2019年购买房地产前需要考虑的最新印花税以及其他6项费用

2019年的印花税和不动产利得税RPGT有新变动?以下是房地产买卖所涉及的7项费用类型,或许能让马来西亚房地产首购族能更全面地规划买房预算。

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物色人生中的首间安乐窝,无疑是件让人难以忘记的大事,但这可能导致人们容易小觑购买房产所需的支出总额。

首购族会针对各个地点进行勘察,但无论是通过发展商或网络广告,人们似乎都更集中于了解单位的售价,或是特别关心发展商所提供的优惠、折扣或现金回扣。

然而,房屋首期和手续费只是所需准备的部分数额,特别是在手续即将完成之际,许多其他重要的所需款项,也必须被纳入考量。其实这些看似琐碎的费用,同样必须受到重视,才能避免造成让人措手不及的财务危机。 

应该被纳入购房预算的重要事项包括以下7点:

#1 印花税 Stamp duty

所有房地产买卖都必须交付的费用,印花税是加诸于房产易主文件的税务,包括买卖合约(Sale & Purchase Agreements, SNP)印花税和地契转让(Memorandum of Transfer, MOT)印花税,两者费用均视房产价格而定。房贷合约的印花税费用则是贷款总额的0.5%

在2019年财政预算案中,政府宣布超过RM100万的房产印花税,将从原先的3%调升至4%。全新的印花税(SPAMOT)比率将根据以下类别调整。

房产售价 印花税(根据房产价格比率)
首 RM100,000 1%
下个 400,000 (RM101,000 – RM500,000) 2%
RM500,001 – RM 1,000,000 3%
RM 1,000,000 以上 4%

假设房产售价为RM750,000,所需缴付的印花税计算法如下,

{(首RM100,000 x 1%+(下个RM400,000 x 2%+(剩余的RM250,000 x 3%+ 贷款总额的0.5% xRM750,00090%

= {RM1,000 + RM8,000 + RM7,500} + 0.5% x RM675,000

= RM16,500 + RM3,375

= RM19,875

*首购族可在2019年上半年享有特别优惠,价格介于RM300,000至RM100万之间的全新房产将被赦免缴付印花税。

全新印花税赦免条规如下:

房产售价 条规 免除印花税
少于 RM300,000 1. SPA日期:2019年1月1日 – 2020年12月31日
2. 购买一个居住单位(房子、公寓单位、组屋单位)
3. 首次购买房产的马来西亚公民
房贷合约及转名文件(14A/DOA)印花税全免。
RM300,000 – RM500,000 1. SPA日期:2019年7月1日 – 2020年12月31日
2. 购买一个居住单位(房子、公寓单位、组屋单位)
3. 首次购买房产的马来西亚公民
房贷合约印花税折扣RM1,500
RM300,000 – RM1,000,000 1. SPA日期:2019年1月1日 – 2019年6月30日(主要房产而已)
2. 购买一个居住单位(房子、公寓单位、组屋单位)
3. 首次购买房产的马来西亚公民
转名文件(14A/DOA)印花税全免
少于 RM2,500,000 1. SPA日期:2019年1月1日 – 2019年6月30日
2. 房产转换文件(14A/DOA)须在2019年6月30日或之前盖章
售价多于RM1,000,000级别房产将沿用原先的3%印花税制度(并非4%)

© Chur Associates

#2 律师费 Legal fees

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© bee32/rf123

除非买家本身具备所需的法律知识和专业技能,否则在买房过程中绝对需要专业的法律服务。买家指定的律师将拟定和准备所有购买房产所需的文件与资料。

准备SNP文件服务的费用将视乎房产售价而定,比率介于0.25%1%不等。

马来西亚房屋买卖律师费用价格如下:

房产售价

律师费(房产售价比率)
首RM500,000 1%
下个RM500,000(RM500,001 – RM1,000,000 0.8%
接下来的RM2,000,000(RM1,000,001 – RM3,000,000) 0.7%
下个RM2,000,000(RM3,000,001 – RM5,000,000) 0.6%
剩余数额(RM5,000,000以上) 0.5%

假设房产售价为RM750,000,所需缴付的律师费计算法如下,

(首RM500,000 x 1%)+(下个RM250,000 x 0.8%)
=RM5,000 + RM2,000
=RM7,000

部分发展商会自付律师费,但买家仍需自行缴付印花税。

#3 不动产利得税 Real Property Gains Tax (RPGT)

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© Andriy Popov | 123rf

在拥有了首间房产后,具备长远计划的买家不妨考虑在未来出售房产以作为投资的可能性。

每个人出售房产的原因各有不同。例如升级住所、为了工作搬迁、找到更满意的单位或是趁着市价增长赚取利益等理由。无论原因为何,如果从出售房产的过程中取得利润的话,就必须缴付不动产利得税(RPGT)。

针对RPGT进行深入的了解有助于决定在更适合的时机出售房产,并省下更多金钱。

政府在去年11月发布的2019年马来西亚财政预算案中,发布了即将修改RPGT税务的计划。在购买房产的第6年(或更久)后出售该房产的马来西亚公民需缴付5%RPGT税务(在此之前卖家无需缴付此税务)。在3年内卖出房产的卖家,需缴付30%RPGT税务、第4年出售需缴付20%、第5年则为15%

然而,以下情况将被赦免RPGT税务:

1. 只要符合以下2个条规,就能扣除10%利润或RM10,000(视何者数额更高)。

马来西亚公民或永久居民
a)马来西亚公民将房产作为礼物,捐赠于丈夫或妻子、父母或儿女、祖父母或孙子女。兄弟姐妹间的房产转换权,则不包括在RPGT税务赦免条例中。
b)马来西亚公民或永久居民将享有一生一次的私人房产出售利润税务赦免权。

2.售价低于RM200,000的房产,在出售时将不被征收RPGT税务。

#4 中介费 Agent fees

real estate agent house

© 123rf

如果在购买房产的过程中,特别是在寻找二手房产的过程中,涉及第三者,也就是中介的协助的话,就必须额外缴付中介费。虽然大部分买家对此情况有所理解,但很多时候这笔开销却不被纳入买房预算之中,因此很大可能会带来预算超支的困扰。

中介人在任何房地产买卖中可征收的最高费用为售价的3%,然而许多中介通常会根据状况征收较低的费用。买家最好能在获得中介协助前确认需缴付的中介费,以助更准确地规划买房预算。

#5 估价费用 Valuation Fees

除非买家用现款购买房产,否则就需要通过银行贷款缴付房产。银行在批准贷款申请前会针对房产价值进行评估,并向买家征收该服务费用。

估价费的征收形式与律师费相似,需视房产售价而定:

首RM100,000 =  0.25%

RM2,000,000上= 0.2%

#6 保险 Insurance

MRTA or MLTA?

© Getty Images

大部分银行为维护房产价值,将要求买家购买保险作为批准房屋贷款的条规之一。这类保险被称为递减式房贷保险(Mortage Reducing Term Assurance, MRTA)。这项保险的价格视贷款者的年龄(贷款者年龄越大,MRTA价格越高)和房产售价而定(通常为房产售价的至5%)。

MRTA并不是买家仅有的选项。抵押定额式房贷保险(Mortage Level Term Assurance, MLTA)在房产供期结束后提供回扣,同样可以被纳入考量。

#7 装潢费 Renovations

在完成买房程序后,买家可根据个人喜好改变墙壁颜色、地板、门锁、窗户、屋顶、房间,甚至是任何细节都需要一笔额外的开销,这笔金额将根据装潢规模的大小而定。

专家建议:装潢费用不应超过房产售价的10%

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