(Terbaru) Berapa sepatutnya pendapatan purata isi rumah anda untuk memiliki rumah di Lembah Klang?

Baca panduan kami yang berasaskan Debt Service Ratio (DSR) bagi mengetahui harga rumah dan kawasan kejiranan Lembah Klang yang mana paling sesuai dengan pendapatan anda. Data transaksi terbaru bagi hartanah residensi ada dimuatkan di akhir artikel!

simonlong | Getty Images

Artikel ini diterjemah dari versi Bahasa Inggeris: How much should the average Malaysian household income be to afford a home in KV?

Tahun 2019 nampaknya masa yang sesuai untuk membeli rumah anda sendiri. Bulan Januari yang lalu, kerajaan telah mengumumkan pengecualian duti setem bagi pembelian rumah pertama bernilai antara RM300,000 hingga RM1 juta. Diskaun ini adalah sebahagian daripada Kempen Pemilikan Rumah 2019 yang akan berlangsung sehingga 31 Disember 2019.

Jika anda bercadang mengambil peluang daripada insentif ini, baguslah! Tapi, jika dah bersedia di segi kewangan untuk membeli rumah sekali pun, tahukah anda jenis rumah dan harga hartanah yang sepatutnya menjadi tumpuan anda? Penentuan tahap kemampuan memiliki rumah tak selalunya mudah. Anda perlu buat pertimbangan kemahuan/keperluan dan kemampuan dari segi kewangan. Dengan pendapatan anda, layakkah membeli kondominium baru berhampiran pusat bandaraya? Atau pun adakah anda sebenarnya hanya mampu memiliki sebuah apartmen sub-sale di Shah Alam?

Paling penting, berapa banyakkah wang tunai yang perlu ada di tangan untuk membeli sebuah rumah starter di Lembah Klang yang biasanya dalam lingkungan RM400,000 hingga RM700,00? Bolehkah gaji anda membiayai bayaran pendahuluan dan ansuran bulanannya? Sebelum mula mencari teratak idaman, jom kita kaji dulu situasi kewangan anda.

Berapa harga rumah yang mampu saya miliki berdasarkan  pendapatan saya?

Bercakap tentang pembelian rumah, mengikut kebiasaan, nisbah Debt-to-service Ratio (DSR) anda tidak sepatutnya melebihi 70 peratus. Peratusan DSR menunjukkan berapa banyak pendapatan anda digunakan untuk melangsaikan hutang dan sama ada anda mampu membuat pinjaman perumahan yang diingini. Formula berikut biasa digunakan oleh bank untuk menilai kelayakkan seorang peminjam untuk membayar ansuran bulanan:

DSR = Hutang/Pendapatan Bersih X 100

Hutang merujuk kepada kesemua komitmen kewangan yang ada seperti pembayaran semula kad kredit, pinjaman peribadi dan pinjaman pendidikan, manakala pendapatan bersih merujuk kepada pendapatan anda selepas potongan seperti cukai pendapatan dan caruman KWSP.

Kebanyakan bank termasuk Maybank dan Public Bank mengehadkan DSR pada kadar 65-70%. Maka, penting bagi anda mengira kemampuan anda membayar balik pinjaman bagi rumah sasaran anda sebelum mengambil langkah seterusnya. Anda pasti tidak mahu terpaksa membelanjakan keseluruhan gaji untuk pembayaran rumah.

Keliru dan tak tahu bagaimana nak mula? – Keluarkan kalkulator dan teruskan membaca! © 123rf

Sebagai contoh, katakan pendapatan isi rumah anda ialah RM5,000 sebulan. Ini boleh merujuk kepada gaji seorang individu professional atau pendapatan ‘double-income’ bersama pasangan. Selepas ditolak caruman KWSP, cukai pendapatan dan SOCSO, pendapatan bersih anda ialah lebih kurang RM4,300.

*Menurut data terbaru yang diperolehi daripada Jabatan Perangkaan, pendapatan isi rumah median di Selangor ialah RM7,225 tetapi kami mengambil RM5,000 sebagai tanda aras berdasarkan pendapatan isi rumah median seluruh negara iaitu RM5,228. Kami mengambil kira kebanyakan pembeli rumah pertama jatuh dalam kumpulan umur 25-35 tahun dan belum lagi mempunyai keupayaan perolehan yang baik. 

Maka, untuk memenuhi syarat minimum 70% DSR, jumlah hutang isi rumah anda tidak boleh melebihi RM3,010.

70% DSR = RM3,010/RM4,300 X 100

Katakan anda mempunyai komitmen kewangan berikut. Anggaran ini dibuat secara kasar berdasarkan kehidupan tipikal golongan muda Malaysia di kawasan bandar:

  1. Pinjaman kereta: RM500
  2. Pembayaran kad kredit: RM400
  3. Pinjaman PTPTN: RM100

Hutang/komitmen kewangan lain = RM1,000

Maka, bagi yang mempunyai pendapatan isi rumah kasar RM5,000 dan pendapatan bersih RM4,300; apabila ingin membuat pinjaman perumahan, ansuran bulanan tidak boleh melebihi RM2,010.

Jumlah Hutang – Hutang lain = RM3,010 – RM1,000 = RM2,010 

Baca artikel ini sekiranya anda bercadang untuk membeli rumah secara ‘joint-purchase’ bersama pasanagan anda: 4 perkara yang anda perlu pertimbangkan sebelum memohon pinjaman bersama 

Berapa anggaran harga rumah yang patut jadi tumpuan anda?

insurans MRTA atau MLTA

Sudah tentulah tanda aras pendapatan isi rumah RM5,000 ini hanya terpakai bagi sebahagian populasi Malaysia sahaja.

Bagi membantu para pembeli lain (yang mungkin mempunyai pendapatan isi rumah berlainan) menentukan bentuk harga rumah yang sepatutnya menjadi sasaran mereka, kami telah menyusun jadual yang memperincikan anggaran ansuran bulanan perumahan untuk julat harga RM400,000 hingga RM700,000 yang dianggap mampu milik bagi kebanyakan pembeli rumah pertama di Malaysia DAN berdasarkan pasaran hartanah sedia ada/pelancaran hartanah baru di Lembah Klang.

Apabila mengira pendapatan bersih minimum yang diperlukan untuk setiap lingkungan harga rumah, kami memastikan jumlah hutang semasa ialah RM1,000 (seperti dalam contoh di atas) dan ansuran bulanan tidak melebihi 70 peratus pendapatan bersih yang dinyatakan di dalam lajur terakhir jadual.

* Pengiraan berdasarkan bayaran pendahuluan 10% dan tempoh pemegangan 35 tahun. Kami juga menggunakan pinjaman perumahan dengan kadar faedah 4.5%. Kadar ini digunakan sebagai angka purata yang diperolehi daripada produk pinjaman perumahan yang sedia ada di pasaran.

Harga Rumah

(RM)

Pinjaman  (90%) Tempoh Pinjaman Rumah

  (Tahun)

Ansuran Bulanan

[Kadar faedah pasaran: 4.5%]

Jumlah Hutang Bulanan (+RM1,000) Pendapatan Bersih Isi Rumah Purata Minimum (RM)

[DSR = 70%]

400,000 360,000 35 RM 1,704 RM 2,704 *RM 3,863
500,000 450,000 35 RM 2,130 RM 3,130 RM 4,471
600,000 540,000 35 RM 2,556 RM 3,556 RM 5,080
700,000 630,000 35 RM 2,982 RM 3,982 RM 5,689

*Menggunakan peraturan 70% DSR, begini cara kami memperolehi angka RM3,863. 

Pendapatan BERSIH Isi Rumah Purata RM3,863 = 100/70 X RM2,704

Perhatikan bahawa jumlah akhir yang dipaparkan ialah pendapatan BERSIH (selepas ditolak pembayaran KWSP, cukai pendapatan dan SOCSO). Perlu diingat terdapat perbelanjaan lain lagi yang perlu diambil kira apabila membeli rumah. Ini termasuk bayaran guaman, bayaran pemprosesan bank dan kos insurans. Anda perlu memasukkan perbelanjaan tambahan ini ke dalam bajet sebelum membuat keputusan pembelian.

Kalau mencari rumah idaman dah sukar, mengeluarkan duit untuk membayar wang pendahuluan 10% itu lagi memeningkan kepala, terutama jika anda baru saja memasuki alam pekerjaan dan tak banyak wang simpanan. Tapi jangan risau, kerana ada alternatif di luar sana yang boleh membantu anda mencapai impian memiliki rumah idaman, termasuk menggunakan wang dari Akaun 2 KWSP anda.

Kawasan perumahan Lembah Klang yang mana sesuai dengan kemampuan anda?

Pemandangan dari Kota KL

©shaifulzamri/123rf

Setelah mengetahui anggaran harga rumah yang patut anda pertimbangkan, langkah seterusnya ialah mengenal pasti kejiranan atau kawasan untuk mencari kediaman anda. Kalau tanya penghuni bandar tentang lokasi idaman mereka, pasti ramai yang menyebut satu alamat di pusat bandaraya yang dikelilingi kemudahan seperti jaringan pengangkutan awam, restoran popular, pusat membeli-belah dan hiburan. Kekangannya tentulah harga yang tinggi.

Jangan khuatir. Ada banyak lagi produk residensi yang terletak di pinggir bandar. Jaringan jalan raya dan pengangkutan awam yang lebih baik dalam tempoh dua tahun kebelakangan ini telah menyumbang kepada lebih banyak rumah di pasaran.

Untuk menunjukkan kepada para pembaca standard kemampuan semua kawasan, kami telah menganalisis data transaksi hartanah residensi terbaru yang diperolehi daripada Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH) dari Jun 2018 – Mei 2019. Data ini dikemaskini dan harga median dikira oleh pasukan data iProperty.com.my.

Di sini kami kongsikan harga median bagi kondominium dan kediaman servis (serviced residence) di Kuala Lumpur serta rumah teres di Selangor. Tiga jenis hartanah ini sebenarnya adalah produk perumahan yang paling popular yang dibeli oleh penduduk KL dan Selangor dalam tempoh kajian di atas.

Di Kuala Lumpur, terdapat:

  • 3,298 jualan unit kondominium (*110 unit pelancaran baru) – 39.5% daripada jumlah jualan hartanah kediaman
  • 1,498 jualan serviced residence (*69 unit pelancaran baru) – 18% daripada jumlah jualan hartanah kediaman

Manakala, di Selangor, kebanyakan pembeli rumah memilih rumah teres:

  • 15,656 jualan rumah teres (3,213 unit pelancaran baru) – 49.4% daripada jumlah jualan hartanah kediaman

Sekarang, jom kita lihat kawasan kejiranan yang mana bersesuaian dengan pendapatan anda –  kami kategorikan kawasan di KL dan Selangor ini mengikut tiga peringkat harga berikut untuk kemudahan anda:

Hijau: ≤RM500,000
Oren : RM500,001 – RM700,000
Merah: >RM700,001

Bagi kawasan yang kurang daripada 10 urusniaga tidak termasuk bagi mengelakkan sebarang penyelewengan data median. Kami juga menyatakan harga hartanah per kaki persegi (median PSF):

Harga Median untuk K0ndominium di KL (Jun 2018 – Mei 2019)

KAWASAN  HARGA MEDIAN (RM) MEDIAN PSF (RM)
AMPANG 1,340,000 655
BANDAR MENJALARA 450,000 441
BANGSAR 1,180,000 815
BATU CAVES 390,000 335
BRICKFIELDS 780,000 560
BUKIT JALIL 600,000 502
BUKIT TUNKU 1,550,000 682
CHERAS 400,000 397
DAMANSARA HEIGHTS 1,088,000 712
DESA PARKCITY 1,165,000 842
DESA PETALING 355,000 338
DUTAMAS 600,000 437
JALAN IPOH 465,000 383
JALAN KUCHING 490,000 428
KAMPUNG KERINCHI (BANGSAR SOUTH) 1,125,000 608
KEPONG 475,000 452
KERAMAT 600,000 474
KL CITY CENTRE 1,000,000 604
KL SENTRAL 1,100,000 820
KUCHAI LAMA 446,500 385
MONT KIARA 1,515,000 704
OLD KLANG ROAD 610,000 468
PANTAI 442,500 416
SEGAMBUT 685,000 573
SENTUL 580,000 481
SETAPAK 497,500 364
SRI HARTAMAS 2,350,000 738
SRI PETALING 410,000 368
SUNGAI BESI 532,500 499
TAMAN DESA 500,000 446
TAMAN TUN DR ISMAIL 795,000 597
TITIWANGSA 540,000 470
WANGSA MAJU 484,000 388

© brickz.my / JPPH

Harga Median untuk Kediaman Servis di KL (Jun 2018 – Mei 2019)

KAWASAN HARGA MEDIAN (RM) MEDIAN PSF (RM)
AMPANG 606,500 702
BANDAR MENJALARA 350,000 418
BANGSAR 612,500 1,143
BATU CAVES 550,000 609
BUKIT JALIL 838,000 794
CHERAS 490,000 581
DAMANSARA HEIGHTS 475,000 646
DUTAMAS 983,000 874
JALAN IPOH 450,000 445
JALAN KUCHING 500,000 491
KAMPUNG KERINCHI (BANGSAR SOUTH) 605,000 854
KEPONG 505,000 472
KL CITY CENTRE 1,000,000 1,075
KL SENTRAL 1,833,125 1,290
KUCHAI LAMA 445,000 486
MID VALLEY CITY 1,373,500  982
MONT KIARA 820,000 996
OLD KLANG ROAD 450,000 522
SALAK SOUTH 552,470 605
SENTUL 387,500 392
SEPUTEH 505,000 678
SETAPAK 498,000 489
SRI HARTAMAS 420,000 752
TAMAN TUN DR ISMAIL 1,260,000 969
TITIWANGSA 964,444 912
WANGSA MAJU 513,000 665

© brickz.my / JPPH

Harga Median untuk Rumah Teres di Selangor (Jun 2018 – Mei 2019)

KAWASAN HARGA MEDIAN (RM) MEDIAN PSF (RM)
AMPANG 500,000 499
ARA DAMANSARA 1,244,000 648
BALAKONG 490,000 409
BANDAR KINRARA 730,000 538
BANDAR SRI DAMANSARA 895,000 733
BANDAR UTAMA 1,277,500 658
BANGI 480,000 370
BANTING 268,800 272
BATANG KALI 202,500 229
BATU ARANG 220,000 264
BATU CAVES 440,000 429
BERANANG 544,900 353
BESTARI JAYA 150,000 183
BUKIT RAJA 780,000 381
CHERAS 506,500 414
CYBERJAYA 971,500 431
DAMANSARA DAMAI 875,000 594
DENGKIL 532,774 337
GLENMARIE 1,780,000 552
IJOK 474,670 342
JENJAROM 521,000 305
JERAM 145,000 207
KAJANG 450,000 359
KAPAR 380,000 336
KEPONG 550,000 473
KLANG 400,000 348
KOTA DAMANSARA 890,000 505
KUALA KUBU BHARU 115,000 164
KUALA SELANGOR 329,000 268
PANDAMARAN 550,000 358
PASIR PANJANG 250,000 265
PETALING JAYA 795,000 589
PORT KLANG 315,000 263
PUCHONG 680,000 451
PUNCAK ALAM 430,000 376
RAWANG 448,000 330
SABAK BERNAM 216,000 216
SAUJANA UTAMA 403,800 306
SELAYANG 555,000 439
SEMENYIH 565,000 345
SEPANG 337,500 279
SERENDAH 217,000 237
SERI KEMBANGAN 500,000 415
SETIA ALAM 614,000 426
SHAH ALAM 649,300 406
SUBANG JAYA 738,000 551
SUNGAI BESAR 250,000 194
SUNGAI BULOH 500,000 387
SUNGAI LONG 600,000 364
SUNWAY 660,000 552
TANJONG DUABELAS 360,000 357
TANJONG KARANG 290,000 237
TANJONG SEPAT 180,000 257
TELUK PANGLIMA GARANG 330,000 337
UJONG PERMATANG 239,000 206
ULU BERNAM 175,000 192
ULU KELANG 600,000 443
ULU LANGAT 480,000 428
ULU YAM 409,200 238

© brickz.my / JPPH

Selepas mengira DSR dan mengenal pasti harga hartanah sepadan yang mampu anda miliki, anda kini boleh menumpukan pencarian rumah mengikut jenis hartanah dan lokasi. Sebagai contoh, jika anda mencari kondominium berharga kurang daripada RM500,000, anda hanya perlu mencari di kawasan seperti Cheras, Kepong dan Setapak. Bagi yang mampu berbelanja lebih besar boleh mencari kediaman servis di kawasan seperti Bukit Jalil, Dutamas dan Titiwangsa.

Sebagai alternatif, anda masih boleh membeli rumah teres berharga kurang daripada RM500,000 di pinggir bandar seperti Batu Caves, Sungai Buloh and Ampang; ataupun rumah teres yang tidak melebihi RM700,000 di kawasan berikut – Dengkil, Kepong and Puchong. Apa pun, segalanya bergantung kepada kemampuan kewangan anda. Untuk lebih tip mengenai proses pembelian rumah, tinjauilah laman panduan kami.

Selamat mencari rumah dan semoga berjaya di tahun 2019 ini!

*Data transaksi bagi rumah bertingkat tinggi (kondominium & residensi servis) tidak mewakili keseluruhan aktiviti pasaran kerana ia mengambil masa sehingga tiga tahun untuk jualan sedemikian direkodkan oleh JPPH – jualan hanya direkodkan apabila duti setem pada Memorandum Pindahan (MOT) dibayar. Jumlah ini hanya boleh dibayar sebaik sahaja hakmilik strata harta dikeluarkan; untuk hartanah kediaman bertingkat tinggi, pengeluaran hakmilik strata adalah jauh lebih panjang daripada rumah teres, yang hampir serta-merta kerana unit-unit ini sudah dipecahkan kepada lot individu.

Share