什么是单位计算表(Schedule of Parcel)如何利用单位份额(Share units)方程式计算您房产的管理费?

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除了分层地契外,还有一份对公寓屋主来说同样重要的文件 – 单位计算表(Schedule of Parcel)和共享单位(SiFUS)。

© blanscape | Getty Images

This article was translated from What is Schedule of Parcel & How to use share unit formula to calculate your maintenance fee? by Rachael Soh.

在本文中,我们将讨论单位计算表(Schedule of Parcel)和单位份额(Share units)方程式,在马来西亚分层物业的管理和维护方面所扮演的重要角色。

在我们开始深入研究前,应该注意的是,单位份额(Share units)对分层物业业主而言很重要,因为这将决定:

  • 分层物业业主必须支付的管理费和储备金(Sinking fund)。
  • 每个分层物业业主在投票时被分配到的投票次数。
  • 在委员选举时,持有2个或更多单位的业主可以提名的人数,需视限制而定。

以下是有关单位计算表(Schedule of Parcel)和单位份额的重要事项。

什么是单位计算表(Schedule of Parcel)?

根据2013年分层管理法(Strata Management Act 2013, SMA)和1985年分层地契法(Strata Title Act 1985),在住宅或商用发展项目的任何各别单位都被成为单位(parcel)。单位计算表(Schedule of Parcel)基本上就是显示单位在发展项目中的全面概述和房屋面积的“平面图”。单位计算表(Schedule of Parcel)也显示了每个单位拟议的单位份额和所有单位的总单位份额。若是分阶段进行的发展项目,单位计算表(Schedule of Parcel)会显示所拟议的每个暂时楼层的暂时单位份额。所有单位的单位份额总和,包括暂时楼层,通常指的是总单位份额。
根据SMA的第6(1)条,除非已向建筑署署长(Commissioner of Buildings)呈交单位计算表(Schedule of Parcel),否则发展商不得出售发展范围内的任何单位。

第6(3)条文规定,需要发展商的持照土地测量师和持照建筑师,才能证实建筑/土地可以被划分。此外,发展商必须展示他们的单位计算表(Schedule of Parcel)在销售办事处/展示处的显眼位置,好让买家清楚看见他们买的是什么。SMA也要求发展商在进行任何单位销售前,必须达到部分主要的先决条件,例如:

a) 确保向有关当局和机构支付所有保费和费用;
b) 进行土地和分层地契调查;
c) 建筑计划和单位份额的分配均获得批准。

通常,单位计算表(Schedule of Parcel)由发展商的持照土地测量师准备,并且将根据已获批准的建筑图绘制,包括位置图、楼层图和定界图(delineation plan)。单位计算表(Schedule of Parcel)应使用已获批准的分层所有权图表的相同格式,显示所有单位的尺寸、面积、单位份额、所有附件单位和公共设施。例子如下:

© Department of Survey and Mapping Malaysia

因此,发展商不能(像以往般)随便按照自己的意愿分割公共财产和零件,像是将剩余未出售的住宅停车位分配给发展商单位。

同时,虽然在SMA 2013发布前售卖的任何单位并没有强制要求需具备单位计算表(Schedule of Parcel),但2015年分层管理(维护和管理)条例(Strata Management ( Maintenance and Management) Regulations 2015)的第6(2)条规定:若出售任何建筑或土地单位有意在发展范围内进行分割,或该买卖在2013年法令(2013 Act)生效前发生的话,发展商应在单位计算表(Schedule of Parcel)内加入已出售的单位所在的建筑物或土地。

读: 购房者如何就延迟交付物业索求LAD?

什么是单位份额(Share units)?

基本上单位份额是由发展商的持照土地测量师分配给每个单位的“数字”,以决定管理费用、储备金(Sinking fund)和其他支出费用。这样可以确保每个单位拥有者应付的任何款项,都能以公平和透明的方式计算。

SMA 2013被颁布后,它规定每个单位拥有者所支付的款项,应使用单位份额计算,并在第一附表(First schedule)中介绍该方程式。但是此列表仅适用于在发售时(201561日前)没有任何单位份额的房产,因当时部分发展范围未有将单位份额分配给各别单位。

nizamkem | 123rf

在2015年6月1日,SMA 2013被颁布后,发展商需要向建筑署(Commissioner of Buildings)提交单位计算表,显示每个单位拟议的单位份额。发展商还必须向每个州属的土地与矿务局主管(PTG)申请单位份额方程式证书(Certificate of Share Unit Formula, SiFUS)。SiFUS中的方程式将由各州属的相关分层地契条例管制。

由于单位份额是根据单位的范围、用途、大小和位置,并根据每个州属的分层地契条例规划的方程式,单位份额必须在任何销售前就已确定,一边购房者从一开始就知道他们需付的款项,以及发展商为未出售单位所付的价格。此外,单位份额对投票者在年终大会时的投票权至关重要,因根据SMA,每个单位份额代表一票。大股东在公寓的年终会议或特别会议上需做表决时拥有较大的发言权。

这意味着比起一般单位的屋主,顶楼(Penthouse)的屋主将拥有较大的单位份额,因此由更多的投票权(如果根据投票进行表决)。拥有较大单位份额的单位的屋主也必须支付较高的管理费。

单位份额的计算

为了示范单位份额计算的例子,我们将参考吉隆坡宪法:分层项目的单位份额会根据2019年新分层地契(吉隆坡直辖区)附表2(Second Schedule of new Strata Titles (Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur) Rules 2019)中的方程式计算:

计算分配单位份额的方程式

一个单位的单位份额 = (A x F¹ x F²) + (B x F³)

一个土地单位的单位份额 = (A x 0.8) + (B x F³)

A = 单位面积

B = 附加单位的面积

F1 = 附表A中所指定单位类型的重量

F2 = 附表B中所指定的整体地面单位的重量

F3 = 附表C中所指定的附加单位的重量

过去,许多分层物业业主的管理费都是按平方尺收取。他们物业的平方尺面积越大,管理费就越高。但是随着SMA的修订和最近一宗设计Ekuiti Setegap Sgn BhdPlaza 393 Management Corporation [2019]的法院案件,高等法院裁定平方尺及算法不正确,因法律要求收费以单位份额为基础,而让情况起了变化。

因此,许多分层物业的管理机构将不得不根据每个单位的单位份额,重新计算他们的管理费。例如,一个公寓单位的管理费将如下计算:

份额单位 公寓单位例子
单位号码 M3/3/52
附加单位 A23 & 45
单位类型 公寓
设施 电梯和无空调
单位面积 105平方米
附件单位面积 13平方米(建筑内)

13平方米(建筑外)

单位份额 (105[单位面积] x 1.0[a] x 1.0[b] )

+ (13 x .50[c])
+ (13 x 0.25[d])
= 105 + 6.5 + 3.25
= 114.75
= 115 (最接近的整数)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

(a) 1.0是在具备电梯但公共空间没有中央空调的分层住宅建筑重量。(其他分层住宅的重量:具备楼梯但公共空间没有中央空调的分层建筑是0.85;分层计划的平地单位是0.8;具备电梯和公共空间具备中央空调的分层住宅建筑是1.3;具备楼梯和公共空间具备中央空调的分层住宅建筑是1.15

(b) 建筑少于1,000平方米的分层住宅重量是1.0(建筑介于1,000 – 3,000平方米的分层住宅重量是0.85,多于3,000平方米的分层住宅建筑是0.8

(c) 在建筑内的附加单位重量是0.5

(d) 在建筑外的附加单位重量是0.25

阅读: 马来西亚屋主的地税、单位地税和门牌税指南

混合型建筑的重量是什么?

在混合型建筑中,不同的房产会有不同的重量数字。例如在附表1中,住宅的部分重量是1,零售商店和医疗中心的重量是2或更多,停车设施的重量少于1

表格A:单位类型的重量数字(F1),显示使用的频密度和一般管理

数目 单位类型 走廊、大厅和接待处的公共空间没有空调 走廊、大厅和接待处的公共空间具备空调
F1

具备公共电梯/手扶梯等设施

F1

没有公共电梯/手扶梯等设施

F1

具备公共电梯/手扶梯等设施

F1

没有公共电梯/手扶梯等设施

1. 公寓/小型办公室

家庭办公室(SOHO

1.00 0.85 1.30 1.15
2. 办公室/机构(学院)建筑 1.00 0.85 1.30 1.15
3. 零售建筑 2.00 1.70 3.20 2.90
4. 酒店/医疗中心建筑 2.20 1.90 2.80 2.45
5. 工业建筑 1.00 0.85 1.45 1.30
6. 停车场(整个地面单位) 0.75 0.65 0.85 0.75
7. 店屋、商店公寓和店面办公室

(a)    楼上单位

(b)    底楼单位

1.00

0.85

0.85

0.85

1.30

1.15

1.15

1.15

表格B:整个地面单位和范围≥1000平方米的重量数字(F2)

数目 单位 F2 基准
1 整个地面单位,除了垂直运输体积(电梯/手扶梯)

也包括1,000平方米到3,000平方米的单位

0.85 (a) 以显示净可出租面积的等价,仅将其大流通面积纳入考量。

(b) 在零售建筑内,流通面积更大,但因被分隔成零售摊位等空间而抵消。

2 整个地面单位,包括垂直运输体积(电梯/手扶梯)

也包括大于3,000平方米的单位

0.80 (a) 以显示净可出租面积的等价,并将其大流通面积和垂直运输体积(电梯/手扶梯)纳入考量。

(b) 在零售建筑内,流通面积更大,但因被分隔成零售摊位等空间而抵消。

3 不完整地面单位 1 不适用

 表格C:附加单位的重量数字(F3)

数目 附加单位 F3 基准
1 建筑外 0.25 以显示建筑外无法居住的开放或封闭区域
2 建筑内 0.50 以显示建筑内无法居住的开放或封闭区域

所有各种类的单位也可稍作调整,视乎相关单位是否具备电梯、手扶梯或空调设施。如上例所示,每一种单位类型的重量数字及其可用设施将确定最后必须支付的管理费。

最近上诉法院在Muhamad Nazri MukamadMenara Rajawali & Anor管理机构案件中认为,联合管理机构(JMB)无法根据不同类型的单位决定不同的收费率。

Menara Rajawali的服务公寓屋主起诉他的JMB和停车场所有者,因JMB将住宅和零售业主的管理费定为每个单位份额RM2.80,停车场管理费为每个单位份额RM1.68。法院认为,JMB没有“固有权力”或要求这种权力,定下和征收不同的差率。

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 为什么单位份额对分层业主更好?

单位份额对分层物业的业主很重要,因为它可以更公平地计算各种管理维护和储备金。

再加上,它还允许屋主迅速和简便地确定他们可以在管理机构举办的年度会议投票上,可以投出的票数。

此外,单位份额也让拥有2个或以上单位的屋主确定他们可以在委员选举上提名的委员人数,但要遵守委员会的规定。

所以您了解了。关于单位计算表和单位份额,无论多基本都好,对精明屋主来说都是不可或缺的知识。如果您在与管理机构打交道时遇到任何问题,请阅读 储备金(Sinking fund)与管理费(Maintenance fee)有什么区别?


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