房屋贷款:如何在马来西亚首次购房

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想在马来西亚申请房屋贷款? 我们为你准备了有关在马来西亚申请住房贷款的详细分步指南。 从了解房地产和金融术语,房屋贷款计算器到了解利率和信用评分,我们都为你整理了所有内容。

如何在马来西亚首次购房

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This article was translated from Housing loan: How to apply as a first-time homebuyer in Malaysia by Stephanie Oh. 

是否梦想拥有自己的房子? 也许你已经在Pinterest标签,标记你对未来房屋的喜好、墙壁的颜色以及室内设计的选择。 但是在此之前,你是否知道如何为梦想中的房屋抵押贷款?

面对现实吧,梦想来得不易。 除非你是百万富翁或拥有信托基金,否则你很可能需要房屋贷款。 第一次申请贷款看似令人怯步,但请放心。我们在这里为你提供全面的指南,指导你如何在马来西亚申请住房贷款,让你梦想成真。

此指南分为四个部分:申请前,申请过程中,申请后以及一些额外的技巧来帮助你获得贷款。

A.申请住房贷款之前该怎么办?

首先,如果你已经找到了梦想中的房子,则需要根据收入和现有债务来知道可以借贷的最大金额。 如果你还没有选择房屋,那么最好先计算出可以负担的每月还款额的抵押贷款范围。

我们的房屋贷款计算器能够为你计算

你可以借多少钱,基本上被称为贷款价值比(LTV)或融资保证金。 在马来西亚,获得大约90%的LTV用于住房抵押贷款或房屋贷款是很普遍的。 甚至还有“马来西亚我的首次购房计划”(Malaysia Rumah Pertamaku),它为符合条件的首次购房者提供了100%的LTV,这意味着他们可以获得全额贷款。

切记,你的LTV受多个条件的影响,例如你是否作为投资,是否有一笔以上的房屋贷款等等。 除了为房地产融资外,请记住,银行有时还会为贷款提供最多5%的额外融资保证金,为借款者(比如你)的估值成本等提供资金。

什么是抵押?

你从银行获得的抵押贷款是你为房屋提供的资金总额(也称为本金)加上应付利息的总额。 每个月,你每月付款的一部分将用于还清本金,而另一部分将用于支付贷款利息。利息是银行借给你钱的费用。

马来西亚有哪些不同类型的住房贷款?

房屋贷款

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没错,房地产贷款有多种类型。 每个住家融资方案或计划都是不同的,并具有不同的益处。 你需要选择最适合自己独特财务需求的一种。

1. 基本定期贷款:

简单且基本,没有其他贷款那么灵活。这基本上意味着你将无法通过提前付款来缩短贷款期限,从而减少贷款利息。

2. 半伸缩性贷款:

顾名思义,如果你想长期节省资金,这笔贷款会更具灵活性。 例如,如果你获得了一些额外的现金,并希望在某个月内支付更多的钱(从而减少了贷款期限和贷款利息)。

3. 伸缩性贷款:

基本上与半伸缩性贷款类似,但具有的额外好处是可以随时提取任何预付款而无需支付额外费用。 这种灵活性被称为透支功能,因为它具有优点和缺点,因此绝对值得研究。

4. 伊斯兰房屋贷款:

寻找符合伊斯兰教义的融资? 有几种类型,但与上述三种常规贷款不同,伊斯兰房屋贷款遵循伊斯兰教义原则下的穆拉巴哈概念,以无息交易为基础。

5. 固定贷款:

顾名思义,这一利率在整个贷款期限内都是固定利率。 如果你担心浮动汇率,那么这对你来说是个不错的选择。

马来西亚的房屋贷款利率是多少?

大多数贷款具有可变利率,且利率与银行的基本利率(BR)相关。 利率越低,对你越有利。 某些配套提供的固定利率不依赖于BR(请参见上方的固定利率贷款)。

基本利率或BR实际上是银行在决定将利率应用于房屋贷款金额之前所参考的内部衍生利率。 这是依据银行借钱给你的费用。

使用伊斯兰贷款,而不是利率(Riba),而是利润率。 银行代表借款者购买东西,然后将其卖回给借款者以获利。 这背后的想法是金融正义,目的是在贷方和受益人之间为净损益创造平衡。

读: 取自BNM最新消息:马来西亚银行的基准率(BR)、基准贷款利率(BLR)和有效利率 (Effective Interest rate)

什么是隔夜政策利率(OPR),它如何影响你的财产贷款?

什么是OPR? 隔夜政策利率是借款银行必须向借贷银行支付的借入利率。 这会影响BR。

由于COVID-19大流行,马来西亚国家银行(BNM)在2020年1月将OPR从3%下调至2.75%,最近又下调至1.75%。 这对借款者来说是一项好消息,因为银行较低的借贷成本导致购房者的房屋贷款比较便宜。 简而言之,借款者将从较低的每月分期付款或较短的贷款期限中受益。

那么,2020年的新贷款利率是多少? 例如Maybank、Public Bank Bhd、RHB Bank Bhd、CIMB Bank Bhd和OCBC Bank等主要银行已在2020年5月将其BLR和BR降低了50个基点。

什么是信用评分以及如何检查?

什么是信用评分以及如何检查

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你可能听说过这个词,但是它到底是什么? 简而言之,信用评分是银行用来评估你的贷款申请(包括住房贷款和信用卡)信誉的工具。 你的分数越高,你获得贷款的机会就越大。 但是,如何计算信用评分? 不幸的是,这没有固定的公式,因为不同的信贷机构有自己的方法来评估每个人的信用评分。 然而,这些信贷公司需要考虑以下因素:

  • 支付历史
  • 信贷组合和所欠贷款额
  • 信用历史记录长度
  • 过去12个月的新信用卡申请
  • 合法记录

为了对你的信用进行评分,你需要建立信用历史记录—— 偿还债务的记录。申请贷款时,银行希望能够看到你在还清债务方面上负有责任,而建立信用记录的一种简单方法是拥有信用卡。然后,你的信用历史记录将被汇总到一个信用报告中,这些报告将定义你的财务状况,从而帮助银行确定你是否擅长管理财务以及是否应批准或拒绝你的贷款申请。

在马来西亚,大多数金融机构都会同时参考国家银行的中央信贷参考资讯系统(CCRIS)信贷情报服务有限公司(CTOS)。 国家银行的中央信贷参考资讯系统(CCRIS)根据你的信用历史记录你的个人信用等级,即过去12个月的未偿还贷款或融资金额。这是确保你所有的贷款还款(个人贷款、汽车贷款、信用卡付款等)按时、定时且在正确的金额之内。然后是CTOS,这是一家私人机构,可以存档某人或公司的整个信用记录(与CCRIS不同,CCRIS会报告你在12个月内的信用评分)。偶尔检查一下你的CTOS信用评分,因为它的附加好处是在发生欺诈或付款错误时提醒你。

我可以在马来西亚借多少房贷?

如果你想知道自己该如何了解这一点,我们将助你一臂之力。只需计算你的债务偿还率(DSR)。DSR基本上会根据你的收入显示你的还款能力,这是银行用来确定你的借贷能力的关键因素。 你的DSR计算如下:

每月总负担金额÷每月净收入×100 = DSR

例如,如果你的每月总负担金额(贷款、财务和信用卡债务)为RM2,300,而从EPF、SOCSO和税项中扣除的净收入为RM3,500,你的DSR为RM2300÷RM3500 = 0.657或65.7% 。

不同的银行具有不同的DSR标准。通常,如果你超过某个百分比(例如70%),则意味着你承担的债务过多,并且无法满足银行向你提供贷款的收入标准,因为他们认为你将无法跟上你的所有债务进度 每月还款。

B.在贷款申请过程中会发生什么?

你已掌握了基本知识,并确保拥有良好的信用记录。 因此,你也大致知道自己可以借多少钱。 现在剩下的就是选择一家银行。

哪家银行最适合马来西亚的房屋贷款?

哪家银行最适合马来西亚的房屋贷款

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如果你可以去到任何一家银行,并现场获得你所需的东西,那将是非常棒的,但这是不可能的。 然而对于银行,并不是一体适用的。

你选择的银行取决于你觉得最适合自己的贷款类型。 “最好的”是主观性的,查看不同的费率、配套、条款和条件。 这是一项长期承诺,因此你需要调查谁能为你提供最好的服务。

我们的建议是不要害怕货比三家。 研究不同的贷款方案。 预约并与不同的抵押银行或贷款人员进行沟通。 寻找一个你感到满意和一个经验丰富且愿意花时间了解你独特的财务需求的负责人。

然后,你可以一起确定所需的贷款类型,并将文件提交申请。

申请住房贷款需要什么文件?

你要做的最后一件事是去到银行。 申请房地产贷款时,需要在会议前准备一些文件:

  • 物业预订表格
  • 身份证件(身份证/护照复印件)
  • 工资单(最长6个月)
  • 银行和EPF对账单
  • 所得税收据/税表

C. 提交贷款申请后会怎样呢?

现在怎么办? 很简单。 如果你的贷款已获批准,那就庆祝吧!但不要太多,也不要太贵,因为你现在负债累累。 但是你的房地产获得保障了,这绝对是值得庆祝的。

如果我的住房贷款被拒绝怎么办?

申请住房贷款

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这不是世界末日。通常不是你,而是银行。也许你的DSR高于该特定银行的最大允许的DSR。也可能是你的文档出了点问题。

不过,如果没有获得银行贷款的批准,你可能需要再申请三到六个月的时间。如果你已计算出DSR(请参见上文)并获得足够低的价值,那应该没问题。但是,不同的银行具有不同的标准,因此计算只是一个估计。

不过请放心—— 我们提供了四个贴士,可以帮助你完成下一个步骤。

如果你想增加房屋贷款批准的机会并且毫无疑问或担心,请查看我们的房屋贷款资格计算器,以增加获得抵押贷款批准的机会。

同时,使用LoanCare房屋贷款合资格工具检查你的房屋贷款资格,并确定你是否能够从马来西亚多达17家银行中获得抵押贷款。

我应该提早还房贷吗?

我们都喜欢主动性。 想到这一点真是太好了。 每月较少的分期付款是一个具有吸引力的目标,但有时这并不是最佳的财务决策。 比如,如果你的银行在锁定期到期之前就对结清抵押贷款处以罚款。 另一个原因是,如果你有抵押贷款保险,并希望保留此财务缓冲。

那么,什么时候是个好主意呢? 完成计算之后,可以确定你会节省贷款利息。 在你35年的贷款期限前几年提前清算可能会节省成千上万!

如何提前还清房屋贷款?

很高兴你问到这点。 有几种方法可以这样做:

  • 为短期贷款再融资。
  • 全年支付少量额外款项。
  • 偿还大笔资金。

每种方式各有利弊。 在各个方面获得更多不同的建议,并在此处进一步解释是否应尽早还清房屋贷款。

D. 如何提高获得抵押贷款的机会

在你开始你的房屋贷款申请之前,这里有一些精选的技巧,根据你的处境或需求,我们认为这些技巧也许会非常有用处。

如何申请共同住房贷款

贷款申请过程

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想和一个重要的人住在一起吗? 前景诱人!这意味着你能够获得更大的贷款(相当于更高端的梦想家园)。 你可以由两个或两个以上的人来完成此工作,所有联合借贷者的年龄都必须在18至60岁之间。

但是,有一些绊脚石和陷阱正在这条路上。请仔细阅读在申请共同贷款之前,我们要考虑的四件事——这里甚至还提供了一些贴士,如果你的配偶、朋友或亲戚是自雇人士,可以如何提高自己的借款状况。

外国人可以在马来西亚申请住房贷款吗?

马来西亚是世界各地人民的大熔炉!这并不奇怪如果我们有外籍人士希望在这里购买房地产,无论是为了退休还是踏上新的旅程。外国人可以在马来西亚合法地购买房地产,但是关于可以购买的房地产类型有一些标准。这只是国家确保外籍购买者不购买给当地人的便宜房地产的方式。每个州属都设定了最低价格;例如在吉隆坡,最低价格门槛是100万令吉。悬挑物业(市场供不应求的物业,通常是豪华公寓等新项目)定为60万令吉。

现在,在马来西亚获得贷款的难易程度取决于你的个人情况。 许多外国人因为“马来西亚我的第二故乡”(MM2H)计划*来了这里。 如果你有这个计划,那么申请本指南中提到的各种贷款应该不会有任何问题,因为该计划已经建立并得到了政府的支持。

如果你没有参加MM2H计划,那么你能否从马来西亚的机构获得贷款将取决于你想要哪种类型的产业、当前的财务状况以及可以提供的存款金额。 一个优秀的房地产经纪人以及银行的抵押贷款人员能够为你提供所需的帮助。

*请注意,尽管MM2H计划已暂时暂停,以允许旅游、艺术和文化部(MOTAC)和相关机构对2002年就开始的MM2H计划进行全面的审查和重新评估。而且,政府也因COVID-19大流行不允许外国人进入马来西亚”,但我们希望可尽快欢迎你的到来。

Covid-19如何影响房屋贷款?

由于大流行和各种行动控制令(MCO)对经济的影响,马来西亚国家银行(BNM)进行了许多更改。 从暂停房屋贷款还款到马来西亚银行降低基本利率(BR)和新贷款利率,请在此处阅读所有内容

看到马来西亚银行如何开始收紧贷款政策,将来获得住房贷款可能会更加困难。不过,请放心,如果你的信用等级很高,那么获得贷款的机会仍然很高。

为了让你在此前所未有的日子里更加轻松,请在提交贷款时考虑聘请经验丰富的银行家。 他或她将能够为你提供最佳建议,并增加你批准贷款的机会。

另外,我们的建议是,如果你感到不知所措或需要更多指导,不必担心。 一个优秀的房地产经纪人能可靠的给予帮助。 大多数时候,这些都是专业人士,他们了解并不是每个人都会说的房地产术语。 切记,不要担心问任何愚蠢的问题。 同时,建立你的信用评分,了解不同类型的房地产贷款,研究当前的房屋贷款利率,并使用房屋贷款计算器检查房屋贷款的资格,以增加获得贷款的机会。


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