在马来西亚提前终止租房合约及其后果

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无论你是房东还是租户,租房合约或租赁合同都会保护双方的利益。此文件包含各项条款,包括租期; 抵押金和租金; 付款方式; 续签协议的选项; 双方的义务; 还有一些经常被忽视的项目——终止条款。

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© grazvydas/ 123RF

This article was translated from Early termination of Tenancy Agreement in Malaysia and its consequences by Sueki Khaw.

在租约中,出租物业通常被称为“分租房产”。 基本上意味着正在出租的房产正位于物理边界。与马来西亚的所有合同一样,租赁合约受到 1950 年合同法管辖,不能随意终止。任何一方违反协议都会产生法律后果。

在支付印花税(由租户承担)并由马来西亚内陆税收局或 Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia (LHDN) 盖章后,租约成为具有法律约束的文件。

房东可以提前终止租房合约吗?

除非合约中有允许提前终止的条款,否则房东不能提前终止租约。即使租户拖欠租金,租赁合约仍然有效,房东必须通过法律程序追讨欠款。

房东必须向租户发送一封催款信,并获得已收到该信的证明,通常是让租户签署确认收据。如果租户仍然不支付未付租金,强行驱逐他或她不是一种选择。根据 1950 年的《特定救济法》,房东必须聘请律师才能获得法院命令。根据法院命令,房东可以提交警方报告,以便有警察在场的情况下进入房屋。

租约拥有很多的样本,提前终止条款可能不包含在一般通用的协议中。 如果在某个时日(通常是 30 天)前未支付租金,详细的条款通常会规定房东终止合约。提前终止条款是需要双方同意并从一开始就添加到文件中的内容。

我什么时候可以提前终止租约?

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© baona/ GettyImages

在多种情况下,你可以提前终止租约。同样,这取决于具体的条款是否已纳入在租约中。

1. 当你因工作而被调离时

这个外交条款对于在马来西亚租房的外派人士来说非常普遍,因为他们会被雇主调回国内或另一个国家。这种退出条款通常允许在租约一年后终止,但可以与房东协商。

2. 你找到了替代的租户

在大多数情况下,如果租户能够为房东找到替代租户,他们可以提前终止租约。这意味着房东不会因为你想提前终止租约而产生任何寻找新租户的额外费用。

3. 违反租房合约

如果房东或租客违反了合约的任何一部分,另一方可以合法地要求终止合约。例如违反合约的是房东更改付款条件或翻新房产。如果租户将物业转租,也可能违约。

如果你提前终止租房合约会怎样?

如果租赁合约中没有包含终止条款,提前终止租约会产生一些后果。

  • 没收抵押金:如果租户提前终止租约,房东有权没收抵押金,一般上这相当于两个月的租金。如果合同剩余期限超过两个月,房东也可以坚持要求租户支付剩余的租金(扣除保证金后)。
  • 法律诉讼:如果另一方决定提前终止协议,房东和租户都可以起诉要求赔偿。 房东可以起诉因违约而造成的收入损失。租户则可以寻求收回重新搬迁的费用,如果是商业房产,可以收回物业的翻新费用。

面对COVID-19 疫情和随后的行动控制令 (MCO) 等特殊情况,租赁合约仍然有效。 唯一的例外是,租约有一个不可抗力的条款,那就是如果发生自然灾害、流行疾病或战争等意外事故。

在马来西亚,我该如何终止租房合约?

租约通常会在终止日期起,不少于两个月的时间内发出书面通知而终止。如果租户必须立即搬出,他或她通常必须支付相当于通知期的租金。

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© lightfieldstudios | GettyImages

这些条款将包含在合约当中。 举例来说:

“如果租户被雇主调往到另一个州或国家,尚诺租客在有权提供书面证据的情况下,提前两 (2) 个月通知终止本合约或向房东支付两 (2) 月的租金代替该通知。”

房东的终止信件应包括以下信息:

  • 终止的意图
  • 终止日期
  • 参考租房合约中的终止条款
  • 终止原因(在违反合同的情况下)
  • 房产交接日期
  • 任何罚金的结算
  • 联系方式

来自租户的解约信须有相同的内容,但也应包括:

  • 雇主信函(在调往到另一个国家的情况下)
  • 租户替代者的详细信息(如果有)

有一些终止合同信的样本,你可以作为参考。你也可以参考此租户终止租房合约的信件样本免费终止租约的模板

总之,只有在合约中有终止条款的情况下,租约才能提前终止。如果你想在约定的期限结束前终止合同,请准备好面对法律诉讼。

如果你喜欢这篇文章,请阅读接下来的内容:马来西亚租赁协议的印花税、行政管理和法律费用


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