我应该现在买房还是再等一下?

如果你现在懊恼着应该选择购买房子还是继续租房子的使命时,那么这篇文章很适合你。

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This article was translated from Should I buy a house now or later? by Sueki Khaw.

你在这之前已经听过百万次 – 买房是人生中最重要的里程碑之一。 由于目前经济并不景气,将巨额资金投入在资产上的想法似乎令人感到不安。

考虑到其他外部因素,如房地产在市场上的波动和新政府的裁决,像是房产盈利税(RPGT)的增长,这些多种因素都是你需要考虑的范围。

但话说回来,就像马来西亚大多数的千禧一代那样,你可能已经厌倦了将工资的一大部分用于月租上。

然而, “现在”VS“之后” 这个争论答案其实并没有那么简单和古燥。 在这里,我们为你解答你可能会遇到的8个问题,而来到指南的结尾,你将清楚地了解到下一步该采取什么行动:

马来西亚各地的房屋平均价格是多少?

你购买房子的决定性高低显然取决于房子的价格,以及你是否有足够的资金在你喜好的地区购买到房子。 在我们还未深入了解房屋拥有权的关键形式之前,让我们来看看马来西亚各地的屋价吧。

根据国家产业资料中心(NAPIC)的数据显示,马来西亚2018年房屋中位数价格为RM 296,944。 然而,这个价格因州属而异,而吉隆坡是价格最高的地区,价格平均维持在RM 538,000。

根据kopiandproperty.com的Charles Tan所解释,请记住,中位数价格取决于实际交易,而不是基于广告的销售价格。这就是为什么即使交易活动看起来没那么强劲,可是房地产价格还是会上涨。

此外,这里的交易指的是在审查期内的所有建设阶段,包括从完工,建设中和计划中转移成一级和二手的房屋。

读: 如何善用EPF退休金存款买房?

房价会随时下跌吗?

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好吧,我们讨厌成为扫兴的人,但历史数据显示,房价不可能在不久的将来以内会有下跌的趋势。 无论经济放缓,房地产在市场上的波动和政府政策的变化,房价自2010年以来一直呈现上升的趋势。

2018年马来西亚房价指数(MHPI)为193.3点,相比2017年的MHPI 187.6点上涨了3.1%。 2016年的MHPI指数为176.1,比起2015年的MHPI 164.5点增加了6.5%…….嗯,你明白了吧。

无可否认,由于马来西亚国家银行(BNM)于2014年左右采取预防性措施以缓解房地产的投机买卖,导致房价在年复一年后的增长率已逐渐下降。

即便如此,房价每年都在持续攀升。 因此,如果你期待在下一个经济衰退时会爆发房价下跌,那么现在购买总比之后来得好。

你的收入是多少?

根据马来西亚统计局(DOSM)的最新数据,马来西亚平均家庭的中位数收入为每月RM 5,228,但这个数字在各州的呈现都会有很大的波动。

例如,在吉隆坡一个家庭的中位数收入约RM 9,073,而在吉兰丹这样一个城市化程度较低的地方,类似的家庭每月可能只能带回约RM 3,079。

家庭收入是计算你的供款与收入比率(DSR)的一个重要因素,该比率是一个人的总债务与其家庭收入。 你可以从计算DSR所得衡量你是否能够获批房屋贷款。

DSR =债务/净收入X 100

银行衡量申请房贷者的标准之一。

这是因为DSR是申请房贷款具主要资格的因素之一。 一个好的DSR足以向银行证明,你有能力在贷款期内支付每月的分期付款 – 一般上,金融机构都不会接受超过70%的DSR。

如果你确定你的DSR处在一个健康的水平范围内,并且拥有足够的储蓄来支付90%的预付款,那么你可以继续下一步。

但是,如果你已经在努力履行自己的财务义务,那么最好将梦想家园放在首位,并首先使用50-20-30规则来改善你的财务状况,这是一个适用于所有收入的简单预算指南。

如果“现在”VS“之后”购屋的贷款利率会是多少?

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如果你在过去一年一直都持着“观望”的态度,那么现在将是买房的最佳时机,因为国家银行在2019年5月7日宣布已将隔夜政策利率(OPR)从3.25%调降至3%

OPR是借款人银行必须向贷款银行支付的借款利率。较低的OPR对您的房屋的基本贷款利率(BLR),基本利率(BR)和有效贷款利率(ELR)的影响下降因此,购房者现在有更好的机会以较低的利率获得贷款。

如果你决定利用这个机会,您可能想要选择能提供最价利息以及适合你风险状况的银行。 请注意,一家银行提供较低的BR并不意味着它具有最低的ELR。

“现在”VS“之后”购屋的抵押贷款支付额会是如何?

预测房价只会随着时间的推移而上涨是安全的说法。 但是,这将如何影响你的抵押贷款支付呢?

比方说,你决定在Bandar Sungai Long购买一套3 + 1卧室的公寓。 你必须支付10%的预付款或简称为入场费(法律费用,印花税和估价费、保险和每月抵押贷款)。

我们将现在和3年后购买房屋的价格差异进行对比,我们使用了home loan calculator计算每月分期付款和入场费,利用以下条款:35年的贷款期限,4.5%的利息和 首付款项10%。

注意:目前房屋贷款产品的利息介于4-5%之间,因此我们将摄取平均利息(4.5%)。

现在购买

房屋成本: RM 435,000
房屋贷款总额 (90%): RM 391,500

10% 定金:RM 43,500
入场费:RM 17,263
保险: RM 11,745 (抵押贷款总额的3%)
首付费用总额 = RM 72,508

每月分期付款:RM 1,852
35年的房贷总额 =RM 778,840

总数:RM 72,508 + RM 778,840 = RM 850,348

3年购买 (假设MHPI每年的增长率为3.5%)

房屋成本: *RM 482,292
房屋贷款总额 (90%): RM 434,063

10% 定金:RM 48,229
入场费:RM 19,145
保险:RM 13,021 (抵押贷款总额的3%)
首付费用总额 = RM 80,395

每月分期付款:RM 2,054
35年的房贷总额= RM 862,680

总数:RM 80,395 + RM 862,680 = RM 943,075

现在购买 VS 2022购买: RM 943,075 – 850,348 = RM92,727

*2022年的房屋成本使用了以下方程式计算:
未来价值 =未来增长率 [(1 +年率)^年] X 现值
= [(1 + 0.035) ^ 3年] X RM 435,000
= RM 482,292

如你所见,你的房子成本,付款甚至你的入场费会随着时间的推移继续升值。假设根据上述的变量,若你决定将买房计划推迟至2022年,你将额外花费RM 92,272。你不妨使用以上的方程式来估算房产在未来几年的成本。

特别是夫妇或双薪收入的家庭,不妨仔细研究他们目前的房屋租金支出。 如果你和你的配偶(或伴侣)已经为每月的单位支付高达RM1,500的租金,那么现在购买房子也是合理的。 你可以使用同等的金钱为自己缴付一间当今价值RM400,000 – RM450,000之间的房子呢。

了解更多: 什么是房屋估价以及会影响房屋价值的4大因素?

政府是否补贴任何奖励金给予 现在VS 之后购买的族群?

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提供许多方案让有立志的购屋者可以好好擅用:

  • – 国家银行设立了一个10亿令吉的基金,以低至5.35%的融资利润,协助首购者购买高达RM150,000的房屋。 如果你的月收入为RM2,300或以下,你将有资格获得此贷款。
  • 青年住房计划(YHS) – 该计划是由三方合作所推出:国民储蓄银行(BSN)、雇员公积金(EPF)和马来西亚国家抵押贷款公司(CAGAMAS)。 如果你是单身族或新婚者,此计划可以让你在首次购屋就获得100%的贷款,但房屋价格必须介于RM 100,000至RM 500,000之间。
  • 首房屋购买族首期计划”(MyDeposit)) – 这将提供你10%的屋价补贴或最高RM 30,000作为头期钱,以帮助开启你的第一家园。 这适用于每月收入高达RM10,000的家庭。
  • Residensi Wilayah(RUMAWIP) – 此计划专为低收入的首购族所设计。该计划于联邦直辖区- 吉隆坡,布城和纳闽岛推出了各项可负担房产。

您可否利用未售出的房产单位来实行你的“现在 ”VS“之后”购买计划吗?

根据2018年NAPIC马来西亚房地产市场报告指出,马来西亚有许多未售/过剩的房产,特别是在吉隆坡和霹雳州一带。 事实上,2018年的过剩单位数量比往年增加了30.7%。
“滞销房产”就是指未售出或已经竣工,至少九个月仍未售出的住宅单位。

为了帮助减低过剩的问题并提高房屋拥有权,政府在2019年1月1日至6月30日期间推出了一项全国性大规模的房屋运动- 2019 Home Ownership Campaign (HOC)。

购屋者将享有印花税豁免以及在HOC旗下销售的住宅房产一律可获得10%折扣 – 由于反应热烈,政府刚宣布将活动延长至2019年12月31日。

了解更多:2019拥屋计划Home Ownership Campaign (HOC) 将延长多达6个月!以下为购屋者应该了解的事项

别忘了查看 – 你是否有足够的现金来完成房产交易吗?

买房需要在不同的阶段支付费用。 首先,你必须缴付屋价的10%作为抵押金。接着,你需要为每月分期付款偿还长达30或35年的贷款。

除此之外,你还得支付一些费用,即入门费用。在购买房屋前需要考虑的其他费用相当于房价的2-5%,当中包括律师费、地产经纪人佣金、估价费和印花税等等。

了解更多: 2019年购买房地产前需要考虑的最新印花税以及其他6项费用

购买房屋需要牵涉到大量的资料研究和评价,但此指南可以帮助你顺利完成整个过程。 不妨寻找一个可信赖的房地产经纪人,让他为你分析是否现在还是之后才购买房屋。

如果你正在考虑购买房屋,请确保你已准备好。 使用我们的房贷资格计算工具LoanCare,了解你是否具备购买房地产的资格并从马来西亚多达17家银行中获得贷款。

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