Berapa sepatutnya pendapatan purata isi rumah anda untuk memiliki rumah di Lembah Klang?

Baca panduan kami yang berasaskan Debt Service Ratio (DSR) bagi mengetahui harga rumah dan kawasan kejiranan Lembah Klang yang mana paling sesuai dengan pendapatan anda. Data transaksi terbaru bagi hartanah residensi ada dimuatkan di akhir artikel!

most-searched-areas-klang-valley-malaysia

© Ahmad Hafidz Abdul Kadir / EyeEm | Getty Images

Tahun 2019 nampaknya masa yang sesuai untuk membeli hartanah. Kerajaan baru kita baru saja mengumumkan pengecualian duti setem bagi pembelian rumah pertama bernilai antara RM300,000 hingga RM1 juta dari Januari hingga Jun 2019.

Jika anda bercadang mengambil peluang daripada insentif ini, baguslah! Tapi, jika dah bersedia di segi kewangan untuk membeli rumah sekali pun, tahukah anda rumah yang bagaimana dan berapa harga yang sepatutnya menjadi tumpuan anda? Penentuan tahap kemampuan memiliki rumah tak selalunya mudah. Anda perlu buat pertimbangan kemahuan/keperluan dan kemampuan dari segi kewangan. Dengan pendapatan anda, layakkah membeli kondominium baru berhampiran pusat bandaraya? Atau pun adakah anda sebenarnya hanya mampu memiliki sebuah apartmen sub-sale di Shah Alam?

Paling penting, berapa banyakkah wang tunai yang perlu ada di tangan untuk membeli sebuah rumah asas di Lembah Klang yang biasanya dalam lingkungan RM400,000 hingga RM700,00? Bolehkah gaji anda membiayai bayaran pendahuluan dan ansuran bulanannya? Sebelum mula mencari teratak idaman, lihat dulu situasi kewangan anda dan berapa yang mampu anda bayar secara realistik.

Berapa ‘banyak’ rumah yang mampu dibeli dengan pendapatan anda?

Bercakap tentang pembelian rumah, mengikut kebiasaan, nisbah Debt-to-service Ratio (DSR) anda tidak sepatutnya melebihi 70 peratus. Peratusan DSR menunjukkan berapa banyak pendapatan anda digunakan untuk melangsaikan hutang dan sama ada anda mampu membuat pinjaman perumahan yang diingini. Formula berikut biasa digunakan oleh bank untuk menilai kelayakkan seorang peminjam untuk membayar ansuran bulanan:

DSR = Hutang/Pendapatan Bersih X 100

Hutang merujuk kepada kesemua komitmen kewangan yang ada seperti pembayaran semula kad kredit, pinjaman peribadi dan pinjaman pendidikan, manakala pendapatan bersih merujuk kepada pendapatan anda selepas potongan seperti cukai pendapatan dan caruman KWSP.

Kebanyakan bank termasuk Maybank dan Public Bank mengehadkan DSR pada kadar 65-70%. Maka, penting bagi anda mengira kemampuan anda membayar balik pinjaman bagi rumah sasaran anda sebelum mengambil langkah seterusnya. Anda pasti tidak mahu terpaksa membelanjakan keseluruhan gaji untuk pembayaran rumah.

Keliru dan tak tahu bagaimana nak mula? – Keluarkan kalkulator dan teruskan membaca! © 123rf

Sebagai contoh, katakan pendapatan isi rumah anda ialah RM5,000 sebulan. Ini boleh merujuk kepada gaji seorang individu professional atau pendapatan ‘double-income’ bersama pasangan. Selepas ditolak caruman KWSP, cukai pendapatan dan SOCSO, pendapatan bersih anda ialah lebih kurang RM4,300.

*Menurut data terbaru yang diperolehi daripada Jabatan Perangkaan, pendapatan isi rumah median di Selangor ialah RM7,225 tetapi kami mengambil RM5,000 sebagai tanda aras berdasarkan pendapatan isi rumah median seluruh negara iaitu RM5,228. Kami mengambil kira kebanyakan pembeli rumah pertama jatuh dalam kumpulan umur 25-35 tahun dan belum lagi mempunyai keupayaan perolehan yang baik. 

Maka, untuk memenuhi syarat minimum 70% DSR, jumlah hutang isi rumah anda tidak boleh melebihi RM3,010.

70% DSR = RM3,010/RM4,300 X 100

Katakan anda mempunyai komitmen kewangan berikut. Anggaran ini dibuat secara kasar berdasarkan kehidupan tipikal golongan muda Malaysia di kawasan bandar:

  1. Pinjaman kereta: RM500
  2. Pembayaran kad kredit: RM400
  3. Pinjaman PTPTN: RM100

Hutang/komitmen kewangan lain = RM1,000

Maka, bagi yang mempunyai pendapatan isi rumah kasar RM5,000 dan pendapatan bersih RM4,300; apabila ingin membuat pinjaman perumahan, ansuran bulanan tidak boleh melebihi RM2,010.

Jumlah Hutang – Hutang lain = RM3,010 – RM1,000 = RM2,010 

Baca artikel ini sekiranya anda bercadang untuk membeli rumah secara ‘joint-purchase’ bersama pasanagan anda:

Berapa anggaran harga rumah yang patut jadi tumpuan anda?

Sudah tentulah tanda aras pendapatan isi rumah RM5,000 ini hanya terpakai bagi sebahagian populasi Malaysia sahaja.

Bagi membantu para pembeli lain (yang mungkin mempunyai pendapatan isi rumah berlainan) menentukan bentuk harga rumah yang sepatutnya menjadi sasaran mereka, kami telah menyusun jadual yang memperincikan anggaran ansuran bulanan perumahan untuk julat harga RM400,000 hingga RM700,000 yang dianggap mampu milik bagi kebanyakan pembeli rumah pertama di Malaysia DAN berdasarkan pasaran hartanah sedia ada/pelancaran hartanah baru di Lembah Klang.

Apabila mengira pendapatan bersih minimum yang diperlukan untuk setiap lingkungan harga rumah, kami memastikan jumlah hutang semasa ialah RM1,000 (seperti dalam contoh di atas) dan ansuran bulanan tidak melebihi 70 peratus pendapatan bersih yang dinyatakan di dalam lajur terakhir jadual.

* Pengiraan berdasarkan bayaran pendahuluan 10% dan tempoh pemegangan 35 tahun. Kami juga menggunakan pinjaman perumahan dengan kadar faedah 4.5%. Kadar ini digunakan sebagai angka purata yang diperolehi daripada produk pinjaman perumahan yang sedia ada di pasaran. Pengiraan di bawah dijadualkan menggunakan kalkulator Loanstreet.

Harga Rumah

(RM)

Pinjaman  (90%) Tempoh Pinjaman Rumah

  (Tahun)

Ansuran Bulanan

[Kadar faedah pasaran: 4.5%]

Jumlah Hutang Bulanan (+RM1,000) Pendapatan Bersih Isi Rumah Purata Minimum (RM)

[DSR = 70%]

400,000 360,000 35 RM 1,704 RM 2,704 *RM 3,863
500,000 450,000 35 RM 2,130 RM 3,130 RM 4,471
600,000 540,000 35 RM 2,556 RM 3,556 RM 5,080
700,000 630,000 35 RM 2,982 RM 3,982 RM 5,689

*Menggunakan peraturan 70% DSR, begini cara kami memperolehi angka RM3,863. 

Pendapatan BERSIH Isi Rumah Purata RM3,863 = 100/70 X RM2,704

Perhatikan bahawa jumlah akhir yang dipaparkan ialah pemdapatan BERSIH (selepas ditolak pembayaran KWSP, cukai pendapatan dan SOCSO). Perlu diingat terdapat perbelanjaan lain lagi yang perlu diambil kira apabila membeli rumah. Ini termasuk bayaran guaman, bayaran pemprosesan bank dan kos insurans. Anda perlu memasukkan perbelanjaan tambahan ini ke dalam bajet sebelum membuat keputusan pembelian.

Kalau mencari rumah idaman dah sukar, mengeluarkan duit untuk membayar wang pendahuluan 10% itu lagi memeningkan kepala, terutama jika anda baru saja memasuki alam pekerjaan dan tak banyak wang simpanan. Tapi jangan risau, kerana ada alternatif di luar sana yang boleh membantu anda mencapai impian memiliki rumah idaman, termasuk menggunakan wang dari Akaun 2 KWSP anda.

Kawasan Lembah Klang yang mana sesuai dengan kemampuan anda?

Setelah mengetahui anggaran harga rumah yang patut anda pertimbangkan, langkah seterusnya ialah mengenal pasti kejiranan atau kawasan untuk mencari kediaman anda. Kalau tanya penghuni bandar tentang lokasi idaman mereka, pasti ramai yang menyebut satu alamat di pusat bandaraya yang dikelilingi kemudahan seperti jaringan pengangkutan awam, restoran popular, pusat membeli-belah dan hiburan. Kekangannya tentulah harga yang tinggi.

Jangan khuatir. Ada banyak lagi produk residensi yang terletak di pinggir bandar. Jaringan jalan raya dan pengangkutan awam yang lebih baik dalam tempoh dua tahun kebelakangan ini telah menyumbang kepada lebih banyak rumah di pasaran.

Untuk menunjukkan kepada para pembaca standard kemampuan semua kawasan, kami telah menganalisis data transaksi hartanah residensi yang diperolehi daripada Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH) dari April 2017 hingga Mac 2018. Angka jualan ini telah disusun dan harga median dikira menggunakan kemudahan big data iProperty.com iaitu iPropertyiQ.com

Imej di bawah menunjukkan peta haba perbandaran di dalam Lembah Klang dan harga median masing-masing per kaki persegi untuk:

– kondominium berukuran 1,000 hingga 1,250 kaki persegi, dan

– rumah teres dengan kawasan binaan seluas 1,501 hingga 2,000 kaki persegi.

Mungkin anda tertanya-tanya mengapa saiz kawasan binaan ini dipilih. Kedua-dua produk ini sebenarnya produk residensi yang paling popular di kalangan pembeli rumah di Malaysia antara April 2017 hingga Mac 2018.

50% daripada pembeli kondominium membeli unit <1,250 kaki persegi manakala 45% daripada pembeli rumah teres membeli unit berukuran 1,250 hingga 2,000 kaki persegi.

Sumber: iPropertyiQ.com

Sumber: iPropertyiQ.com

Selepas mengira DSR dan mengenal pasti harga hartanah sepadan yang mampu anda miliki, anda kini boleh menumpukan pencarian rumah mengikut jenis hartanah dan lokasi. Sebagai contoh, jika anda mencari kondominium berharga kurang daripada RM500,000, anda hanya perlu mencari di kawasan seperti Shah Alam, Cheras, Setapak dan Sri Petaling. Bagi yang mampu berbelanja lebih besar boleh mencari di kawasan seperti Kota Damansara, Subang Jaya dan Taman Desa.

Sebagai alternatif, anda masih boleh membeli rumah teres berharga kurang daripada RM600,000 di pinggir bandar seperti Klang, Kajang dan Setapak. Apa pun, segalanya bergantung kepada kemampuan di segi kewangan anda. Selamat mencari dan semoga berjaya di tahun 2019 ini!

Artikel ini diterjemah dari versi Bahasa Inggeris: How much should the average Malaysian household income be to afford a home in KV?

Share