我在签署买卖协议(SPA)后是否能够取消购买房子?

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如果发生允许你终止买卖协议(Sales and Purchase Agreement, SPA)的特殊情况,你或许可以终止该协议。请注意,如果你太迟取消SPA的话,可能还是需要向银行偿还房贷!

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© tuaindeed | Getty Images

This article was translated from Can I cancel a house purchase after signing the SPA? by Rachael Soh.

经过多个月的寻寻觅觅后,你终于寻得了梦想中的家居。你去会见房地产开发商,缴付房产头期,并签署买卖协议(SPA)。这份合约详细说明了你作为买家与发展商的所有权益与义务。因此,这是在购买房产过程中非常重要的一份文件。

不幸的是,签署合约后的数星期,你失业了,并意识到你无力支付新房产的费用。你决定放弃成为屋主的想法,然后与发展商会面以取消交易。

但是他们告诉你说,你已经受到SPA的约束并不允许取消。那么在这种情况下,你该怎么办?

SPA是一份法律合同

正如我们所说的,SPA是一份非常重要的文件,事实上,这是一份具有法律约束力的合同。根据合同法,一旦法你签署了那张纸后,就不能选择退出,除非合同许可,或出现特殊状况。只有当双方都履行了他们在合同中的义务时,合同才会终止。因此,如果其中一方中途放弃,另一方能对他们采取行动。

然而,就像许多事一样,这也会有例外。如果你确实需要的话,还是有多种方法可以退出合同。接下来的重点是

你可以取消买房,但这并不简单

1996年住房发展(控制和许可)法(Housing Development (Control and Licensing) Act 1996, HDA

HAD),规定了购房者和房地产发展商权力的一套法律。HAD中的第8A部分专门讨论购房者或发展商如何取消买卖协议。那是一个相当长的部分,但基本上,如果出现以下情况,你可以取消SPA

  • 你向房屋部部长申请终止合同并获得批准。
  • 在签署SPA后的6个月内取消。
  • 至少75%的购房者同意终止SPA

这听起来很简单,但我们说很难终止SPA是有理由的—— 以上条件仅于整个住房项目将被废弃的情况下适用。例如你的房屋正在建造中,但是出于不幸,整个建筑工程都必须停止。

例如,整栋公寓因大雨倒塌了,没人知道该项目什么时候能继续进行。由于不确定购房者最终是否能得到房屋,所有房屋协议都可以被取消,但前提是购房者和发展商都必须同意。为此,你和发展商都必须进入终止和解决协议。基本上,这意味着双方都同意终止房屋协议,并且当这个情况发生时,你与房地产发展商之间的所有法律关系都会被切断。

其他情况是当房地产发展商被列入黑名单,或涉及某些诈欺行为。根据HDA,如果你从至少连续6个月都未进行施工的发展商哪里购买房产的话,那么你只要满足两项需求,就可终止合同:

i) 获得最终贷款人(向你提供房屋贷款的银行)的书面同意。

ii) 房屋局局长必须证明发展商至少有6个月拒绝进行施工。

但是如果没有发生这样的大事,而你只是一个不想要买房的单一购房者的话怎么办?

检查你的SPA条款是否允许取消?

对单一终止的情况,你需要查看SPA上是否有列明允许终止的特别条款。大部分SPA都有其中一条,说明购房者如果想要退出,必须支付罚金 ——  罚金通常为房产价格的10%。

wutwhanfoto | Getty Images

至于你是否需要为终止协议提供正当理由,同样取决于SPA中的其他条款。如果你的发展商需要有效的理由,而你无法提供的话,那么他们可以选择不让你离开。你什么时候决定终止协议也非常重要。如果已经太迟,你的房子即将完工的话,房地产发展商可以拒绝你试图终止合约的要求。

阅读: 在马来西亚购买二手房屋的7个步骤

与银行签署的房屋贷款协议

如果遇到经济困难,你无法负担房产的话,你就不仅仅需要和发展商进行谈判了。还有第三方,也就是向你提供房产贷款的银行。即使你成功终止买卖协议,银行仍然可以向你要求每月分期付款,特别是当他们已经向发展商支付全额款项。

你的银行在整个情况中的角色只是金融家。由于他们并没有签署SPA和只同意向你提供房产贷款,因此你还是得偿还欠他们的款项。因此,最重要的是,如有需要,你必须尽早终止SPA,最好是在银行向发展商全额付款之前。

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发展商能终止SPA吗?

无论是买家或发展商取消合同,取消合同的法律都是一样的。关键是其中一方中途要退出合同。值得一提的是,与买家相比,发展商可能更难退出合同,因为他们必须要有不再建造你房屋的充分理由。他们也可以被要求向你做出赔偿,特别是如果他们完全放弃房产的情况下。

但是如果房地产发展商想要终止SPA而你不想的话,你当然也可以对发展商采取法律行动。

在购买你的房产前,请务必自诩阅读买卖协议上的所有条款和条件,然后再签署。好消息是,当你签署SPA时,发展商就会指派一名律师,或者你也可以携带自己的律师。因此,如果你不了解协议中的任何内容,请务必先要求他们进行说明。


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