) dan pada masa yang sama menggalakkan persaingan sihat antara bank. Ini akan menguntungkan  konsumer kerana bank perlu menentukan BR mengikut tahap kecekapan masing-masing.

Walaupun anda tidak boleh mengurangkan kadar faedah (BR atau BLR), anda boleh berbincang dengan bank mengenai kadar spread. Anda boleh mendapatkan kadar spread yang baik jika bijak berunding. Walau bagaimanapun, ia juga bergantung kepada tahap risiko anda.

Jika bank menganggap anda sebagai individu berisiko tinggi (banyak hutang, berpendapatan rendah atau mempunyai rekod pekerjaan yang buruk), mungkin sukar bagi anda untuk berunding. Jika bank meluluskan pinjaman anda pun sudah cukup bernasib baik.

Individu berisiko sederhana mungkin ada peluang 50-50.

KETAHUI: 4 sebab jangan keterlaluan memohon pinjaman perumahan

Jika anda seorang individu berisiko rendah dengan penarafan kredit yang baik, anda boleh meminta pengurangan spread. Mengapa? Kerana bank sanggup mengurangkan kadar faedah anda untuk mengelakkan anda lari ke bank pesaing yang lain.

Sama ada anda individu berisiko rendah, sederhana atau tinggi, semuanya bergantung kepada perancangan kewangan anda. Perancangan yang teliti mampu menurunkan tahap risiko anda dan memberi anda kelebihan ketika berunding.

BACA: Cuba 5 tips pengurusan kewangan ini jika anda berusia 18 hingga 30 tahun

Walaupun penurunan OPR tidak akan membangunkan sektor hartanah secara mendadak, ia mungkin menggalakkan perbelanjaan kerana kadar faedah mempengaruhi kebolehan membeli hartanah dengan menaikkan atau menurunkan kos pinjaman. 

Walaupun kesan kenaikan faedah sukar dijangka, cara yang terbaik untuk konsumer ialah berunding dengan bank untuk spread yang lebih memanfaatkan.

Jika anda bercadang membeli rumah, pastikan anda benar-benar bersedia. Gunakan aplikasi kelayakan pinjaman perumahan kami LoanCare bagi mengetahui sama ada anda mampu mendapatkan pinjaman bagi hartanah idaman anda.

Artikel ini diterjemah oleh Ridzwan A.Rahim dari artikel asal BNM reduces OPR to 2.75% – How will it affect your home loan?

Share