Baru-baru ini, terdapat banyak prosiding semakan kehakiman oleh pemaju hartanah di Malaysia di Mahkamah Undang-undang untuk mencabar keputusan yang dibuat oleh Tribunal Perumahan. Secara ringkas, semakan kehakiman adalah satu cabaran kepada keputusan yang telah dibuat. Ini menimbulkan persoalan, bagaimanakah seorang pembeli rumah yang terjejas mampu membayar yuran guaman untuk melawan pemaju di mahkamah?
Ikuti kami di Telegram untuk lebih banyak cerita dan tip menarik.
Apakah Tribunal Pembeli Rumah?
Secara rasminya dikenali sebagai Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah (TTPR), tribunal ini telah ditubuhkan pada 1 Disember 2002 melalui pindaan kepada Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan & Pelesenan) 1966 (HDA). Bidang kuasa tribunal ini hanya terpakai untuk kes-kes di Semenanjung Malaysia. TTPR bertujuan memberi ruang kepada pembeli rumah untuk membuat tuntutan terhadap pemaju hartanah dengan kos yang minimum. Dengan caj hanya RM10, anda boleh memfailkan tuntutan dan anugerah atau pampasan biasanya diberikan dalam tempoh 60 hari dari hari pertama perbicaraan.
Anda hanya boleh membuat tuntutan kepada Tribunal Perumahan jika anda mempunyai sebarang sebab yang timbul daripada Perjanjian Jual Beli (SPA) yang dimeterai antara anda dan pemaju hartanah berlesen DAN dalam tempoh masa tertentu seperti yang dibentangkan dalam Seksyen 16N(2) HDA (diterangkan di bawah). Perlu diingat bahawa penjualan dan pembelian hartanah tersebut hendaklah mengikut Peraturan 11, Peraturan-Peraturan Pemaju Perumahan (Kawalan & Pelesenan) 1989 (HDR).
Apakah tuntutan yang boleh anda buat di bawah Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah?
Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah biasanya berurusan dengan tuntutan-tuntutan yang berkaitan dengan:
- Kekurangan mutu kerja ;
- Bahan rosak;
- Hartanah yang belum dibina mengikut pelan yang diluluskan dalam SPA;
- Serahan milikan kosong yang lewat;
- Serahan kemudahan bersama yang lewat
- Denda Lewat Penyerahan Rumah (LAD)
- Bayaran balik deposit; dan
- Bayaran balik caj faedah lewat
Seksyen 16N(2) HDA memperuntukkan bahawa sebarang tuntutan yang dibuat kepada Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah mestilah dilakukan dalam tempoh 12 bulan daripada:
(a) tarikh pengeluaran sijil perakuan siap dan pematuhan (CCC) bagi perumahan atau kemudahan umum yang dipecah bahagi (yang mana terkemudian);
(b) tarikh tamat tempoh liabiliti kecacatan seperti yang dinyatakan dalam SPA; atau
(c) tarikh penamatan SPA oleh mana-mana pihak. Penamatan sedemikian mesti berlaku sebelum tarikh pengeluaran CCC perumahan atau kemudahan umum yang akan dipecah bahagi (yang mana terkemudian).
Pihak yang menuntut hendaklah memfailkan tuntutan mereka menggunakan Borang 1 Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah untuk dikemukakan di pejabat tribunal yang terdekat atau Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan. Maklumat lanjut mengenai proses tuntutan dan dokumen yang diperlukan boleh didapati di sini.
Daripada peruntukan di atas, pembeli rumah boleh membawa tuntutan tribunal pembeli rumah dalam tempoh 12 bulan (untuk menyokong hujah mereka). Mahkamah mendapati bahawa penggunaan perkataan ‘atau’ mesti diguna secara berasingan, sekali gus memberi pilihan kepada pembeli rumah. Mahkamah Tinggi menetapkan bahawa untuk membacanya secara bersepadu akan melanggar erti perkataan ‘atau’.
Seksyen 16N(2) juga memperuntukkan bahawa walaupun tiada SPA ‘fizikal’ yang dipersetujui antara pembeli rumah dan pemaju hartanah berlesen pada masa tindakan terakru, ini tidak akan menjejaskan atau mengalahkan tuntutan selagi pembeli rumah dapat menunjukkan bahawa terdapat ‘urusan terdahulu’ (pembelian hartanah kediaman yang dibangunkan oleh pemaju). Parlimen telah memberi Tribunal Pembeli Rumah bidang kuasa yang cukup luas untuk melindungi pembeli rumah dalam urusan mereka dengan pemaju hartanah di Malaysia.
BACA: Apa yang anda perlu tahu mengenai CCC (Sijil Penyiapan dan Pematuhan)
Penganugerahan oleh Tribunal Perumahan
Sila ambil perhatian bahawa penganugerahan maksimum yang boleh diberikan oleh Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah adalah RM50,000. Penganugerahan adalah keputusan muktamad Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah berkenaan tuntutan yang difailkan oleh pembeli rumah. Ia menjelaskan keputusan tribunal dan terma dan syaratnya.
Kebanyakan terma dan syarat tribunal boleh dikuatkuasakan secara sah seperti perintah mahkamah. Contoh penganugerahan ialah pembayaran wang. Sekiranya pemaju hartanah berhutang kepada pihak yang menuntut (pembeli rumah) seperti LAD, penganugerahan tersebut akan menentukan jumlah yang perlu dibayar oleh pemaju kepada pembeli rumah. Penganugerahan ini mungkin memerlukan pemaju membayar sejumlah wang pada tarikh tertentu. Jika wang itu tidak dibayar pada masa tersebut, faedah mungkin perlu dibayar pada kadar yang tertentu.
Penganugerahan Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah masih dikuatkuasakan oleh mahkamah dan bukan oleh tribunal. Jika pihak yang menuntut tidak biasa dengan prosedur mahkamah, dia boleh melantik seorang peguam untuk mewakilinya.
Pemaju hartanah mencabar Seksyen 16N(2) HDA
Isu ini telah dipertikaikan di Mahkamah Rayuan baru-baru ini. Sebuah syarikat pemaju hartanah telah membuat rayuan terhadap penyingkiran semakan kehakiman oleh Mahkamah Tinggi yang mengekalkan anugerah Tribunal Pembeli Rumah kepada tujuh pembeli bangunan kediaman bertingkat tinggi di Johor.Tuntutan adalah untuk LAD kerana kelewatan serahan milikan kosong unit dan menyiapkan kemudahan bersama (pemaju diikat kontrak untuk menyiapkan hartanah dalam tempoh 48 bulan). Pemaju telah berusaha untuk membatalkan anugerah Tribunal Pembeli Rumah, dengan alasan bahawa pemilikan kosong bermula dari tarikh SPA dan bukan dari tarikh deposit hartanah tersebut dibayar.
Pada 6 Julai 2021, Mahkamah Rayuan sebulat suara menolak rayuan pemaju dan mengekalkan keputusan Mahkamah Tinggi dan anugerah oleh Tribunal Pembeli Rumah.
Mahkamah Rayuan mengikut keputusan Mahkamah Persekutuan dalam kes Westcourt yang berpendapat bahawa “Mahkamah bersetuju bahawa, di bawah Sek.16N(2), selagi tuntutan di Tribunal berkaitan dengan SPA antara pembeli rumah dengan pemaju hartanah berlesen, dan dibuat oleh pembeli rumah tidak lewat dari 12 bulan dari tarikh pengeluaran Sijil Layak Menduduki atau tarikh tamat DLP, tribunal mempunyai bidang kuasa untuk mendengar tuntutan itu tanpa mengira tarikh SPA.”
Oleh itu, seperti yang diperuntukkan oleh undang-undang terkini, pembeli rumah boleh membuat tuntutan mereka tidak lewat daripada 12 bulan dari CCC yang dikeluarkan atau tamatnya DLP (3 tahun daripada serahan milikan kosong unit mereka) atau tarikh penamatan SPA oleh mana-mana pihak (perlu berlaku sebelum tarikh pengeluaran CCC), selagi tuntutan tersebut timbul daripada SPA.
BACA: Pegangan kekal, pegangan pajak dan Lot Bumi: Perbezaan dan kekangan setiap hak milik tanah
Jurang dalam HDA membolehkan pemaju hartanah mencabar hak pembeli rumah
HDA digubal untuk melindungi pembeli dan merupakan undang-undang sosial. Ini dilihat dalam keputusan Mahkamah Persekutuan berkenaan kes-kes seperti Ang Ming Lee & Ors v. Menteri Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan & Anor dan Lain-lain Rayuan [2020] 1 MLJ 281 yang berpendapat bahawa perlindungan pembeli rumah mestilah menjadi “pertimbangan utama” dalam perkara-perkara yang berkaitan dengan pemaju dan pembeli hartanah.
Kepentingan sosial statut ini disuarakan lagi oleh bekas Ketua Hakim Mohamed Suffian Hashim dalam kes Perumahan SEA: “Menjadi pengetahuan umum bahawa sejak beberapa tahun kebelakangan ini, terutamanya apabila kerajaan mula memberi pinjaman perumahan yang menyebabkan sukar bagi penjawat awam untuk mendapat pinjaman pada kadar faedah 4% setahun untuk tujuan membeli rumah, permintaan untuk perumahan telah meningkat. Demi perlindungan pembeli rumah yang kebanyakannya berpendapatan sederhana, dari pemaju hartanah yang kaya dan berkuasa, Parlimen telah menetapkan kepentingan untuk mengawal penjualan rumah dan melindungi pembeli dengan menguatkuasakan HDA.
“Sejak tahun 1982, pemaju perumahan telah melancarkan pelbagai skim yang licik untuk mengatasi perlindungan yang diberikan kepada pembeli oleh skim HDA 1966 … Bagaimanakah konsep undang-undang sosial relevan untuk menyingkir amalan sedemikian?”
Undang-undang sosial ini telah diuji oleh pelbagai skim licik yang telah mengkompromi perlindungan yang diberikan kepada pembeli rumah di Malaysia. Terdapat ketidakpastian dan jurang dalam undang-undang yang bertujuan untuk menjadikan undang-undang itu cukup fleksibel untuk membolehkan lebih banyak perlindungan bagi pembeli rumah. Namun, jurang dalam HDA ini meninggalkan banyak ruang untuk pemaju hartanah juga, satu perkara yang tidak disedari oleh mahkamah seperti yang ditunjukkan dalam kes Mahkamah Persekutuan Westcourt Corporation Sdn Bhd v.Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah [2004] 4 CLJ 203.
Semakan kehakiman hanya dalam ‘kes yang amat jarang berlaku’
Dalam kes Hazlinda Hamzah v. Kumon Method of Learning Centre, Hakim Mahkamah Rayuan Gopal Sri Ram berkata bahawa Tribunal Tuntutan Pengguna mempunyai beberapa peruntukan untuk melindungi pengguna daripada pemberian barangan dan perkhidmatan yang rosak dan memberi tuntutan dengan segera. Dalam penubuhan tribunal, Parlimen memberikan kuasa luar biasa untuk memberi keadilan segera kepada pengguna.”Oleh itu, anugerah tidak boleh diketepikan kecuali dalam kes-kes yang amat jarang berlaku, di mana berlaku salah tafsir peruntukan Akta yang mengakibatkan ketidakadilan,” katanya.
Walaupun kenyataan ini sangat tegas, terlalu banyak anugerah tribunal telah diletakkan dalam semakan kehakiman, menyebabkan ada yang dibatalkan atau diubah. Ia menimbulkan pertanyaan jika kes-kes di atas dan lain-lain kes yang berkaitan dan peruntukan undang-undang yang berkaitan dengan undang-undang perumahan dan hasrat Parlimen untuk melindungi pembeli rumah pernah dibawa kepada perhatian hakim di prosiding semakan kehakiman.
Artikel ini ditulis bersama oleh Datuk Chang Kim Loong, Setiausaha Agung Kehormat Persatuan Pembeli Rumah Kebangsaan (HBA) dan peguam Claudia Silva, LL.B (Hons) Essex, LL.M., Cardiff.