Rumah freehold vs leasehold di Malaysia: Yang mana lebih baik

Atas kertas, rumah freehold (pegangan bebas) sentiasa dilihat sebagai lebih baik daripada leasehold (pegangan pajak). Namun, anda perlu menilai kebaikan dan keburukan kedua-duanya terlebih dahulu sebelum memilih hak milik tanah yang paling sesuai untuk anda.

✉️ Ikuti kami di Telegram untuk tip dan info terkini!

Artikel ini diterjemah dari Freehold vs Leasehold title in Malaysia: What property buyers should know oleh Khairul.

Pemaju hartanah sering mengiklankan projek baharu mereka dengan laungan ‘FREEHOLD’ pada papan iklan dan sepanduk. Memang diakui bahawa hartanah freehold atau pegangan bebas dijual lebih cepat berbanding hartanah leasehold. Kepada mereka yang tidak biasa dengan istilah freehold dan leasehold, perbezaan utama antara kedua-dua hak milik tanah ini adalah samada anda memiliki tanah di mana rumah anda dibina atau tidak.

Mengikut definisi, hartanah freehold adalah hak milik anda sepenuhnya tanpa sebarang kawalan daripada pihak kerajaan. Sebaliknya, hartanah yang dibina di atas sebidang tanah leasehold dimiliki oleh pihak kerajaan dan boleh digunakan oleh pemilik hanya untuk tempoh 30, 60, 99 atau 999 tahun. Apabila tamat tempoh pegangan pajak, tanah tersebut akan dikembalikan kepada pihak kerajaan negeri, melainkan tempoh leasehold telah dilanjutkan terlebih dahulu.

Bagaimana untuk menyemak samada rumah itu freehold atau leasehold?

Apabila anda membeli sebuah rumah atau sebidang tanah, anda akan menerima sijil hak milik tanah sebagai bukti pembelian anda. Sijil ini dikeluarkan oleh pihak kerajaan Malaysia melalui Pejabat Tanah. Hak milik tanah juga dikenali sebagai geran tanah dan ia mengandungi maklumat mengenai tanah/harta, termasuk samada ianya pegangan bebas ataupun pegangan pajak.

Untuk mendapatkan salinan hak milik tanah anda, layari laman web Pejabat Tanah dan cari hartanah yang berkenaan – butirannya akan menjelaskan samada anda mempunyai hartanah freehold atau leasehold. Jika anda membeli hartanah leasehold, lazimnya ia akan disertai  dokumen pajakan (leasehold). Sebagai alternatif, anda boleh meminta peguam atau pihak bank pinjaman perumahan anda yang mempunyai maklumat mengenai jenis hak milik tanah.

Apakah hartanah freehold? 

Kanun Tanah Negara 1965 (Akta 56/1965) dengan jelas menyatakan bahawa semua tanah kerajaan negeri dimiliki oleh pihak berkuasa negeri. Walau bagaimanapun, apabila tanah dilupuskan oleh pihak berkuasa kepada individu untuk tempoh yang tidak terhad, ia akan menjadi hak milik freehold atau pegangan bebas.

Ini lazimnya berlaku apabila anda membeli sebuah banglo freehold, rumah persendirian atau kondominium yang dibina di atas sebidang tanah. Jika pemaju membeli tanah freehold, ia akan mempunyai Hak Milik Induk. Pemaju boleh menggunakan tanah tersebut untuk membina rumah kediaman dan memindahkan hartanah kepada pembeli apabila selesai proses penjualan.

Walau bagaimanapun, jika sesuatu hartanah/pembangunan adalah kondominium atau bangunan strata bertingkat tinggi, pembeli sebuah unit kondominium hanya akan memiliki sebahagian daripada kediaman yang akan diagihkan kepada pembeli dalam bentuk Hak Milik Strata. Pemaju akan kekal sebagai pemilik tanah.

Apakah faedah membeli rumah freehold?

• Pembeli memiliki tanah di mana hartanah tersebut dibina.
• Pembeli mempunyai kebebasan penuh mengenai penggunaan tanah dan perubahan struktur. Walau bagaimanapun, sebarang pengubahsuaian atau modifikasi tertakluk kepada kawalan perancangan bandar dan alam sekitar.

• Pemilik boleh membuat pembahagian atau peruntukan tanah, tertakluk kepada kawalan perancangan bandar.
• Pemilik boleh mendapatkan harga jualan semula yang baik untuk hartanah pada masa akan datang. Jika hartanah terletak di lokasi yang strategik, peningkatan modal akan berterusan selama bertahun-tahun jika suasana ekonomi normal. Tidak seperti hartanah leasehold, nilainya tidak akan berkurangan tahun demi tahun selepas hartanah tersebut dibeli.
• Pembeli boleh menjual hartanah dengan lebih cepat kerana kurang had untuk memindahkan tanah. Penjualan hartanah freehold biasanya akan mengambil masa 3+1 bulan, seperti yang lazim dinyatakan dalam Perjanjian Jual Beli (SPA).

Apakah keburukan membeli rumah freehold?

• Lebih mahal jika dibandingkan dengan hartanah leasehold.
• Hasil sewa hartanah freehold adalah lebih rendah disebabkan oleh kerana harga permulaan yang lebih tinggi.
• Pemilik hartanah freehold mungkin tidak menikmati banyak kemudahan berbanding hartanah leasehold. 
• Pemilik bertanggungjawab ke atas semua kerja pembaikan, pengubahsuaian dan penyelenggaraan hartanah tersebut.
• Jika hak milik freehold ditukar daripada pegangan leasehold, ia akan tertakluk kepada kelulusan daripada kerajaan negeri. Ini dikenali sebagai resricted freehold (pegangan bebas terhad). Pemilik harus menyemak butiran hak milik dengan teliti untuk memastikan samada terdapat sebarang sekatan ke atas pemindahan hak milik.
• Tidak semua hartanah pegangan bebas mempunyai hak milik yang sepenuhnya. Di bawah Akta Pengambilan Tanah 1960, pihak kerajaan negeri boleh mengambil semula tanah freehold jika ia menghalang pembinaan kemudahan awam seperti MRT, keselamatan atau pertumbuhan ekonomi. Dalam situasi sebegini, pemilik akan diberi pampasan berdasarkan harga pasaran semasa tanah oleh penilai yang dilantik oleh pihak kerajaan.

Salah faham mengenai rumah freehold

Pegangan bebas tidak semestinya bermakna anda akan memiliki harta itu selama-lamanya. Walaupun pegangan bebas bermakna anda akan memiliki harta itu buat jangka masa yang lama, tetapi, kerajaan negeri atau persekutuan boleh memperoleh harta itu secara paksa, biarpun pemilik tidak mahu menjualnya. Ini kerana kerajaan mempunyai “Power of Eminent Domain”, iaitu kuasa untuk mengambil harta persendirian selagi harta itu akan digunakan oleh orang ramai dan kerajaan membayar pampasan yang adil. Kuasa ini juga dinyatakan dalam Akta Pengambilan Tanah Malaysia 1960. Satu contoh tempatan adalah apabila Putrajaya secara mandatori memperoleh tanah pegangan bebas, di bekas pusat beli-belah Ampang Park terletak, supaya projek Transit Aliran Massa (MRT) boleh dibina.

LIHAT JUGA:
🤔 Apa itu hak milik strata dan kepentingannya kepada pemilik rumah?
👉 Hak milik strata, hak milik individu dan hak milik induk: Ketahui perbezaannya

Apakah rumah leasehold? 

Apabila kerajaan negeri melupuskan sebidang tanah kepada seseorang individu untuk tempoh tertentu tidak melebihi 999 tahun, tanah tersebut mempunyai hak milik leasehold atau pegangan pajak. Apabila tempoh leasehold tamat, tanah itu harus dikembalikan kepada pihak kerajaan negeri. Jika pemilik mahu mengekalkan penggunaan tanah tersebut, dia perlu memohon lanjutan leasehold sebelum tempoh leasehold itu tamat. Jika diluluskan, pemilik boleh melanjutkan pajakannya dengan bayaran premium berdasarkan nilai pasaran tanah.

Hartanah leasehold mempunyai tempoh pajakan 30, 60, 99 sehingga maksimum 999 tahun. Tidak seperti hak milik freehold, pemilik hartanah leasehold perlu mematuhi peraturan dan undang-undang yang lebih ketat. Penggunaan dan jenis aktiviti yang dibenarkan di atas tanah leasehold terhad kepada undang-undang berkenaan hak milik pegangan pajak.

Pembeli akan bertanggungjawab ke atas penyelenggaraan dan pembangunan tanah seperti yang terkandung di dalam perundangan tanah. Jika pihak kerajaan negeri melihat pembeli mengabaikan tanggungjawab dan tidak menjaga tanah tersebut dengan sempurna, pajakan tersebut boleh dilucutkan.

Apakah faedah membeli rumah leasehold?

• Harga hartanah leasehold lebih rendah berbanding hartanah freehold, biasanya sebanyak 20%.
• Hartanah tersebut mempunyai hasil sewa yang lebih tinggi kerana harga pembelian yang lebih rendah.
• Pemaju hartanah leasehold lazimnya menyediakan kemudahan yang lebih baik dan lebih banyak insentif kepada pembeli untuk berdaya saing.

Apakah keburukan membeli rumah leasehold?

• Hartanah leasehold mempunyai tempoh pajakan tertentu (30, 60, 99, atau 999 tahun) dan selepas tempoh itu ia secara automatik dikembalikan kepada pihak kerajaaan negeri, melainkan pemilik memohon lanjutan.
• Penggunaan tanah leasehold adalah terhad oleh perundangan tanah serta kawalan perancangan bandar dan alam sekitar. Pemilik mungkin bebas untuk mengubah suai rumah tetapi tahap stok, tanaman dan lain-lain boleh dihadkan oleh syarat-syarat pajakan.
• Pemilik hartanah leasehold mempunyai tanggungjawab penjagaan yang lebih besar seperti yang ditakrifkan dalam perundangan tanah. Pemilik mungkin perlu bertanggungjawab untuk membangun dan menyelenggara penambahbaikan di atas tanah. Pajakan boleh dilucutkan oleh pihak berkuasa negeri jika pemilik tidak melaksanakan tugasnya dengan sempurna.
• Pemilik perlu menunggu kelulusan pihak kerajaan negeri atau setaraf dengannya untuk menjual hartanah tersebut. Selepas itu, proses pemindahan boleh bermula dan lazimnya mengambil masa 3+1 bulan. Keseluruhan proses mungkin mengambil masa 6 bulan sehingga 1 tahun.

• Jika seseorang individu memiliki hartanah leasehold subsale (sekunder), pemindahan hak milik untuk penjualan mungkin mengambil masa lebih dari setahun di Selangor dan Wilayah Persekutuan, Kuala Lumpur disebabkan permohonan kebenaran yang tinggi. Walau bagaimanapun, jika hartanah tersebut dibeli daripada pasaran utama atau pemaju, proses ini mungkin tidak terlalu lama.
• Aset pegangan leasehold perlu menanggung kos pembaharuan untuk lanjutan pajakan/premium yang perlu dibayar. Sekiranya pemilik memohon lanjutan selepas tamat tempoh pegangan pajak, dia perlu membayar jumlah yang tinggi dan mungkin sama dengan harga pasaran semasa hartanah!
• Nilai hartanah leasehold biasanya meningkat lebih daripada unit freehold semasa beberapa tahun di awal tempoh pajakan. Walau bagaimanapun, semakin lama nilainya susut kerana tempoh pajakan menjadi lebih pendek, kira-kira selepas 20 hingga 30 tahun. Nilai ini juga dipengaruhi oleh ketidakpastian samada pemilik boleh mendapat lanjutan pajakan atau tidak. Lanjutan tempoh pajakan boleh melonjakkan nilai hartanah. Perlu diingat bahawa pemilik perlu menanggung sekurang-kurangnya 20% daripada kos tambahan untuk lanjutan tempoh pajakan.
• Apabila meluluskan pinjaman rumah, pihak bank lebih gemar hartanah leasehold 75 tahun atau lebih. Jika baki tempoh pajakan kurang daripada 50 tahun, pemilik akan sukar untuk mendapatkan pembiayaan hartanah. Pemilik juga mungkin mendapat margin pembiayaan yang jauh lebih rendah.

Salah faham mengenai rumah leasehold

• Harta tanah pajakan kehilangan nilai dari semasa ke semasa. Pemerhati pasaran berkongsi bahawa walaupun rumah pegangan pajak mungkin melihat peningkatan dalam nilai pasarannya pada tahun-tahun awal, nilai aset tersebut cenderung menurun selepas 30 tahun sehingga tamat pajakan. Ini bermakna sukar untuk mendapatkan pinjaman untuk membeli kediaman pegangan pajak yang lebih lama atau mendapatkan pinjaman yang disokong oleh aset tersebut, kerana institusi kewangan lazimnya menghendaki harta itu mempunyai baki minimum tahun dalam pajakan mereka. Akibatnya, semakin lama aset itu, semakin rendah peluang untuk mendapatkan kelulusan pinjaman anda.
• Penjualan hartanah pegangan pajak di pasaran sekunder mungkin mengambil masa yang agak lama. Urus niaga yang melibatkan rumah pegangan pajak mengambil masa beberapa bulan untuk dimuktamadkan, bermula dari masa kerajaan memberi persetujuan dan anda mungkin perlu menunggu enam bulan hingga 12 bulan untuk mendapatkan kelulusan kerajaan. Malah, membeli rumah terpakai di Selangor dan Kuala Lumpur boleh mengambil masa sekitar satu tahun. Namun begitu, penjualan hartanah pegangan pajak di pasaran utama terus daripada pemaju diselesaikan dalam masa yang lebih singkat.

KETAHUI: Apa itu Surat Ikatan Penyerahan Hak (Deed of Assignment) dan Geran Probet?

Ringkasan rumah Freehold vs Leasehold

Kriteria hartanah	Freehold	Leasehold
Hak milik	Kawalan sepenuhnya ke atas aset untuk tempoh yang tidak terhad, melainkan ia adalah harta pegangan bebas yang terhad atau menghalang pembangunan awam.	Dikembalikan kepada kerajaan negeri sebaik sahaja tempoh pajakan tamat, melainkan pajakan dilanjutkan.
Pemilikan tanah	Pemilik hartanah juga memiliki tanah di mana hartanah itu dibina.	Pemilik hartanah tidak memiliki tanah.
Penggunaan tanah	Lebih kebebasan untuk melakukan kerja-kerja pembangunan.  Terhad hanya oleh kawalan perancangan bandar dan alam sekitar.	Boleh digunakan hanya untuk tempoh pegangan pajak – 30, 60, 99 atau 999 tahun. Tujuan dan aktiviti di atas tanah terhad oleh perundangan tanah, kawalan perancangan bandar dan alam sekitar.
Tanggungjawab penjagaan	Mengikut undang-undang biasa dan akta perlindungan alam sekitar.	Bertanggungjawab untuk menyelenggara dan membangunkan hartanah. Mungkin perlu terlibat dalam perancangan hartanah.
Pengagihan tanah	Boleh dibahagikan atau diagih tertakluk kepada kawalan perancangan bandar.	Memerlukan kelulusan kerajaan negeri atau setaraf dengannya.
Keselamatan tempoh pegangan	Selamat	Pajakan boleh dilucutkan jika tanggungjawab penjagaan tidak dilaksanakan dengan sempurna.
Pemindahan hartanah	• Lebih cepat dan mudah untuk dipindahkan kepada pihak ketiga semasa penjualan. • Secara amnya mengambil masa 3+1 bulan untuk melengkapkan penjualan.	• Memerlukan kelulusan kerajaan negeri atau setaraf dengannya untuk memulakan proses pemindahan yang mengambil masa 6 bulan hingga hampir 1 tahun.   • Bagi hartanah leasehold sekunder, ia akan mengambil masa lebih daripada setahun di KL dan Selangor.
Kos	Lebih Mahal	Secara amnya, kos pembelian 20% lebih rendah daripada hartanah freehold yang setara.
Nilai hartanah	Kenaikan modal yang lebih besar dalam jangka masa panjang.	Lebih kenaikan modal dalam 20-30 tahun pertama tetapi semakin susut apabila tempoh pajakan menjadi lebih pendek.
Sewa	Hasil sewa yang lebih rendah kerana kos penyertaan yang tinggi.	Hasil sewa yang lebih tinggi kerana kos pembelian yang rendah dan lebih banyak kemudahan, insentif.
Margin pembiayaan	Lebih mudah untuk mendapatkan pembiayaan bank dan margin maksimum 90%.	• Sukar untuk mendapatkan pembiayaan jika tempoh pajakan semakin pendek. • Jika tempoh pajakan kurang daripada 50 tahun, pemberi pinjaman mungkin enggan membiayai hartanah tersebut atau memberikan margin pembiayaan yang lebih rendah.
Kemudahan tambahan	Tiada melainkan dibina oleh pemiliknya sendiri.	Hartanah leasehold mempunyai insentif dan kemudahan tambahan seperti gimnasium, taman kanah-kanak, penjaga pintu masuk, dll.

Lebih berbaloi membeli rumah freehold atau leasehold? 

Debat freehold vs leasehold berterusan di kalangan ramai pembeli rumah – adakah harga hartanah freehold yang lebih tinggi berbaloi, atau adakah hartanah leasehold lebih baik? Anda harus ingat bahawa membeli aset freehold atau leasehold bukan hanya bergantung kepada harga atau status hak milik. Anda juga perlu mengambil kira beberapa perkara sebelum membuat keputusan pembelian yang muktamad.

Sebuah rumah freehold di Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur atau Selangor pastinya lebih mahal. Jika anda mempunyai bajet yang terhad, anda boleh mencari hartanah leasehold di kawasan hotspot dengan kos yang lebih rendah. Hanya tumpukan kepada hartanah yang mempunyai tempoh pajakan maksimum untuk mengekalkan hartanah dalam jangka masa panjang.

Satu lagi aspek yang perlu difikirkan ialah kesediaan anda untuk memikul tanggungjawab terhadap satu hartanah. Hartanah leasehold boleh dilengkapi dengan kemudahan tertentu yang tidak disediakan oleh hartanah freehold. Sewa untuk hartanah leasehold juga lebih tinggi daripada hartanah freehold, menjadikannya pilihan yang lebih baik untuk pelabur hartanah.

Sebaliknya, pemilik hartanah freehold mempunyai lebih banyak fleksibiliti. Anda tidak akan tertakluk kepada peraturan yang ketat mengenai kerja pembangunan, penyewaan atau melakukan apa-apa perubahan struktur, tidak seperti pemilik leasehold. Selain itu, lebih mudah untuk menjual hartanah freehold pada harga yang lebih tinggi tanpa sebarang had kepada tempoh pegangan.

Akhir kata, walau apapun hak milik tanah pilihan anda, anda pasti mahu menetap di rumah yang paling sesuai dengan kehendak dan keperluan anda. Lokasi, kemudahan, akses dan keselesaan anda juga akan mempengaruhi keputusan anda. Walau bagaimanapun, jika semua kebaikan dan kekurangankeburukan untuk hartanah freehold dan leasehold sama rata, pastinya lebih baik memilih hartanah freehold.

Contoh hartanah freehold dan leasehold di Malaysia

Jika anda ingin melihat beberapa rumah freehold atau leasehold menarik di Malaysia, kami sedia membantu anda. Kami menyenaraikan beberapa pembangunan kediaman yang luar biasa, di mana anda boleh menjalani kehidupan yang indah!

Hartanah freehold

• Sky Trees
• M Centura
• Habitus @ City of Elmina
• Hyde Tower 2 i-City

Hartanah leasehold

• Scarletz Suites @ KL City Centre
• Tropika Melawati
• Residensi Laman Sari

BACA JUGA : Perbezaan antara Apartmen Servis dan Kondominium – Yang mana lebih baik?