马来西亚人民购买分契公寓前的5大须知事项

计划购买或入住公寓?在决定之前,先看看马来西亚公寓的基本居住守则。

此文章的原文发表为 ‘5 things Malaysians should know before buying a high-rise strata property‘ 它由Rachael Soh翻译。

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选择入住公寓的理由很多。有些父母因孩子成年后搬离同住的房子,有感原本的空间变得过于空荡。然而对大部分人来说,最主要的还是公寓单位远比在地住宅来得便宜,特别在城市地区更是如此。

分契房产指的不仅是公寓、组屋和服务式公寓等高层建筑而已 – 带有围栏和保安监管的住宅区,也算是横向分契(horizontal strata)。

别忘了住在独立在地单位意味着需独自承担许多保养与维修责任 – 公寓对于时间有限和没兴趣多加管理的族群来说格外吸引。公寓生活的另一个好处是在离家数步之遥就能享受休闲设施 – 普遍上这些设施和服务还包括保安监管、公共地区清洁、游泳池、多用途空间、儿童游乐园和运动场地等。

你可以通过分契管理仲介庭(Strata Management Tribunal)了解Strata Management Act,2013(SMA 2013)等分契管理相关条例。常用词汇如 – 限定使用公共空间(limited common property)、共享单位(share units)、JMB、JMC、MC、AGM、EGM、代理(proxies)、候选人(nominees)、COB、收费(charges)、偿债基金(sinking fund contributions)、修葺费户口(maintenance account)和次要法规(by-laws)。

住在公寓比起住在住宅似乎有更多须知事项,但有了这些基本知识后,绝对会让公寓生活更为融洽。以下是你需要知道的事项:

#1 准备缴交许多款项

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身为公寓项目中的其中一个单位住户,你必须按月缴交公共空间的维修和管理费用,以及供未来资本性支出的偿债资金(普遍上称作’the charges’)。

就像生活中其他开销,这些收费会因通货膨胀和其他不可掌控的因素,随着时间递增。需谨记的是,公寓里的公共设施与服务,如电梯、泳池、健身房、网球场、花园、喷水池甚至是保安服务,都需要昂贵的费用维持。然而这些服务与设施正是你选择入住公寓的理由不是吗?

如果你首次购买公寓,务必确保你已仔细详读买卖协议(Sales & Purchase Agreement, SPA)以及以上提及的SMA 2013条规。这么一来你也能对公寓管理层、决策人和该被处理的事项更为理解 – 视乎是由发展商继续、共同管理层(Joint Management Body, JMB)或管理机构(Management Corporation, MC)负责管理。

了解你的责任和所缴付的款项将做何用途,并确保每个月如期支付,避免被罚款(利息为一年管理费总额的10%,乘以迟缴的天数)。

#2 互相忍让是关键

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我们都听说过噪音会来自四面八方的可怕经历,这全看个人运气。公寓单位与邻里共用墙壁、地板、天花板、走廊、入口和停车场。尊重别人拥有享受安静和平静环境的权利,也是和平生活的关键。

作为公寓住户,你的邻居会感谢(希望他们也会效仿)你调低电视声量、轻声行走、轻声关门和在合理的时间点吸尘等作为。没有同理心的住户会影响周遭邻里的生活品质,但同时,居住在公寓也需要保持体谅和宽容,像是孩童的嬉闹声,或是新邻居入伙时的装修嘈杂声。

#3 需遵守社区规则

没人喜欢规矩,但为了众人更有品质的生活规划,无论公寓的规格大小,规则和条例的存在都是必须的。无论是由发展商、JMB或MC所设,这些协议、次要条规、规则和其他条件都需要所有住户遵从。这些规则几乎涵盖所有范围,包括社区内的do’s & don’t’s、管理层投选、停车位裁决到公共设施使用权等。

公寓的英文”Condominium”是由拉丁语的”con”即“一起”,和”dominium”即“财产”二词合成。

不遵守规则的用户可被罚款,逃避罚款的住户在累积投诉和证据确凿的情况下可被充公单位。唯有服从所订下规矩才能确保可享受居住在公寓的生活。

#4 自愿服务

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所有屋主在获得分契时将自动成为公寓JMB或MC的成员。

JMB或MC的管理层同样由自愿申请的住户组成。然而,一旦提出自愿申请的话,最好可以确保自己能履行所需背负的责任,特别是如果当选成为委员后,无法履行责任时最高可被罚款高达RM250,000或面临监狱提控。

当然以上最糟的情况只会在不肯提供自愿服务,或不曾出现在会议的前提下发生。当公寓规模较小时,其他住户会更容易发现此类推卸责任的情况,因此最好避免成为众矢之的的对象。成为委员之一意味着准备管理JMB或MC委员会,帮助进行公寓设施维修或其他改善公寓居住环境的活动。如果你愿意付出的话,就会得到公寓邻里们的感谢与尊重。

#5 尽该尽的责任

考虑是否该购买公寓时,必须对自己、房屋中介和已有住户厘清一些事实。

Should you invest in property worth RM 700 000- 3

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以下是你应该提出的问题:

1) 发展商的历史和背景如何?例如是否曾有持续性的漏水问题或管理费问题?

2) 购买还未发出分层地契的单位时,是否需要承担建筑规格差异的价格,空间会否比买卖协议(Sales & Purchase Agreement, SNP)中所阐述的“预计尺寸”来得更大?

3) 要求针对有兴趣购买的单位,发出支付款项证书(Certificate of amount payable)。在Strata Management Act条例下,管理层有责任在你提出书面要求的21天内发出该证书。

4) 现任JMB或MC的财务状况如何?你可以要求管理层提出年终财政明细、目前的财务预算和充裕的保险证明。然而这或许不容易,因为部分管理层会将财务相关文件列为机密资料。但对于突然剧增的管理费,或面对管理不善是会而最终导致房价锐减的情况发生时,则不该妥协。

5) 公共资源与设施是否被妥善管理?

6) 单位用户有权共同拥有公共设施,或发展商会继续持有拥有权?

7) 发展商持有公寓内的多少个单位?如果发展商拥有大比例的单位,意味着他们将主宰JMB或MC。

8) 共有多少已出租的单位?如果公寓内的租客多于屋主的话,意味着将会有有更少人提出参与自愿服务。

9) 屋主可有多余停车位?访客可有足够的停车位?住户或访客可需遵守特定停车条规?摩托车可有停泊车位?

10) 若公寓内还有剩余空地,未来可会建立新计划?会的话是否会对预期内的生活造成影响?

11) 管理层内可曾发生权利斗争?

12) 可曾发生盗用管理费事件?

部分问题需要亲自询问公寓住户,特别是屋主才能获得更准确的答案。当然最终适合公寓生活与否,取决于个人喜好与可否做出融入公寓生活的妥协。

购买公寓如同购买其他类型的房地产一样,是一项需要经过仔细考量后做出的决定,特别是针对社交、经济和法律条例的范围,务必衡量自己与家人能否长时间生活于此。

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