土著单位 (Bumi Lot):如何查询其状态以及各州不同土著单位配额的原因

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尽管国家经济政策或新经济政策今年已进入第50周年,但许多人仍然不熟悉土著单位以及如何让他们受益。在此,我们将揭开购买土著单位时需了解的重要事项。

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© angelaroyle |123rf

This article was translated from Bumi Lot: How to check its status and the reasoning behind different Bumi quota in each state by Sueki Khaw. 

作为马来西亚人,我们都知道新经济政策(NEP)。该政策于1971年通过,包括创建土著单位配额。这些是土地或财产的单位,只能由土著群体购买和拥有。

为了提高土著在马来西亚的土地所有权比例,包括房屋发展在内的至少30%的财产必须分配给土著。这同时适用于住宅和商业地产。

然而,马来西亚法律规定,所有的土地事务均由国家当局所管辖。因此,各州的土著配额都有所不同。例如,联邦直辖区吉隆坡的土著配额设定为30%。

如果你有兴趣购买土著单位,我们在以下概述了你需要知道的重要事项。

土著和非土著单位的区别是什么?

土著单位比非土著单位便宜许多,一般至少5%,最高可达15%。由于土著折扣的缘故,为的是提供给土著单位强制性的最低折扣。

如前所述,土著单位只能由土著购买和拥有。然而,它也可以出售给非土著。请注意,这并不容易,这不仅是一个漫长的过程,而且还涉及许多程序。在大多数情况下,这些购买请求都会被拒绝。

同样值得注意的是,土著单位与马来保留地(MRL)有所不同。后者也被称为 “Tanah Rizab Melayu”,根据1913年的马来人保留. 土地法令,这只能由马来人拥有和持有。

马来西亚各州土著配额指南 (Bumi Quota)

与土著配额的情况一样,土地法属于州政府的管辖范围内,因此,各州的土著折扣也会有所不同。

以下是马来西亚各州的土著配额和折扣的摘要:

州属 土著配额 土著折扣率
玻璃市
  • 30 – 50%,取决于州的同意
  • 大部分都是马来保留地
吉打
  • 住宅:30 – 50%
  • 商业:30%
最低5%
槟城      30% 于所有房产 所有财产阶段均

为5%。

霹雳
  • 国家转让的土地:30%
  • 私人土地: 20%
最低 5% 的折扣,除了低成本房产
雪兰莪
  • 住宅:取决于州宪法,按照雪州房屋与地产局的雪州房屋蓝图
  • 商业:低成本商业房产为 60%(S&P RM120,000),其他商业房产为 50%
  • 工业(超过 10 英亩):低成本工业单位(RM150,000)为 50%,其他工业单位为 40%
住宅:7%(除了低成本房产)

商业:10%

工业:10%

吉隆坡 所有房屋和商业项目的30%。 5%
森美兰 最低30%于所有房屋和商业项目 10% (除了低成本房产)
马六甲
  • 住宅: Kesidang, Kota Laksamana & Bandar Hilir – 40%。其他地区 – 60%
  • 商业:Kesidang, Kota Laksamana, & Bandar Hilir – 35%。其他地区 – 40%
5 – 15%
柔佛
  • 2004 年 12 月 11 日之前获得转换批准的所有住宅、商业和工业开发项目的 40%
  • 对于 2004 年 12 月 11 日之后获得转换批准的住宅项目:

1) 40% – 售价 <RM200,000

2) 30% – 售价 >RM200,000 但是<RM300,000

3) 20% – 售价 >RM300,000

15%
彭亨
  • 最低30%,取决于州执行委员会根据项目所在地的决定。
登嘉楼
  • 私人土地:30%
  • 交出和重新转让土地项目:50%
7 – 7.5%
吉兰丹  大部分都是马来保留地

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各州属的土著配额比率背后的真正原因是什么?

各州的土著比率是由该地区的人口比例和地方当局的规划所决定。这可能就是为何有些州属的土著单位比例和折扣率较高的原因,因为这些州属的土著人口和B40收入群体比例较高。

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© Getty Images

例如,位于东部的登嘉楼和我国的首都吉隆坡之间就存在着明显的差异。根据马来西亚统计局(DOSM)发布的2019年家庭收入与基本设施调查报告指出,中位数收入为RM5,545,而平均收入为RM6,815。另一方面,吉隆坡的收入中位数为RM10,549,平均收入则是RM13,257。

与吉隆坡40.32%的土著人口相比,登嘉楼拥有高达97%的土著群体,这事实使得这些统计数据更加复杂。由于该州低收入的土著人口密度较高,因此显得登嘉楼的土著单位折扣和土著地段比例相对较高,分别为7.5%和50%(用于交出和重新转让土地项目),而吉隆坡分别为5%和30%。

READ: 马来西亚的收入分类:什么是 B40、M40 和 T20

如何验证一个人的土著身份?

这是一个棘手的问题,因为联邦宪法中没有对 “Bumiputera “一词进行定义。然而,一个人的Bumiputera身份可以通过以下方法进行验证:

  1. 出生证明中的 “Keturunan “一栏必须反映其父母都是土著。
  2. 从国家注册局提取的NRIC。

购房者在购买房产时,一定要询问发展商其房产是否被认证为土著单位或马来保留地(MRL)。在决定购买之前,一定要向土地局查询有关房产的各种事项。

向非土著人出售土著单位

如前所述,向非土著出售土著单位是一个棘手的过程。据房地产谈判专家Johanizam Mustakim解释,如果有未售出的土著房屋,发展商将向当地土地局提出开放申请。

“发展商必须提供一份报告和令人信服的开放申请的理由。例如,即使经过多年的广告宣传,土著单位仍缺乏需求性。除了必须支付一定的费用,该费用由地方当局决定,但通常是以退还最初的折扣数额的形式。例如,如果土著的折扣是10%,那么这就是要支付给国家的数额。”

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Johanizam Mustakim, Real Estate Negotiator at Propnex

“如果最初的申请被拒绝,发展商可以向土地局提出上诉。他说:”如果上诉成功,非土著买家将必须向发展商偿还最初购买时的折扣金额。”

需要注意的一个重要细节是,”开放 “的土著单位并不意味着它就成了非土著。一旦土著单位的非土著持有人选择出售给另一个非土著人,他将需要再次向土地局申请同意转让所有权。

你应该购买土著单位吗?

就像大多数事情一样,Johanizam补充,购买Bumi Lot有其优点和缺点。

购买土著单位的好处

  • 在人口密集的土著社区,如莎阿南、万津和双溪毛糯,拥有土著地段是一项很好的投资,因为如果业主打算出租或出售,其需求量将很大。
  • 对于没有限制的租赁地契,在出售给非土著买家时,通常更容易获得土地局的批准。

购买土著单位的缺点

由于市场的限制(只有土著人),因此土著单位的需求量通常不大。正如房地产发展商协会(REHDA)所透露,在城市和非土著地区尤其明显。

  • 在资本增值方面,Bumi Lots的增长速度缓慢。这或许是需求量低。业主在出售房产时只能获得很小的利润,因此,这不是最好的长期投资。
  • 很难说服土地局向非土著人发放土著单位。大部分的申请都会被拒绝。
  • 非土著业主如果选择出售给另一个非土著人,就必须再次向土地局申请。

如果你喜欢这篇文章,请阅读下一篇文章。马来西亚的永久业权与租赁业权,作为购房者你应该要知道这几件事


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