Baca panduan kami yang berasaskan Debt Service Ratio (DSR) bagi mengetahui harga rumah dan kawasan kejiranan Lembah Klang yang mana paling sesuai dengan pendapatan anda. Data transaksi terbaru bagi hartanah residensi ada dimuatkan di akhir artikel!
simonlong | Getty Images
Artikel ini diterjemah dari versi Bahasa Inggeris: How much should the average Malaysian household income be to afford a home in KV?
Tahun 2019 nampaknya masa yang sesuai untuk membeli rumah anda sendiri. Bulan Januari yang lalu, kerajaan telah mengumumkan pengecualian duti setem bagi pembelian rumah pertama bernilai antara RM300,000 hingga RM1 juta. Diskaun ini adalah sebahagian daripada Kempen Pemilikan Rumah 2019 yang akan berlangsung sehingga 31 Disember 2019.
Jika anda bercadang mengambil peluang daripada insentif ini, baguslah! Tapi, jika dah bersedia di segi kewangan untuk membeli rumah sekali pun, tahukah anda jenis rumah dan harga hartanah yang sepatutnya menjadi tumpuan anda? Penentuan tahap kemampuan memiliki rumah tak selalunya mudah. Anda perlu buat pertimbangan kemahuan/keperluan dan kemampuan dari segi kewangan. Dengan pendapatan anda, layakkah membeli kondominium baru berhampiran pusat bandaraya? Atau pun adakah anda sebenarnya hanya mampu memiliki sebuah apartmen sub-sale di Shah Alam?
Paling penting, berapa banyakkah wang tunai yang perlu ada di tangan untuk membeli sebuah rumah starter di Lembah Klang yang biasanya dalam lingkungan RM400,000 hingga RM700,00? Bolehkah gaji anda membiayai bayaran pendahuluan dan ansuran bulanannya? Sebelum mula mencari teratak idaman, jom kita kaji dulu situasi kewangan anda.
Berapa harga rumah yang mampu saya miliki berdasarkan pendapatan saya?
Bercakap tentang pembelian rumah, mengikut kebiasaan, nisbah Debt-to-service Ratio (DSR) anda tidak sepatutnya melebihi 70 peratus. Peratusan DSR menunjukkan berapa banyak pendapatan anda digunakan untuk melangsaikan hutang dan sama ada anda mampu membuat pinjaman perumahan yang diingini. Formula berikut biasa digunakan oleh bank untuk menilai kelayakkan seorang peminjam untuk membayar ansuran bulanan:
DSR = Hutang/Pendapatan Bersih X 100
Hutang merujuk kepada kesemua komitmen kewangan yang ada seperti pembayaran semula kad kredit, pinjaman peribadi dan pinjaman pendidikan, manakala pendapatan bersih merujuk kepada pendapatan anda selepas potongan seperti cukai pendapatan dan caruman KWSP.
Kebanyakan bank termasuk Maybank dan Public Bank mengehadkan DSR pada kadar 65-70%. Maka, penting bagi anda mengira kemampuan anda membayar balik pinjaman bagi rumah sasaran anda sebelum mengambil langkah seterusnya. Anda pasti tidak mahu terpaksa membelanjakan keseluruhan gaji untuk pembayaran rumah.
Keliru dan tak tahu bagaimana nak mula? – Keluarkan kalkulator dan teruskan membaca! © 123rf
Sebagai contoh, katakan pendapatan isi rumah anda ialah RM5,000 sebulan. Ini boleh merujuk kepada gaji seorang individu professional atau pendapatan ‘double-income’ bersama pasangan. Selepas ditolak caruman KWSP, cukai pendapatan dan SOCSO, pendapatan bersih anda ialah lebih kurang RM4,300.
*Menurut data terbaru yang diperolehi daripada Jabatan Perangkaan, pendapatan isi rumah median di Selangor ialah RM7,225 tetapi kami mengambil RM5,000 sebagai tanda aras berdasarkan pendapatan isi rumah median seluruh negara iaitu RM5,228. Kami mengambil kira kebanyakan pembeli rumah pertama jatuh dalam kumpulan umur 25-35 tahun dan belum lagi mempunyai keupayaan perolehan yang baik.
Maka, untuk memenuhi syarat minimum 70% DSR, jumlah hutang isi rumah anda tidak boleh melebihi RM3,010.
70% DSR = RM3,010/RM4,300 X 100
Katakan anda mempunyai komitmen kewangan berikut. Anggaran ini dibuat secara kasar berdasarkan kehidupan tipikal golongan muda Malaysia di kawasan bandar:
- Pinjaman kereta: RM500
- Pembayaran kad kredit: RM400
- Pinjaman PTPTN: RM100
Hutang/komitmen kewangan lain = RM1,000
Maka, bagi yang mempunyai pendapatan isi rumah kasar RM5,000 dan pendapatan bersih RM4,300; apabila ingin membuat pinjaman perumahan, ansuran bulanan tidak boleh melebihi RM2,010.
Jumlah Hutang – Hutang lain = RM3,010 – RM1,000 = RM2,010
Baca artikel ini sekiranya anda bercadang untuk membeli rumah secara ‘joint-purchase’ bersama pasanagan anda: 4 perkara yang anda perlu pertimbangkan sebelum memohon pinjaman bersama
Berapa anggaran harga rumah yang patut jadi tumpuan anda?
Sudah tentulah tanda aras pendapatan isi rumah RM5,000 ini hanya terpakai bagi sebahagian populasi Malaysia sahaja.
Bagi membantu para pembeli lain (yang mungkin mempunyai pendapatan isi rumah berlainan) menentukan bentuk harga rumah yang sepatutnya menjadi sasaran mereka, kami telah menyusun jadual yang memperincikan anggaran ansuran bulanan perumahan untuk julat harga RM400,000 hingga RM700,000 yang dianggap mampu milik bagi kebanyakan pembeli rumah pertama di Malaysia DAN berdasarkan pasaran hartanah sedia ada/pelancaran hartanah baru di Lembah Klang.
Apabila mengira pendapatan bersih minimum yang diperlukan untuk setiap lingkungan harga rumah, kami memastikan jumlah hutang semasa ialah RM1,000 (seperti dalam contoh di atas) dan ansuran bulanan tidak melebihi 70 peratus pendapatan bersih yang dinyatakan di dalam lajur terakhir jadual.
* Pengiraan berdasarkan bayaran pendahuluan 10% dan tempoh pemegangan 35 tahun. Kami juga menggunakan pinjaman perumahan dengan kadar faedah 4.5%. Kadar ini digunakan sebagai angka purata yang diperolehi daripada produk pinjaman perumahan yang sedia ada di pasaran.
| Harga Rumah
(RM) |
Pinjaman (90%) | Tempoh Pinjaman Rumah
(Tahun) |
Ansuran Bulanan
[Kadar faedah pasaran: 4.5%] |
Jumlah Hutang Bulanan (+RM1,000) | Pendapatan Bersih Isi Rumah Purata Minimum (RM)
[DSR = 70%] |
| 400,000 | 360,000 | 35 | RM 1,704 | RM 2,704 | *RM 3,863 |
| 500,000 | 450,000 | 35 | RM 2,130 | RM 3,130 | RM 4,471 |
| 600,000 | 540,000 | 35 | RM 2,556 | RM 3,556 | RM 5,080 |
| 700,000 | 630,000 | 35 | RM 2,982 | RM 3,982 | RM 5,689 |
*Menggunakan peraturan 70% DSR, begini cara kami memperolehi angka RM3,863.
Pendapatan BERSIH Isi Rumah Purata RM3,863 = 100/70 X RM2,704
Perhatikan bahawa jumlah akhir yang dipaparkan ialah pendapatan BERSIH (selepas ditolak pembayaran KWSP, cukai pendapatan dan SOCSO). Perlu diingat terdapat perbelanjaan lain lagi yang perlu diambil kira apabila membeli rumah. Ini termasuk bayaran guaman, bayaran pemprosesan bank dan kos insurans. Anda perlu memasukkan perbelanjaan tambahan ini ke dalam bajet sebelum membuat keputusan pembelian.
Kalau mencari rumah idaman dah sukar, mengeluarkan duit untuk membayar wang pendahuluan 10% itu lagi memeningkan kepala, terutama jika anda baru saja memasuki alam pekerjaan dan tak banyak wang simpanan. Tapi jangan risau, kerana ada alternatif di luar sana yang boleh membantu anda mencapai impian memiliki rumah idaman, termasuk menggunakan wang dari Akaun 2 KWSP anda.
Related Stories
Kawasan perumahan Lembah Klang yang mana sesuai dengan kemampuan anda?
©shaifulzamri/123rf
Setelah mengetahui anggaran harga rumah yang patut anda pertimbangkan, langkah seterusnya ialah mengenal pasti kejiranan atau kawasan untuk mencari kediaman anda. Kalau tanya penghuni bandar tentang lokasi idaman mereka, pasti ramai yang menyebut satu alamat di pusat bandaraya yang dikelilingi kemudahan seperti jaringan pengangkutan awam, restoran popular, pusat membeli-belah dan hiburan. Kekangannya tentulah harga yang tinggi.
Jangan khuatir. Ada banyak lagi produk residensi yang terletak di pinggir bandar. Jaringan jalan raya dan pengangkutan awam yang lebih baik dalam tempoh dua tahun kebelakangan ini telah menyumbang kepada lebih banyak rumah di pasaran.
Untuk menunjukkan kepada para pembaca standard kemampuan semua kawasan, kami telah menganalisis data transaksi hartanah residensi terbaru yang diperolehi daripada Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH) dari Jun 2018 – Mei 2019. Data ini dikemaskini dan harga median dikira oleh pasukan data iProperty.com.my.
Di sini kami kongsikan harga median bagi kondominium dan kediaman servis (serviced residence) di Kuala Lumpur serta rumah teres di Selangor. Tiga jenis hartanah ini sebenarnya adalah produk perumahan yang paling popular yang dibeli oleh penduduk KL dan Selangor dalam tempoh kajian di atas.
Di Kuala Lumpur, terdapat:
- 3,298 jualan unit kondominium (*110 unit pelancaran baru) – 39.5% daripada jumlah jualan hartanah kediaman
- 1,498 jualan serviced residence (*69 unit pelancaran baru) – 18% daripada jumlah jualan hartanah kediaman
Manakala, di Selangor, kebanyakan pembeli rumah memilih rumah teres:
- 15,656 jualan rumah teres (3,213 unit pelancaran baru) – 49.4% daripada jumlah jualan hartanah kediaman
Sekarang, jom kita lihat kawasan kejiranan yang mana bersesuaian dengan pendapatan anda – kami kategorikan kawasan di KL dan Selangor ini mengikut tiga peringkat harga berikut untuk kemudahan anda:
Hijau: ≤RM500,000
Oren : RM500,001 – RM700,000
Merah: >RM700,001
Bagi kawasan yang kurang daripada 10 urusniaga tidak termasuk bagi mengelakkan sebarang penyelewengan data median. Kami juga menyatakan harga hartanah per kaki persegi (median PSF):
Harga Median untuk K0ndominium di KL (Jun 2018 – Mei 2019)
| KAWASAN | HARGA MEDIAN (RM) | MEDIAN PSF (RM) |
| AMPANG | 1,340,000 | 655 |
| BANDAR MENJALARA | 450,000 | 441 |
| BANGSAR | 1,180,000 | 815 |
| BATU CAVES | 390,000 | 335 |
| BRICKFIELDS | 780,000 | 560 |
| BUKIT JALIL | 600,000 | 502 |
| BUKIT TUNKU | 1,550,000 | 682 |
| CHERAS | 400,000 | 397 |
| DAMANSARA HEIGHTS | 1,088,000 | 712 |
| DESA PARKCITY | 1,165,000 | 842 |
| DESA PETALING | 355,000 | 338 |
| DUTAMAS | 600,000 | 437 |
| JALAN IPOH | 465,000 | 383 |
| JALAN KUCHING | 490,000 | 428 |
| KAMPUNG KERINCHI (BANGSAR SOUTH) | 1,125,000 | 608 |
| KEPONG | 475,000 | 452 |
| KERAMAT | 600,000 | 474 |
| KL CITY CENTRE | 1,000,000 | 604 |
| KL SENTRAL | 1,100,000 | 820 |
| KUCHAI LAMA | 446,500 | 385 |
| MONT KIARA | 1,515,000 | 704 |
| OLD KLANG ROAD | 610,000 | 468 |
| PANTAI | 442,500 | 416 |
| SEGAMBUT | 685,000 | 573 |
| SENTUL | 580,000 | 481 |
| SETAPAK | 497,500 | 364 |
| SRI HARTAMAS | 2,350,000 | 738 |
| SRI PETALING | 410,000 | 368 |
| SUNGAI BESI | 532,500 | 499 |
| TAMAN DESA | 500,000 | 446 |
| TAMAN TUN DR ISMAIL | 795,000 | 597 |
| TITIWANGSA | 540,000 | 470 |
| WANGSA MAJU | 484,000 | 388 |
© brickz.my / JPPH
Harga Median untuk Kediaman Servis di KL (Jun 2018 – Mei 2019)
| KAWASAN | HARGA MEDIAN (RM) | MEDIAN PSF (RM) |
| AMPANG | 606,500 | 702 |
| BANDAR MENJALARA | 350,000 | 418 |
| BANGSAR | 612,500 | 1,143 |
| BATU CAVES | 550,000 | 609 |
| BUKIT JALIL | 838,000 | 794 |
| CHERAS | 490,000 | 581 |
| DAMANSARA HEIGHTS | 475,000 | 646 |
| DUTAMAS | 983,000 | 874 |
| JALAN IPOH | 450,000 | 445 |
| JALAN KUCHING | 500,000 | 491 |
| KAMPUNG KERINCHI (BANGSAR SOUTH) | 605,000 | 854 |
| KEPONG | 505,000 | 472 |
| KL CITY CENTRE | 1,000,000 | 1,075 |
| KL SENTRAL | 1,833,125 | 1,290 |
| KUCHAI LAMA | 445,000 | 486 |
| MID VALLEY CITY | 1,373,500 | 982 |
| MONT KIARA | 820,000 | 996 |
| OLD KLANG ROAD | 450,000 | 522 |
| SALAK SOUTH | 552,470 | 605 |
| SENTUL | 387,500 | 392 |
| SEPUTEH | 505,000 | 678 |
| SETAPAK | 498,000 | 489 |
| SRI HARTAMAS | 420,000 | 752 |
| TAMAN TUN DR ISMAIL | 1,260,000 | 969 |
| TITIWANGSA | 964,444 | 912 |
| WANGSA MAJU | 513,000 | 665 |
© brickz.my / JPPH
Harga Median untuk Rumah Teres di Selangor (Jun 2018 – Mei 2019)
| KAWASAN | HARGA MEDIAN (RM) | MEDIAN PSF (RM) |
| AMPANG | 500,000 | 499 |
| ARA DAMANSARA | 1,244,000 | 648 |
| BALAKONG | 490,000 | 409 |
| BANDAR KINRARA | 730,000 | 538 |
| BANDAR SRI DAMANSARA | 895,000 | 733 |
| BANDAR UTAMA | 1,277,500 | 658 |
| BANGI | 480,000 | 370 |
| BANTING | 268,800 | 272 |
| BATANG KALI | 202,500 | 229 |
| BATU ARANG | 220,000 | 264 |
| BATU CAVES | 440,000 | 429 |
| BERANANG | 544,900 | 353 |
| BESTARI JAYA | 150,000 | 183 |
| BUKIT RAJA | 780,000 | 381 |
| CHERAS | 506,500 | 414 |
| CYBERJAYA | 971,500 | 431 |
| DAMANSARA DAMAI | 875,000 | 594 |
| DENGKIL | 532,774 | 337 |
| GLENMARIE | 1,780,000 | 552 |
| IJOK | 474,670 | 342 |
| JENJAROM | 521,000 | 305 |
| JERAM | 145,000 | 207 |
| KAJANG | 450,000 | 359 |
| KAPAR | 380,000 | 336 |
| KEPONG | 550,000 | 473 |
| KLANG | 400,000 | 348 |
| KOTA DAMANSARA | 890,000 | 505 |
| KUALA KUBU BHARU | 115,000 | 164 |
| KUALA SELANGOR | 329,000 | 268 |
| PANDAMARAN | 550,000 | 358 |
| PASIR PANJANG | 250,000 | 265 |
| PETALING JAYA | 795,000 | 589 |
| PORT KLANG | 315,000 | 263 |
| PUCHONG | 680,000 | 451 |
| PUNCAK ALAM | 430,000 | 376 |
| RAWANG | 448,000 | 330 |
| SABAK BERNAM | 216,000 | 216 |
| SAUJANA UTAMA | 403,800 | 306 |
| SELAYANG | 555,000 | 439 |
| SEMENYIH | 565,000 | 345 |
| SEPANG | 337,500 | 279 |
| SERENDAH | 217,000 | 237 |
| SERI KEMBANGAN | 500,000 | 415 |
| SETIA ALAM | 614,000 | 426 |
| SHAH ALAM | 649,300 | 406 |
| SUBANG JAYA | 738,000 | 551 |
| SUNGAI BESAR | 250,000 | 194 |
| SUNGAI BULOH | 500,000 | 387 |
| SUNGAI LONG | 600,000 | 364 |
| SUNWAY | 660,000 | 552 |
| TANJONG DUABELAS | 360,000 | 357 |
| TANJONG KARANG | 290,000 | 237 |
| TANJONG SEPAT | 180,000 | 257 |
| TELUK PANGLIMA GARANG | 330,000 | 337 |
| UJONG PERMATANG | 239,000 | 206 |
| ULU BERNAM | 175,000 | 192 |
| ULU KELANG | 600,000 | 443 |
| ULU LANGAT | 480,000 | 428 |
| ULU YAM | 409,200 | 238 |
© brickz.my / JPPH
Selepas mengira DSR dan mengenal pasti harga hartanah sepadan yang mampu anda miliki, anda kini boleh menumpukan pencarian rumah mengikut jenis hartanah dan lokasi. Sebagai contoh, jika anda mencari kondominium berharga kurang daripada RM500,000, anda hanya perlu mencari di kawasan seperti Cheras, Kepong dan Setapak. Bagi yang mampu berbelanja lebih besar boleh mencari kediaman servis di kawasan seperti Bukit Jalil, Dutamas dan Titiwangsa.
Sebagai alternatif, anda masih boleh membeli rumah teres berharga kurang daripada RM500,000 di pinggir bandar seperti Batu Caves, Sungai Buloh and Ampang; ataupun rumah teres yang tidak melebihi RM700,000 di kawasan berikut – Dengkil, Kepong and Puchong. Apa pun, segalanya bergantung kepada kemampuan kewangan anda. Untuk lebih tip mengenai proses pembelian rumah, tinjauilah laman panduan kami.
Selamat mencari rumah dan semoga berjaya di tahun 2019 ini!
*Data transaksi bagi rumah bertingkat tinggi (kondominium & residensi servis) tidak mewakili keseluruhan aktiviti pasaran kerana ia mengambil masa sehingga tiga tahun untuk jualan sedemikian direkodkan oleh JPPH – jualan hanya direkodkan apabila duti setem pada Memorandum Pindahan (MOT) dibayar. Jumlah ini hanya boleh dibayar sebaik sahaja hakmilik strata harta dikeluarkan; untuk hartanah kediaman bertingkat tinggi, pengeluaran hakmilik strata adalah jauh lebih panjang daripada rumah teres, yang hampir serta-merta kerana unit-unit ini sudah dipecahkan kepada lot individu.
