国家银行(BNM)因Covid-19将隔夜政策利率(OPR)下调至2% – OPR将如何影响您的房屋贷款?

马来西亚国家银行因Covid-19的爆发已于2020年第三度将隔夜政策利率(OPR)降低了50个基点至2.0%。这是十多年来的最低水平。让我们来看看它会如何影响您的房屋贷款。

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隔夜政策利率(OPR)由我们的中央银行,既是马来西亚国家银行(BNM)所设定。这是借款银行必须向放贷银行支付的利率。越低的OPR会产生较低的利率,既是一连串的效应 – 这意味着鼓励消费者支出并刺激借款活动,进而刺激国内经济。

2020年1月22日,国家银行的货币政策委员会(MPC)意外地宣布将OPR削减25个基点,至2.75%,表示“OPR的调整是确保经济增长改善和价格走势稳定的先行措施”。仅一个月后,国行在2020年3月3日再次宣布下调OPR –由于Covid-19疫情的冲击给马来西亚经济造成了严重的打击,又下调了25个基点至2.5%。这次,OPR的削减幅度降低了50个基点,这也表明了Covid-19对经济的影响是多么的真实。

近来的OPR削减是自2020年1月以来的第三度削减,既是从3%降息至2%。目前的2%是自2009年2月亚洲金融危机以来最低的OPR。 © tradingeconomics

OPR如何影响房屋贷款?

提及房屋贷款产品,OPR会直接影响银行的基准利率(BR)和基准贷款利率(BLR),在这种情况下,BR和BLR通常会随着OPR减幅/涨幅而串联地增加或减少。

随着OPR的削减,现在新的购房者购买的房屋贷款产品将变得更便宜,因为他们可以利用较低的初始利率。当OPR在2019年5月降低25个基点(bps)至3%时,此利率立即生效 – 根据财政部的说法,5月份的贷款批准激增了13%。

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这是因为当OPR下调,有着可变利率和浮动利率的现有房屋贷款的有效利率(ELR)也进而下调。换句话说,现有的借款人将从以下任何一项中受益:

1)减低每月分期付款。当BR / BLR有任何更动时,银行必须重新修改每月供款额并发出通知函这必须在当月的供款日期生效至少7日前实行。

2)较短的贷款期限(如果保留了之前的每月分期付款金额)。即使在默认的情况下,银行虽然被要求降低每月的可变房贷供款利率,但银行仍为消费者提供缩短贷款期限的选择。

请注意,目前已采用固定放贷利率的借款人在每月供款中将不会看到任何改变。

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马来西亚银行的新贷款利率是多少?

马来西亚大多数的主要银行都随着近来OPR的降息而将其基准贷款利率(BLR)和基准利率(BR)下调了50个基点。 其中包括马来亚银行(Maybank)、大众银行(Public Bank),兴业银行(RHB Bank)、联昌银行(CIMB) 和华侨银行(OCBC Bank),如下所示:

BANK BR BLR
May 2020 May 2020
Public Bank 2.52% 3.02% 5.72% 6.22%
CIMB 2.65% 3.50% 3.45% 6.35%
Maybank 2.00% 2.50% 5.65% 6.15%
RHB Bank 2.75% 3.25% 5.70% 6.20%
OCBC Bank 2.82% 3.33% 5.76% 6.26%

除了BR和BLR之外,银行收取的利差也同样重要。这个利差就是银行的利润率。银行所称的价差都是固定的。通过将BR与各别银行的利差(利润率额)相加,您将获得有效贷款利率(ELR)。

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例如:3.5%(BR)+ 1.3%(利差)= 4.8%(有效贷款利率 ELR)

*自2015年1月2日起,基准利率(BR)取代了基准贷款利率(BLR)。 此更改有几个原因 – BLR缺乏透明度,这使得消费者难以做出明智的决定。相比之下,BR系统迫使所有银行公开其利润率额(利差),同时鼓励银行之间的良性竞争。最终,消费者将受益,因为银行必须根据他们的各别效力率来设置他们的BR。

您无法针对利率(BR或BLR)与银行协商,但您可以以利差协商。想争取最低的利息取决于您的谈判能力。但是,您的谈判能力也必须取决于您的个人风险级别。

如果银行将您设为高风险状况(信誉不良,低收入或工作经历不佳),那么想要与银行协商恐怕会更难。如果银行批准了您的贷款那也是您太幸运了。

中度风险的贷款人或许还有争取的机会,但结果是50-50。

另一方面,如果您是一个低风险级别的贷款人(意味着您的信誉极好),您则可以要求较低的利率。为什么?因为银行宁可优惠您较低的利率,也不愿失去您这个客户给其他竞争对手的银行。

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无论您是低,中还是高风险贷款人,实际上完全取决于您是否有进行财务规划。适当的规划将能够降低您的风险水平,从而为您提供更多的谈判能力。

尽管OPR的减幅不会看到房地产行业有急剧的增长,但它很可能会刺激支出,因为贷款的成本会通过利率的增长或减少来影响个人购买房地产的能力。

尽管加息将会发生,但我们无法确定最终结果,因此,达成协议的最佳途径就是争取更好的利差。

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