关于马来西亚的容积比率,购房者需要知道些什么吗?

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大多数购房者可能并不关心什么是容积比率,但这对房地产发展商来说是重要之事,因为它用于计算可以在一块土地上建造的总建筑面积。 此比例以用于控制发展密度或是该地区的开发量。

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© Jordan Lye | Getty Images

This article was translated from What do property buyers need to know about Plot Ratio in Malaysia? by Sueki Khaw.

什么是容积率 (Plot Ratio)

容积率,也称为占地面积比率(FAR),是一块土地面积与建筑用地面积的比值。但请记住,容积率并不能决定建筑物的高度。 如果将较少的土地用作建筑物的基础,那则可以建造更高的楼。如果楼层有停车场,这不计算在内。

在某些情况下,除了容积率之外,还存有建筑物高度限制。然而房地产发展商将不得不在这些限制内运行,必要时会建设地下楼层。

如何计算容积比率?

容积比率是开发项目的总建筑面积除以土地面积。例如,如果地方议会批准的容积率为15,土地面积为1,000平方英尺,那么开发项目的总建筑面积可以达到5,000平方英尺。

可开发的总建筑面积= 1000平方英尺(土地面积)X 5(容积比值)= 5,000平方英尺。

什么是总面积/总建筑面积(GFA)?

建筑总面积是指建筑物外墙周长以内的面积。根据马来西亚1976年城市及乡村规划法令,将建筑面积定义为建筑物以内的总面积,以外墙之间的距离为测量单位,至于如果是界墙,则以墙的中心为单位。

但是,在以容积率来计算总建筑面积时,这将不包括停车场、升降机和楼梯间等区域。

你如何从容积比率计算总面积/ 总建筑面积?

要计算开发项目可拥有的总建筑面积,只需将容积率乘以土地面积即可。例如,以15的容积比率和5000平方英尺的土地面积,你将获得25,000平方英尺的总建筑面积(5 x 5000)

阅读: 马来西亚RTO计划的完整指南

什么因素决定容积比率?

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© blue jean images | Getty Images

在马来西亚,容积比率由地方议会确定,并以州属指南为参考。

决定容积率的其他一些因素包括:

  • 土地使用:例如,商业用地比工业用地具有更高的容积率数值。
  • 土地地形:靠近或处于风险区域(如山坡)的土地容积比率通常比较低。
  • 位置:相较于郊外住宅区内相等类别的土地,中央商务区的土地具有不同的容积率。 一些当局允许更高的容积比率在LRTMRT车站周边,以开发更多项目。

例如,在马来西亚首都,按照2020年隆坡城市计划的规定,容积比率被设置为最大化1:10(包括商业和住宅物业)。高容积比值的黄金地段旨在抵消高昂的土地成本,并能在同一块土地上建造更多房屋/单位。

举例来说,一家房地产发展商计划在吉隆坡孟沙(Bangsar)一块20,000平方英尺的土地上发展一项住宅项目,总开发价值(GDV)为2亿令吉。 1:10的容积比值将允许建造2001,000平方英尺的公寓单位(总建筑面积为200,000平方英尺),而1: 5的容积比值仅可能承载100个建设单位。 对于前者而言,每个单位将花费100万令吉(2亿令吉/ 200个单位),相对于同一单位,后者将使每个购房者花费高达200万令吉的巨额。

如何以及哪里可以获得容积率信息?

地方议会区域内的容积比率通常在其地方州属计划(或rancangan tempatan)中明确说明。 这些计划在宪报颁布之前都会先经过公众咨询。任何有关容积率的资讯可以从地方议会获取。

容积比率可以提高吗?

如果没有经过协商和审视,就不能随意提高已在宪报上颁布地方计划的容积比率。举例,早在2008年起草过一项特殊区域的发展计划,以将八打灵再也第13区的工业区转换成商业用途。

土地的业主也可以申请更改土地所有权,以取得更高的容积比率。

一些地方议会允许发展商提高容积比率的要求,只要发展商符合某些附带条件,例如提供园景人行道,公共场所的自动扶手梯以及高架桥或地下人行天桥。容积比率的增加是为了抵消这些设施的费用。

什么是绿色容积率?

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© blanscape | 123rf

绿色容积率(GPR)是近年来出现了另一个术语。它是用于计算发展项目中的植物和绿地数量。GPR并非是法律规定,但是随着建筑师和规划师试图将更多的绿色空间纳入城市建筑规划中,GPR变得越来越重要。

阅读: 这7个在吉隆坡最好的植物苗圃,能满足你对室内植物的所有需求!

如何计算绿色容积率?

计算绿色容积率与建筑容积率的十分相似,只不过其使用称作为叶面积指数LAI)的参数代替建筑面积。叶面积指数为每单位地块面积上的单面叶面积总和(暴露在阳光下的叶子面积)。

基本上,植物的叶子越多,其LAI指数越高。例如,一个10平方英尺种有树木或灌木的面积要比同等规模,但是种的是草丛的指数更高。

作为购房者,为什么你需要了解容积率?

容积比率影响发展密度。你可能想知道该地区的基础设施是否可以应付相应的人口。 例如,道路是否能够应付交通情况? 排水系统是否足够?

如果你要购买的房产已在广告刊登其单位数量,那你倒不必需要知道容积比率。但是,如果你要购买(或已经拥有)附近未开发土地的物业,那了解该土地的容积率可能对你很有帮助,这样你可以期待周边社区。

居民协会和某特殊集团经常使用容积比值来反对居住社区的高密度发展。

如果你喜欢这篇文章,请继续阅读以下内容:什么时候在马来西亚是买房的最佳时机?


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