延长或更新马来西亚租赁业权房产(leasehold property)租约

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这份详尽的指南列出了业主和潜在买家需知的延长租赁业权房产(leasehold property)租约细节。这包括有如何计算延长租赁业权的费用、您是否应该延长租赁业权的理由、购买租赁房产的利弊,以及给投资者的一些专业贴士。

什么是总地契

© adired | 123rf

This article was translated from How to extend or renew the lease on leasehold properties in Malaysia? by Rachael Soh.

有兴趣在马来西亚购买住宅物业的人士拥有多种房产类型可选,包裹公寓、服务式住宅、组屋、排屋、洋房和半独立单位。这些房产会拥有租赁或永久土地权。

就算您了解租赁(leasehold)和永久(freehold)业权房产之间的分别,在两者之间选择其一,可能也不是个容易的决定。考虑到与永久业权房产相比,租赁业权房产的许多限制,使其较不受青睐。有些人可能会争辩说租赁业权房产比永久权业权房产更好,特别是马来西亚黄金地段尚未开发的永久业权土地稀缺。就算租赁业权房产提供的价格较低,也有人会不同意这点。继续阅读以了解更多有关租赁业权房产(leasehold property)的实情。

1. 什么是租赁业权房产(leasehold property)?

当国家将一块土地出售于个人不超过999年的期限时,该土地就具有租赁业权。租赁业权房产/土地的租赁期通常为306099年或最长为999年。另一方面,永久业权房产/土地的业主将永久拥有该资产。

当租赁业权期满后,土地将归国家当局所有,除非业主选择提前延长租约。购买转售物业时,您将接管前任业主持有的租赁期。

大部分人会自动假设租赁业权房产的价格比永久业权低,而部分发展商在推销新项目也经常强调这一点。然而,土地的使用权并不是确认该房产是否是一项稳健投资的唯一部分 买家该必须考虑位置、发展商的声誉/建筑工艺的品质、物业的概念和该地区的发展潜力。

2. 我如何才能确认租赁产权物业的租约还剩多少年?

当您购买房产或土地时,您将获得一份地契作为购买纪录文件。马来西亚政府会通过土地注册局发出地契。该地契(Land Title),或“geran”,包含有关土地/房产的资料,例如永久业权或租赁业权,以及还剩下多久的租期。

如今,尽责的购房者可以选择透过登入土地注册局的网站搜寻和调查物业。或者,您也可以请房地产中介、律师或抵押贷款方提供协助。

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3. 当我的租赁业权租约到期时将会如何?

最大的隐患是,一旦租约到期时,您是否能继续持有租赁业权物业。如果您等到过期,该物业或土地将自动恢复为国家所有,其他任何人都能购买。此时的续期要求可能被拒绝。如果租约已到期,而您仍想要该土地/物业的话,您需要重新申请让渡(alienation),且价格几乎与重新购买的一样多。

基于此原因,您可以(并且应该)在这个情况发生之前申请延长租约。延长租约前没有最低期限要求,您应该在至少剩余30年前进行。值得注意的是,延长租约需要付费,且越接近租约到期的日子,费用越高。

倘若政府计划将该地区用于其他类型的发展,例如捷运或道路的话,他们可能会限制您可以续租的年数(您通常可以选择306099年)。

4. 我该如何延长租赁业权物业(leasehold property)的租约?

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© TEA/ 123RF

国家土地法典(National Land Code)有2项新规定:

  • 19796条法典;或
  • 90A条法典

2016年国家土地法典(修正案)修订的第90A条,规定了延长租约的要求,包括在租约过期前申请,并确保土地用途在租期内不改变且不受侵犯。

技术上来说,第19776条法典并不允许更新租约。因此您必须根据这两项规定向国家当局提交申请。申请人随后将被告知该申请将根据哪条法典处理,以及租赁业权的保费。

租赁业权保费是什么?

租赁业权保费是屋主维持业权的全额费用。与永久业权单位不同,租赁物业不承担溢价,因此必须在特定时期过去后,不断更新。

在马来西亚延长租赁业权租约的重要注意事项

  • 如果您拥有分层产权房产,例如公寓或服务式公寓单位的话,延长租约的申请必须由管理机构(Management Corporation, MC)或共管机构(Joint Management Body, JMC)完成 由所有居民一致决议授权。这是因为所有业主在这个建筑/区域拥有个别地契(而非总地契),每一位业主都需要支付延长租约的费用。
  • 如果您想延长您的有地房产租赁业权的话,您必须在物业所在的位置向州政府提出申请。
  • 通常最好在租约还剩大约50年时申请续约,因为银行会逐渐不愿意提供贷款,即便是再融资贷款。如果是世代相传的祖屋的话,最好注意您房产剩余的租赁业权期限。
  • 整个过程可能需时1-2年或更长,取决于土地局的繁忙程度。

延长租约所需的文件清单

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5. 延长租赁业权(leasehold)租约的费用是多少?

马来西亚的受各州政府管辖,因此各州有所不同。

雪兰莪州

在雪兰莪州,延长租赁业权保费的方程式根据2003年雪兰莪土地法(Selangor Land Rules 2003) 和2003年雪兰莪采石法(Selangor Quarry Rules 2003)计算。

值得注意的是,雪兰莪州业主在延长租赁业权时可获部分回扣。

  1. 60年租赁业权房产的业主可转换为99年业权。
  2. 根据私人居所计划(Private Residential Ownership Scheme Pay),业主在不将产业出售于他人的条件下,只需支付RM1,000。如果未来业主决定出售房产的话,则必须补贴剩余的保费。然而,业主可将房产转让给家人。

您或许会对选项2.为何如此实惠感到好奇。雪兰莪州务大臣在2018年表示,随着地价逐年上涨,私人居所计划提供了财务缓冲,并保证屋主或下一代不会因缺乏延长租约的资金而被赶出家门。巴生谷主要地点延长租约的保费可高达Rm150,000。

沙巴州

以原住民地契(Native Title)持有的土地不需要更新,因为业权是永久的。同时,非土著拥由的租赁业权土地将持有国家土地地契,通常拥有99年的租约(于1990年代实施)。沙巴政府于2020年宣布,经过土地拥有者和业内相关人士的一直认可后,将恢复5,878张99年的租赁业权至999年。

那些希望恢复999年租约的人士,可以在土地发展局网站注册为用户。

从菜单中点选“申请恢复999租约“并填写您的地契编号。如此一来就会生成表格,需要签名并提交至土地和测量局总部或任何地区的土地局。

砂拉越州

砂拉越州实施统一收费,如下所示:

土地用途 类别 价格(RM)

住宅

排屋 每个单位1,000
半独立房屋 每个单位3,000
独立式房屋 每个单位6,000

如果业主选择延长租约长达99年,而非60年的话,就需要额外支付总额的30%。但是,这个州属的业主有一个好处 – 土地现时权益的价值(剩余的租赁期)被认作非重要的考量。因此,业主可在接近租约结束前续租。

砂拉越州的业主可透过eRLL服务线上申请延长业权租约。

将来延长租赁业权物业租约的费用,是否更低?

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© yongtick88/ 123RF

目前,马来西亚仍没有99年租赁业权即将到期的分层地契房产。考虑到延长租赁业权物业的高额费用,政府未来可能会提出更多计划,以协助使用这些土地的业主,毕竟政府没有计划使用大部分租赁产权土地。其实2020年就有报导指出霹雳州政府准备考虑降低符合条件的申请者的保费。

6. 如何计算延长租赁产权土地(leasehold land)的费用?

如前所述,每个州属有所不同。我们在此将分享雪兰莪州和吉隆坡的保费计算方程式:

A. 雪兰莪州

住宅

1 /4 x 1/100 x 土地市价(RM/平方尺) x (新租约年份 – 现有租约剩余年份) x 土地面积

商用和工业中心

3 /4 x 1/100 x 土地市价(RM/平方尺) x (新租约年份 – 现有租约剩余年份) x 土地面积

B. 吉隆坡

住宅

吉隆坡的保费计算公式可见1995年吉隆坡联邦直辖区土地法令。

1 /4 x 1/99 x 土地市价(RM/平方尺) x (新租约年份 – 现有租约剩余年份) x 土地面积

笔记:
*如果您使用的土地价值,并非以平方尺计算的话,那就无需土地面积。
*如果您的土地面积采用平方尺单位的话,那就以平方尺数字乘以相关土地的面积。

假设您在吉隆坡拥有一间独立式洋房,产业面积为2,500平方尺,目前土地价值为每平方尺RM500。同时,租约还剩50年。总保费为:

= 1/4 x 1/99 x RM500 x (99 years -50 years) x 2,000

= RM154,672

在申请延长租约前,建议您联络当地政府以确认您物业的保费。请记得,国家当局拥有绝对权力决定是否批准延长租约。

7. 延长租赁业权房产的租约是否合理?

当您进行延长租约的耗时法律程序时,请考虑是否者的付出精力和时间。总的来说,如果租约少于90年的话,您应该尽快延长,因为:

  • 租赁业权租期较短的房产比较长的低(特别是少于80年的租约)。
  • 较短的租约可能会较难获得贷款,因贷款方担心房产的价值会下降,因此较无保障。
  • 较短的租约可能会使出售物业变得更困难。

另一个重要的原因是,如果您打算继续居住/传给后代家人的话,延长租约会更方便自己和家人。

我为什么不想延长租约?

根据您的情况来看,在以下情况下,或许不值得花钱和费力延长租约:

  • 您已经拥有很长的租约(将近90年),所以延长租约并无显著的好处。
  • 您现金拮据,且背负沉重的抵押贷款。续约可能会非常昂贵,因此首先请确保您负担得起。
  • 您只打算在房子多住几年(除非您为了吸引买家而续约)。
  • 您不太可能活得比租赁租期活得久。把这个问题留给下一代还是很合理的。

8. 房地产投资者在投资时应该考虑租赁业权房产(leasehold property)吗?

  • 租赁业权房产的价格会比永久业权房产来得较低,鉴于较低的入门成本和较高的租金收益,因此使投资更物有所值。
  • 出于这类房产的性质,发展商更倾向于利用广泛的设施和特色,使项目更具吸引力。

说了这么多,在租赁业权和永久业权房产之间进行抉择,取决于几个因素,最重要的是买家的财力。虽然租赁业权房产不一定总是最便宜的,但购买永久业权房产,特别是在雪兰莪州或吉隆坡这些地区,很大可能更为昂贵。

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© piovesempre/ 123RF

购买租赁业权物业的优点

1. 更便宜的房价

假设某个地点的两处房产相似,一处是永久业权,一处是租赁业权,通常租赁业权物业的价格会较低,因为市场更喜欢永久业权房产。

2. 更高的租金收益

假设租赁业权房产比永久业权房产更便宜,较低的入门价格或许意味着更高的租金收益,尽管您还是必须考虑其他因素,例如维护成本和地点位置。

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购买租赁物业的缺点

1. 租约渐短时物业贬值

拥有租赁业权物业的其中一个缺点是,其价值会随着租期到期而贬值。

2. 物业融资选择困难

贷款方在审查租赁业权物业的贷款申请时,将评估物业的剩余租约,以确定租约是否足以涵盖偿还贷款的期限。银行在接受物业作为融资抵押品之前,通常还会规定剩余租约的最低年限,这意味着物业的年份越高,能够获得财产融资的可能性越低。记住除了土地拥有权外,贷款很大程度上取决于房产的价值和借款人的财务状况。

请注意,永久业权和租赁业权房屋的贷款审批流程是相同的。在为租赁业权物业申请融资时,无需呈交其他文件。

3. 房产转让需要国家同意

另一个常被提及的缺点是,转让租赁产权房产需要国家同意,且需要经过一些司法程序。总体而言,整个过程将耗时一年。

4. 即使房产价格便宜,续约成本可能很高

60年后,续约的成本每年以房产价值的1%左右增长,所以如果房产价值RM250,000,延长租约的费用将每年增加约RM2,500。

总体而言,购买房屋或投资物业取决于您的个人状况和目标,从来没有一种选择会比另一种来得更好的情况。我们希望这份深入的指南能帮您做出明智的决定。

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