在马来西亚，目前没有关于租赁协议的法律，如果其中一方没有得到适当的通知，租赁纠纷可能会变得非常棘手。如果你是一个房东，那这篇文章将会有助于你了解有关房东的权利以及对租客的义务。
出租你的房产可能会让你赚取一些可观的收入。然而，这并不像听起来那么简单。物业租赁会带来许多你意想不到的费用，其中包括挂牌费、房产代理费和的物业维护费用。作为一名房东，你可能会遇到与租客发生冲突的问题，尤其是如果你不了解自己的权利的话。此外，长期的纠纷可能会造成更大的损害，像是与你所收取的租金获利不符。
此文章的原文发表为 Everything you should know about landlord rights and obligations in Malaysia, 并由李维宁所翻译。
1. 我会面对怎样的法律？
目前，大马并没有专门针对租赁协议的立法。虽然备受期待的住宅租赁法（Residential Tenancy Act）正在研究中，但距离实施仍需数年时间。根据国家土地法，任何三年以下的租凭都被定义为“租赁”(Tenancy)，而这不需要注册。但是如果超过三年，则将其定义为“租契”（Lease），这将需要注册。
尽管马来西亚没有租赁协议的监管框架，但确实有一些条款来解决与租赁有关的纠纷。以下为相关法律:
- 1950年《合同法》（Contracts Act 1950） –涵盖租赁协议冲突的立法。
- 1956年《民事法法令》 (Civil Law Act 1956) –立法涵盖关于租金纠纷。
- 1951年《遇险法案》 (Distress Act 1951) –关于驱逐事项的立法。
- 1950年《特定救济法令》（Specific Relief Act 1950） –在没有法院命令的情况下，房东不得驱逐租客、更换门锁等。
- 普通法例/判例法–涵盖租赁纠纷的总体框架。
2. 作为房东，我有什么义务？
租约中通常都会概述租客和房东的义务。对于房东的义务，通常包括：
- 支付与物业有关的所有必要费用，例如地税、门牌税以及维修费等。
- 为单位维护火灾保险。
- 允许租客享受房屋的片刻宁静。换句话说，房东不能在未经允许的情况下使用他/她的钥匙进入出租的房子。房东也没有权利无理要求租客打开房子。
- 维护房屋内的主要基础设施，如管道、电线和其他结构维修。
此外，这里有一些你应该遵守的规则:
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检查潜在租客的背景
这包括潜在的租客的信用记录、工作经历和一些参考资料。
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尊重租客的隐私
你不应该到处在租客的单位窥探或不请自来。
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鼓励双方之间的沟通
让你的租客知道他们可以随时与你联系，一起讨论有关房屋的问题或疑虑。
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及时给你的租客答复
切记别拖延租客的疑问，特别是在紧急情况下，如果不迅速处理的话，事态可能会变得更糟糕。
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3. 你需要一份精心编写的租赁协议
如前所述，租赁协议是房东与租客之间的法律合同。它概述了租赁期间各方的责任和义务。它还提供了出租物业的详细描述，包括该房屋内的家具、固定装置和其他设施的清单。
然而，想聘请一名律师的价钱可能会非常昂贵。因此，房东可以选择起草租凭协议，并征求准租客的同意。
4. 租赁协议中需要注意的事项
签订一份可以保护自己的租凭协议是非常重要的。它需要措辞，并涵盖所有可能会发生的情况。
在基本层面上，租赁协议应包括以下内容：
- 房屋属性详细信息（房屋类型、地址等）
- 租凭期限
- 续租条款
- 租金金额
- 押金金额
- 如何以及何时支付月租
- 房东提供的物品（家具、水电等）
- 房东的责任
- 租客的义务
此外，你还应该注意以下几点：
- 逾期付款的罚款
- 租赁费变更的相关条款和条件
- 如何计算修理费
- 退还押金的条款和条件
- 转租/增加租客的条款和条件
- 水电费和财产税义务
- 特殊条款（宠物、吸烟、使用物业的便利设施）
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5. 如果租客未能按时交租金，房东可以将他赶出去吗？
根据1950年《特定救济法令》（Specific Relief Act 1950）第7（2）条，未经法院命令，财产所有人不得驱逐其租客或收回房屋或房间的所有权。在没有必要的法庭文件的情况下，房东不得采取更换门锁或驱逐租客的行为。如果他们这样做，他们可以被控告非法侵入房屋。
在律师的协助下，房东应先通知租客缴交租金。如果租客仍未付款，房东可以向租客送达终止合同通知，并提起诉讼以获得法院命令。
6. 作为房东，在发生进一步纠纷时该怎么办呢？
当你和租客之间发生纠纷时，你首先要做的就是检查租赁协议！这为接下去的步骤提供你最明确的的指导。租赁协议受合同法的约束，该合同假定所有当事方都是在双方同意的条件下自愿达成协议的。如果协议中没有涉及到分歧的部分，那你可能需要向律师寻求帮助了。
7. 记住要选择优质的租客，才能让你安心又省心！
现在，相信你已经知道并了解自己的权利了，你可以开始搜索优良的租客。就像上述所提到的一样，你应该检查潜在租客的背景。如果你想增加你获得优质租客申请的机会，你可以在iProperty.com.my上列出你的出租物业！iProperty.com.my是市场领先的房地产门户网站，每月有超过300万的访问量，提供英文和马来文的搜索体验。
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