我的租客不缴付房租。作为房东,我能做些什么?

以下为八大事项,没有人告诉你如何处理违约房租的租客以及如何确保你的租金现金流动量长期不受到影响。

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This article was translated from My tenant is not paying rent. What can I do as a landlord? by Sueki Khaw.

拥有租赁或“以租养房”是一项能获得被动收入的好方法。 购买一个价值数十万的产业是一项非常重大的负担。因此,能尽快找到租户是至关重要,这样你就可以支付房屋贷款。 如果你幸运的话,你会找到一个稳定的租户,每个月按时支付租金。 然而,情况并非总是如此。

大多数租赁的恐怖故事都是从延迟缴租开始 – 这通常是接下来可能不再顺利的第一个迹象。 缴租最后可能会停止进行,租户最有可能就是拒绝回复信息或无法联络上。

无论你多生气,也要克制不让自己动手  – 这包括闯入房子并索赔有关的财产而没有做出任何投报或采取合法措施。恐吓或涉及任何武器的武力威胁(甚至是你的拳头)都是禁忌。 你甚至可能因为“自助救助”而被租户起诉。

所以,你可以做些什么? 我们为你概述了在面临租赁和遇到问题前应该采取的防范措施。

1. 仔细筛选租客

好好地了解你的未来租客,例如,他们的工作地点。 如果这个问题被回避或者租客的回答很可疑,那么或许不值得和他们交易。如果租客尝试讨价还价以要求你降低定金,并承诺在入住后支付定金余额,请停止进行交易并继续寻找下一个潜在的租客吧。如果你正在使用房地产中介,请他们提前获得上述所有信息。

提示:只出租家具齐全的物业,因为这会自动缩小租户的范围,从而吸引更多优质的租户。

2. 准备适当的租赁合约

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房东与租客是契约关系,所以一定要有一个密不透风的租赁协议,并明确注明租金数额、期限,限制和补救措施。 由于这是一份具有法律约束力的文件,请从房地产中介代表处获取一份副本,并和他们一起讨论签署协议的细节。 请务必附上一项条款,说明如果租客延迟缴付租金,你有权采取行动。

提示:添加一项条款,允许你作为房东能进入屋内检查和维修,并在合约接近满期时让其他人查看有关房屋

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现在,让我们来看看如果你的租客拒绝/

3. 保持友善,选择性地进行谈判

与其从威胁性的言论开始,你应该冷静地向租客解释你的想法 –  例如你的贷款责任。这种情绪托辞可能不适用于所有租客,但如果确实如此,租客可能没敌意地同意搬出。 损失几个月的租金总比拒绝让步的违约租客更好。 然后,你可以继续寻找新的租户。由于目的是为了加速前进,你不妨考虑损失些许,在租金上进行折扣,以便租户能尽快解决余款。

又或者,如果是长期租户,你可以尝试修改付款结构,以迁就他们当前的财务困境/紧急情况。可能需要调整付款期限以适应他们的临时现金流动问题,或改为3个月批量付款。

4. 强制执行租赁合约

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假设上述“友好”方式起不了作用,你可以依靠租赁合约,向租客强调有关内容 – 终止条款,并开始作出驱赶流程。 通常,租客至少需要在30天内遵守条规。租赁合约也规定如果没能在特定日期之内被缴付租金,你可以终止合约。

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5. 发出通知书

如果该争议搬上法庭,你有必要确保向租户发出的通知书(在法庭上)证明已经发出。你可以通过发出要求函来达到你的目的,这基本上是一封警告信,说明如果租客仍然拒绝支付租金,房东有权采取法律行动。

聘请一位律师并支付他们一笔费用来处理这件事可以为你省下很多时间和麻烦。 他们通常会向你了解租客所违规的行为,并向他们发出通知书,详细注明如果租客未能在限定时间内离开出租单位,将被采取法律行动。

6. 法庭庭令是下一个选择

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如果通知书或要求信不成功,你现在需要聘请律师根据《1950年特定救济法案》获得适当的法庭庭令。通过此驱逐令,你现在可以报警。 警察将陪同你前往该产业,此时你可以合法地重新进入该产业。

无论租客是否还在,你可以自行更换产业的所有锁头。记得拍下现场的家具和陈设的照片,以便将来能对屋内的物品没有争议。

在门前贴上报案报告的副本,告知租客如果他们想取回他们的财物,他们应该联系你。

7. 追讨未偿还的租金

有可能追讨所欠,甚至部分的租金。聘请律师并通过《1951年动产扣押法令》第5(1)条文,申请这项法律补救措施。法院执行官将协助你扣押和拍卖租户的所有财物,来偿还拖欠的租金。

除此之外,在《1956年民事法法令》28(4)条文下,房东还有可能在驱赶通知到期之前索赔双倍的租金,直至财产归还给你。

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8. 专业律师和房地产中介人很重要!

马来西亚目前没有住宅租赁法,这只会在约2年内实施。在此之前,没有任何的标准化。因此,一份良好的草稿租赁合约极为重要。找一位由专业律师事务所发出的合约并与你的房地产中介代表交谈。适当的人选将能够协助你,特别是从事租契专案的人。

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