在理想中的世界里，房东和租客之间的关系是不会有任何麻烦的，但可惜我们并不生活在那种完美世界里。有时候当事情变得如此的糟糕，而驱逐租客就是唯一剩下的选择了。
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此文章的原文发表为 Tenant eviction: Don’t get rid of your tenant before you do these 9 things! 并由李维宁所翻译。
人们总会尽量避免驱逐自己的租客，而且房东会驱逐租客通常都是因为万不得已的情况。除了在人性的方面之外，想驱逐租客还需要走一道复杂的法律程序。在驱逐你的租客之前，以下是你必须要了解的几件事情.
1.一份精心编写的租凭协议的重要性
这一点似乎是显而易见的，但仍然有很多情况下，房东和租客没有一个透彻且良好的书面租凭协议。租凭协议是房东和租客之间的法律契约。它概述了双方在租凭期间内的责任和义务，也提供了出租物业的详细描述，包括家具、固定装置和其他的设施等。
许多租赁条款需要在租赁协议中明确规定。因此，细节必须措辞清楚，以免产生误解。当可能会发生的重要情况和问题没有包含在租赁协议中时，此时就会发生不必要的纠纷了。因此，为了确保文件不遗漏任何重要的细节，这里建议房东们可以聘请律师起草租赁协议。另一方面，即将成为租客的人们也可以在签署之前咨询他们的律师以查看协议并进行任何更改。
2. 驱逐租客时，你需要一个正当且合适的理由
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通常，当租客未能支付房租或房东与租客之间出现一些个人问题时，问题就会因此产生。你不能仅仅因为租客给你带来麻烦而将其赶出去，但在某些情况下，这些就是你驱逐租客的正当理由。这包括下列各项：
- 未付租金
- 对物业造成重大损害
- 违反租赁协议
- 有关宠物的规则
- 转租
3. 在驱逐你的租客之前，先试着和你的租客讲道理
在决定驱逐租客之前，你至少应该寻找一些不那么麻烦的方法来解决问题。尝试与租客讲道理，并讨论最适合双方的替代方案。有些时候你能看到问题的解决方案。此外，你可能需要在公共场所讨论这件事情，以至于不会发生什么戏剧性的问题。
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4. 为什么需要发出驱逐通知书?
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没有法院的命令，房东不得驱逐租客或收回房屋的所有权。作为房东，你需要根据1950年特定救济法令（Specific Relief Act 1950）的第7（2）条款的规定，从法院获得占有令，向租客收回房屋的占有权。这项条规也适用于即使在拖欠租金的情况下允许你收回房屋的占有权。
不仅如此，在没有必要的法院文件的情况下，房东就不能换锁或赶走租客。如果房东这样做的话，租客可以以非法入侵罪起诉房东。
在律师的协助下，房东应首先通知租客遵守租约的规定(例如:支付租金)。如果租客仍然没有这样做，房东就可以向租客发出驱逐通知，并提起诉讼以获得法院命令。
5. 最终发布驱逐令
好了，驱逐程序终于开始了。驱逐通知书应包括宽限期，这能好好地提供租客一个能打包和计划离开的时间。
如租客拒绝或未能在通知期届满后离开物业，房东可向法庭提出驱逐令。
针对租客的驱逐令将包括:
- 追回和占有物业以及房东所有财产
- 所有未偿租金
- 双倍租金（如租户仍逾期）
但不幸的是，驱逐令可能需要在民事法院花费三到六个月的时间。此外，房东的总费用通常为RM7,000至RM25,000。
6. 驱逐租户
听证会后，租客将有一定的时间离开该物业。这个期限是为了让他们付清所有费用，或给他们有足够的时间收拾行李搬出去。同时，这也是为了确保房屋交接能够正常进行，包括归还该物业的钥匙和结算未付租金等。
7. 如果租客离开时把物业锁上会怎样？
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如前文所述，未经法院命令，房东不得擅自驱逐租客或收回房屋/房间的所有权。
在某些情况下，租客在未通知房东的情况下离开房屋但仍然锁着房屋/房间。这种情况通常会有两种可能性：一是他们可能忘了，二就是出于恶意而这么做了。无论是哪种情况，租客都能将房东因打破锁而对房东提起民事诉讼。
对于这种特定情况，作为房东，你应联系租客以解锁房间/房客。若不能联系的话，则应遵循以下过程：
- 向警方报案，并在一名警官和一名独立证人在场的情况下开锁
- 进入后，尽可能拍摄多一些内部和所有的物业的照片。这是为了防止租客的任何虚假索赔
- 在物业门上贴上一个通知，告知租客如果想取回他们的财产，请与房东联系，并附上一份警方报告的复印件，以证明该房屋是合法进入的。
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8. 作为房东保护自己
不要试图自己驱逐租客。即使租赁协议允许你在拖欠租金的情况下收回对房屋的所有权，但你也可能会陷入法律上的麻烦。
根据1950年特定救济法令（Specific Relief Act 1950）的第7（2）条款：
“如果已将特定的物业出租给租客，并且租凭是已确定或已终止租约，但占用人继续占有该物业或其一部分，拥有该物业的人则有权在法庭上进行诉讼外，不得强加他对占用人追讨的权利。”
综上所述，你应该按照我们前面提到的步骤来保护你自己作为房东的身份。
9. 选择优质的租户，就等于选择了省心的日子！
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正如前面所提到的，驱逐租客是个非常麻烦且混乱的事情，大多数人都希望能避免这件事情的发生。要是想避免这种情况的发生，你应该检查所有潜在租客的背景。
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