在马来西亚申请联名房屋贷款之前,您应该了解什么?

您是否正在考虑与他人分摊购房费用? 在与您的妻子,丈夫或最好的朋友申请联名贷款之前,请确保优先考虑以下四个事项。

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This article was translated from 4 things to consider before applying for a Joint Loan? by Sueki Khaw.

购买房屋,尤其您是首次购房者,更不容易。尽管马来西亚房地产价格在过去几年一直在上涨时已经放缓,但最显而易见的问题是工资增长停滞不前。

根据马来西亚评估和物业服务部(JPPH Malaysia)的数据,2019年平均房屋价格最高为RM426,155令吉,雪兰莪甚至更高,为RM489,171。而且,如果您像大多数首购族一样都是刚踏入职场的都市千禧一代,那么与您大约RM2,500 – 3,000的月薪相比,这些似乎是天文数字。

在没有父母或亲戚的资助下,买房是不切实际的,除非您进入工作生涯已久并拥有充足的储蓄。

为了让您更直观地了解情况,我们假设您是26岁的马来西亚人,月薪为RM3,000(和RM6,000的年度分红),并具有以下每月债务汽车贷款(RM500)和PTPTNRM100)。通过使用我们的房屋贷款资格计算器,您可以看到符合您资格的房屋价值仅是RM156,815

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鉴于房地产价格超出了大众的收入范围,越来越多的人决定与朋友,家人及伴侣/配偶一起购买房屋。除非您能够用现金预付购买住宅物业,否则就需要联名贷款。联名贷款是一个具有吸引力的选项,因为两个或以上的人将能够运用共同资源来购买更大或更具吸引力的房屋

但是,如果您事先没有采取必要的预防措施,联名贷款可能很快就会从福气变成烦恼。在马来西亚,只要年满18岁且不超过60岁,就可以与配偶,家庭成员,朋友甚至商业伙伴一起申请联名贷款。

这里有四个提示指导您采取联名贷款的准备功夫:

1.如果您是自雇人士,请当心文件不齐全

申请共同房贷时,所有申请人都必须提供其相关收入和纳税证明。 银行要求提供的文件包括:

  • 您的身份证副本(NRIC
  • 房屋预订单或收据
  • 买卖协议(SPA
  • 最新3个月的工资单(基本工资)/最新6个月的工资单(基本工资 + 佣金收入)
  • 最新3个月的个人银行对帐单(用于基本工资/最新6个月的工资单(基本工资+佣金收入),其中显示了您的工资纪录
  • 最新的EA表格
  • 最新的KWSPEPF)声明
  • 所得税附带付款收据认证的最新B / BE表格
  • 任何存款报表,例如定期存款,ASB或债券(如果有)

这里会是棘手的部分:如果其中一位申请人是自由职业者或没有稳定的月薪,通常不会有工资单和EPF报表的记录,而他们的EA表格和银行对帐单则可能不会被提供。银行通常要求这些人提供两年的收入记录以进行评估。 但是,无可否认的是没有稳定和保证收入来源的自由职业者,或个体经营者可能会较难获得贷款。

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如果您或您的配偶/朋友/亲戚是自雇人士,那么以下提示可帮助您加强自己的借贷简历:

1. EA表格

申报所有收入并按时缴纳税款。

2.工资单

在稳定和信誉良好的公司里获得兼职工作。确保获得所需的最低收入,这将有助于补充您的主要(即使在银行看来是不稳定的)收入来源。

3. EPF报表

根据您的业务所产生的收入,为自己每月进行EPF供款。银行很看好这种一致性的模式,这有助于建立您作为负责任和可信赖付款者的形象。了解如何利用您的EPF资金来购买房屋

 4. 银行账单

保持健康的财务状况,避免(过多的)信用卡/个人债务。 您甚至可以在您目标的银行里开设一个定期存款帐户,以增加借贷机会并获得借贷支持。

2.你们两个都必须具有良好的信用评分及债务与偿还率 (DSR)

您的信用评分是银行用来评估您借贷能力以及您是否应该首先获得融资的主要决定因素。如果您还没有意识到这2份必要的信用报告,请先熟悉CTOS,该数据库存储了个人的全部诚信历史记录以及中央信用资讯系统记录(CCRIS),该系统可反映您过去12个月的借款记录。

要注意更重要的是,在联名贷款申请中,这是最好或最坏的情况,在这种情况下,银行会为所有申请人进行个人整体评估。 因此,要获得更大的融资幅度,所有申请人都必须拥有良好的信用评分。

下一个清单就是债务与偿还率(DSR),它代表借贷人的偿还能力。DSR是扣除债务和EPF缴款后,债务总额与每月收入的比率。较低的DSR表示较低的违约风险。马来西亚大多数银行可接受的最高DSR范围是65-70%。 但是,还是建议您的DSR低于此数。

与信用评分类似,要审查联名贷款,就必须把所有相关贷款人士的DSR合并。 例如,如果您的DSR70%,而您丈夫的DSR50%,总值的DSR将会是这两个数字的平均值,在这种情况下为60%。

3.我应该注意哪些利与弊?

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联名房屋贷款之所以具有吸引力是因为比起您一个人承担贷款,您现在可以获得更大的贷款额。 这将使您能够购买高端和/或更大的房产。由于银行对申请贷款的双方进行借贷能力评估,因此贷款的利率也将降低。

但是,大多数人无法解释联名贷款所带来的无数陷阱。举个例子:三个朋友,AliBobCharles开始了联名贷款。如果Ali遇到财务困难并且无法偿还贷款,那么BobCharles仍然需要偿还分期付款。他们两个还得支付那额外的款项,否则将会被银行扣押财产。

更糟糕的是,如果BobCharles无法提出额外的款项并导致拖欠贷款,那么他们的信用评价也会受到打击,而拖欠贷款也会显示在诚信报告中。这将损害他们的借款人简历,并影响他们未来采取任何贷款的可能性,因为在银行眼中,他们已被标记为不良记录的支付者。

另一个潜在的绊脚石是,关于房产的决定可能很难达成共识。 例如,如果Ali出于个人原因希望出售房产,但BobCharles都不同意,Ali将陷入困境。

在某些情况下,该房产仅以一方的名义下注册。 如果发生这种情况,当全额贷款偿还后,该房产将仅属于该当事人。 因此,必须事先准备一份法律协议,其中详细规定了当涉及多方之间可能出现的任何问题时应采取的程序。

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4. 您做好准备应对无法预料的情况(死亡/离婚)了吗?

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我们很容易预设婚姻和友谊是终身的。但是,爱情和友谊同样会消逝。夫妻之间离异很常导致漫长的法律斗争。

您的配偶在共同贷款协议中去世可能使房产的所有权陷入困境,因为房产将按照其遗嘱中所记载交给死者的继承人而不是您。

如果其中一方死亡,为了避免复杂化(例如拖欠贷款),银行要求您申请递减式房贷保险(MRTA)或抵押定额式房贷保险(MLTA)。如果其中一方不幸去世,可能会出现许多情况。

现在,如果您与朋友一起购买了房产,而他/她希望出售该房产,则有两种选择。您可以买断朋友的份额,也可以出售财产。 售卖的收益将在你们两人之间平均分配。

精明的夫妻或朋友在采取联名贷款时会很好地为将来可能使房产所有权陷入各种危机情况下做好准备。在获得联名贷款之前请聘请律师准备一份起草协议,以避免将来可能发生的任何纠纷。该协议应详细说明每一方有权获得的房屋份额百分比,尤其是各方预付了不同的金额,以及将来发生的离婚或死亡事件。

在购房的兴奋气氛之下,很难谈论到死亡,分手和闹翻,但是让我们提醒您安全胜过后悔!

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