Kadar Dasar Semalaman (OPR Malaysia): Kesan kenaikan kepada pinjaman perumahan anda

Share

Bank Negara Malaysia (BNM) telah menaikkan Kadar Dasar Semalaman (Overnight Policy Rate atau OPR) sebanyak 25 mata asas kepada 2.25% untuk kali kedua pada tahun 2022. Mari kita lihat kesannya ke atas pinjaman perumahan anda.

refinance-lppsa-pinjaman

© Wong Yu Liang | 123RF

Artikel ini diterjemah oleh Ridzwan A.Rahim dari artikel asal BNM increases OPR to 2.25% – How will it affect your home loan?

Apa itu OPR Malaysia?

Kadar Dasar Semalaman (Overnight Policy Rate atau OPR) ditentukan oleh Bank Negara Malaysia (BNM). Ia merupakan kadar yang perlu dibayar oleh satu bank yang meminjam dari bank yang lain. Kadar OPR yang rendah mempunyai kesan domino iaitu kadar faedah lebih rendah. Tujuannya menggalakkan konsumer berbelanja dan meminjam, seterusnya merangsang ekonomi negara.

OPR yang lebih tinggi, sebaliknya, akan menyebabkan kadar faedah yang lebih tinggi – justeru menjadikan kos pinjaman lebih mahal bagi peminjam bank seperti pembeli rumah dan pemilik perniagaan.

Mengapa BNM mengurangkan OPR pada 2020 dan meningkatkannya pada 2022?

Kadar Dasar Semalaman Malaysia dikekalkan pada paras terendah dalam sejarah pada 1.75% selama hampir 2 tahun (Julai 2020-Mei 2022) sejak ia dikurangkan daripada 3% pada 2020 akibat wabak Covid-19 yang melanda negara Malaysia. 1.75% adalah OPR terendah dalam rekod, menurut data BNM yang bermula sejak 2004 di laman webnya.

Berikutan prospek pertumbuhan ekonomi Malaysia yang positif, BNM telah meningkatkan OPR Malaysia kepada 2% pada 11 Mei 2022 dan 2 bulan kemudian, kepada 2.25%.

Perubahan dalam OPR Malaysia

Tarikh Kadar OPR Malaysia
September 2022 Akan dikemaskinikan
(TERKINI) Julai 2022 2.25%
Mei 2022 2.0 peratus%
Julai 2020 1.75%
Mei 2020 2.0%
Mac 2020 2.5%
Januari 2020 2.75%
November 2019 3%
  1. Pada 22 Januari 2020, Jawatankuasa Dasar Monetari BNM dalam satu langkah mengejut mengumumkan bahawa ia mengurangkan OPR sebanyak 25 mata asas (basis points) kepada 2.75%. BNM berkata bahawa “pelarasan OPR adalah langkah awal untuk memastikan trajektori pertumbuhan ekonomi di tengah-tengah kestabilan harga”.
  2. BNM mengumumkan satu lagi pemotongan OPR pada 3 Mac 2020 – sebanyak 25 mata asas kepada 2.5%
  3. Pada 5 Mei 2020 – hanya dua bulan selepas pengurangan kedua – OPR dikurangkan lagi kepada 2% untuk menggalakkan peminjaman di tengah-tengah pandemik Covid-19 yang sedang berleluasa.
  4. Pada 7 Julai 2020, pemotongan OPR dikurangkan untuk kali keempat dalam masa 7 bulan – penurunan sebanyak 25 mata asas kepada 1.75% itu menunjukkan betapa nyata kesan Covid-19 terhadap ekonomi Malaysia.
  5. Pada 11 Mei 2022, BNM memutuskan untuk meningkatkan OPR sebanyak 25 mata asas kepada 2%, memetik “pembukaan semula ekonomi global yang berterusan dan peningkatan dalam keadaan pasaran buruh terus menyokong pemulihan aktiviti ekonomi”.
  6. Pada 6 Julai 2022, BNM sekali lagi meningkatkan OPR Malaysia sebanyak 25 mata asas kepada 2.25%. Menurut BNM, “Pembukaan semula ekonomi global dan keadaan pasaran pekerja yang bertambah baik terus menyokong pemulihan kegiatan ekonomi negara Malaysia. Walau bagaimanapun, faktor-faktor ini sebahagiannya diimbangi oleh kesan tekanan kos yang semakin meningkat, konflik ketenteraan di Ukraine dan langkah-langkah pembendungan yang ketat di China. Justeru – pada masa hadapan, kadar pertumbuhan global dijangka menjadi sederhana dan akan terus dipengaruhi oleh tekanan kos yang tinggi, konflik Ukraine, keadaan rantaian bekalan global dan volatiliti pasaran kewangan.”

Malaysia - OPR as of 11 May 2022

© tradingeconomics

Kesan peningkatan OPR Malaysia terhadap pinjaman rumah

OPR mempengaruhi Kadar Asas (BR) dan Kadar Pinjaman Asas (BLR) sesebuah bank, di mana BR dan BLR biasanya berkurangan atau meningkat mengikut turun naik OPR.

Malaysia money ringgit bill in hand

Ekachai Wongsakul | 123rf

Dengan peningkatan OPR, semua bank di Malaysia akan menyemak (menaikkan) kadar faedah masing-masing, sekaligus menjadikan produk pinjaman perumahan menjadi lebih mahal. Secara ringkasnya, OPR yang lebih tinggi akan menyebabkan yang berikut:

Pembayaran ansuran bulanan yang lebih tinggi

Setiap kali OPR meningkat, bank akan memberikan kos pinjaman yang lebih tinggi dalam bentuk kadar faedah yang lebih tinggi kepada pengguna, yang seterusnya meningkatkan jumlah bayaran ansuran bulanan anda.

Peningkatan sebanyak 0.25% dalam OPR untuk pinjaman perumahan RM500,000 dengan tempoh 30 tahun berkemungkinan akan meningkatkan bayaran ansuran bulanan sebanyak RM71.

Ini bermakna peminjam perlu membayar tambahan RM25,560 untuk pembayaran faedah dalam tempoh 30 tahun itu.

Tempoh pinjaman yang lebih tinggi (jika jumlah ansuran bulanan dikekalkan).

Jika jumlah ansuran bulanan lama dikekalkan, tempoh pembayaran balik akan menjadi lebih lama disebabkan oleh kenaikan kadar faedah. Menggunakan contoh di atas, sekiranya anda mempunyai pinjaman perumahan berjumlah RM500,000 (tempoh 30 tahun) pada kadar feadah 3.83%, bayaran ansuran bulanan akan berjumlah RM2367.

Apabila OPR dinaikkan sebanyak 0.25% dan sejurusnya kaedah faedah bank dinaikkan ke 4.18%, tempoh pinjaman perumahan anda akan meningkat sebanyak 2 tahun kepada 32 tahun – sekiranya anda memilih untuk mengekalkan jumlah ansuran bulanan pada RM2,367.

Walau bagaimanapun, konsumer yang telah mengambil pinjaman perumahan pada kadar yang tetap (fixed home loan) tidak akan melihat sebarang perubahan pada ansuran bulanan mereka.

Bank perlu menghantar surat pemberitahuan mengenai amaun ansuran yang baharu apabila berlaku pindaan BR/BLR. Ini perlu dibuat sekurang-kurangnya 7 hari kalendar sebelum ansuran bulanan yang baharu itu berkuatkuasa.

BACA: Bagaimana Kadar Asas (BR) & Kadar Pinjaman Asas (BLR) mempengaruhi pinjaman perumahan anda?

Apakah kadar pinjaman terbaharu bank-bank di Malaysia?

AHB maybank

© tktktk/ 123RF

Sebelum ini, apabila OPR dinaikkan kepada 2.25% pada Mei 2022, bank-bank utama di Malaysia meningkatkan Kadar Pinjaman Asas (BLR) dan Kadar Asas (BR) seiring dengan pengurangan OPR. Ini termasuk bank seperti Maybank, Public Bank Bhd, RHB Bank Bhd, CIMB Bank Bhd dan OCBC Bank, seperti ditunjukkan di bawah. 

BANK BR BLR
Mei 2022    (OPR: 2.0%) Mei 2022    (OPR: 2.0%)
Public Bank 2.53% 5.72%
CIMB 3.00% 5.85%
Maybank 2.00% 5.65%
RHB Bank 2.75% 5.70%
OCBC Bank 2.83% 5.76%

Adalah dijangkakan bahawa bank-bank akan menaikkan BLR dan BR masing-masing dalam beberapa minggu akan datang selepas kenaikan OPR baru-baru ini.

Ini dia senarai Kadar Faedah Pinjaman BR & BLR dari Bank Negara Malaysia (belum diubahsuai untuk Julai 2022)

Selain BR dan BLR, kadar spread yang dikenakan oleh bank juga tidak kurang pentingnya. Spread di sini merujuk kepada margin keuntungan bank yang sentiasa tetap. Dengan menambah nilai BR dan margin keuntungan (atau spread) sesebuah bank, anda akan mendapat kadar pinjaman berkesan atau Effective Lending Rate (ELR).

Base-Rate-Base-Lending-rate

Sebagai contoh: 2.83% (BR) + 1.1% (Spread) = 3.93% (ELR)

*Pada 2 Januari 2015, BR menggantikan BLR. Perubahan ini dibuat atas beberapa sebab, seperti BLR kurang telus dan menyukarkan konsumer untuk membuat keputusan. Sistem BR memaksa bank mendedahkan margin keuntungan (kadar spread) dan pada masa yang sama menggalakkan persaingan sihat antara bank. Ini akan menguntungkan  konsumer kerana bank perlu menentukan BR mengikut tahap kecekapan masing-masing.

Walaupun anda tidak boleh mengurangkan kadar faedah (BR atau BLR), anda boleh berbincang dengan bank mengenai kadar spread. Anda boleh mendapatkan kadar spread yang baik jika bijak berunding. Walau bagaimanapun, ia juga bergantung kepada tahap risiko anda.

Jika bank menganggap anda sebagai individu berisiko tinggi (banyak hutang, berpendapatan rendah atau mempunyai rekod pekerjaan yang buruk), mungkin sukar bagi anda untuk berunding. Jika bank meluluskan pinjaman anda pun sudah cukup bernasib baik.

Individu berisiko sederhana mungkin ada peluang 50-50.

BACAAN POPULAR:
💰 Cara menulis wasiat: Apa anda perlu tahu mengenai perancangan harta pusaka
🤓 Kenapa orang refinance rumah dan bagaimana caranya?

KETAHUI: 

Jika anda seorang individu berisiko rendah dengan penarafan kredit yang baik, anda boleh meminta pengurangan spread. Mengapa? Kerana bank sanggup mengurangkan kadar faedah anda untuk mengelakkan anda lari ke bank pesaing yang lain.

Sama ada anda individu berisiko rendah, sederhana atau tinggi, semuanya bergantung kepada perancangan kewangan anda. Perancangan yang teliti mampu menurunkan tahap risiko anda dan memberi anda kelebihan ketika berunding.

Walaupun penurunan OPR tidak akan membangunkan sektor hartanah secara mendadak, ia mungkin menggalakkan perbelanjaan kerana kadar faedah mempengaruhi kebolehan membeli hartanah dengan menaikkan atau menurunkan kos pinjaman. 

Walaupun kesan kenaikan faedah sukar dijangka, cara yang terbaik untuk konsumer ialah berunding dengan bank untuk spread yang lebih memanfaatkan.


Share
Sign up and stay updated
Get the latest property news, home solution tips, interior design ideas and property guides.
By subscribing, you consent to receive direct marketing from iProperty.com Malaysia Sdn Bhd (iProperty), its group of companies and partners. You also accept iProperty’s Terms of Use and Privacy Policy including its collection, use, disclosure, processing, storage and handling of your personal information.