Apakah perbezaan antara pegangan kekal dan pegangan pajak? Artikel ini menghuraikan pelbagai jenis pemegangan tanah dan kesannya kepada pembeli rumah.
Selalunya apabila bercakap tentang pembelian hartanah, ramai orang hanya memikirkan tentang fizikal rumah tersebut – patutkah mereka beli rumah atas tanah atau unit bertingkat tinggi seperti kondominium atau kediaman berservis?
Tanpa disedari, hartanah-hartanah kediaman ini dibangunkan di atas pelbagai jenis tanah. Di Malaysia, terdapat beberapa jenis hak milik tanah iaitu pegangan kekal, pegangan pajak dan Lot Bumi.
Berikut adalah penerangan tentang setiap jenis hak milik tanah.
1. Hak milik Pegangan Kekal
Hartanah pegangan kekal sentiasa menjadi pilihan utama kerana ia akan menjadi milik anda selama-lamanya. Hartanah pegangan kekal wujud apabila kerajaan negeri memperuntukkan satu plot tanah dan menjualnya tanpa sebarang had masa kepada pihak individu. Ini dapat dilihat apabila pemaju membina banglo, perumahan persendirian dan kondominium pegangan kekal. Hartanah yang dibina di atas tanah milik pemaju akan dipindahkan kepada pembeli dengan syarat hartanah mestilah jenis kediaman atas tanah seperti banglo atau rumah teres.
Pemilikan ini ditunjukkan dalam bentuk Hak Milik Induk yang juga dikenali sebagai hak milik pemaju. Di sini, pemaju mendapat kebenaran untuk membangunkan sebidang tanah dan diberikan hak milik ini untuk projek pembangunan hartanah. Bagi kondominium dan kediaman bertingkat tinggi lain, pembeli mempunyai hak (bergantung kepada unit) tetapi tanah masih milik pemaju. Dalam hal ini, pemaju akan membahagikan pemilikan melalui hak milik strata.
Kelebihan tanah pegangan kekal
Tanah pegangan kekal pastinya mempunyai sedikit kelebihan. Pertama, pemilik tidak akan menghadapi banyak sekatan apabila hendak memindahkan tanah mereka kepada orang lain. Selain itu, tertakluk kepada kawalan perancangan bandar, pemilik juga mempunyai hak untuk membuat pembahagian dan pengagihan tanah. Di samping itu, tanah pegangan kekal biasanya mengalami pertumbuhan modal yang stabil selagi hartanah terbabit secara keseluruhannya berada dalam keadaan baik.
Kekangan tanah pegangan kekal
Sesetengah hartanah pegangan kekal memerlukan kebenaran daripada kerajaan negeri sebelum boleh dipindah milik, contohnya hartanah yang telah ditukar status daripada pegangan pajak kepada pegangan kekal. Oleh itu, bakal pembeli dinasihatkan supaya meneliti hak milik sesebuah tanah untuk mengetahui jika terdapat sebarang sekatan sebelum membeli.
Di samping itu, walaupun namanya tanah pegangan kekal, kerajaan negeri diberi kuasa untuk memperoleh plot tanah yang dimiliki oleh orang awam termasuklah tanah pegangan kekal. Di bawah Akta Pemerolehan Tanah 1960, kerajaan negeri boleh mengambil balik tanah pegangan kekal bagi tujuan faedah awam seperti projek MRT atau untuk pembangunan ekonomi. Dalam senario ini, pemilik tanah akan diberikan pampasan mengikut nilai pasaran semasa tanah tersebut yang ditentukan oleh penilai kerajaan.
BACA: Berapakah kos untuk membina rumah di Malaysia? Ini panduannya
2. Hak milik Pegangan Pajak
Pegangan pajak merupakan pilihan hak milik tanah yang kurang popular. Penyewa biasanya diberikan pemilikan hartanah terbabit untuk tempoh 99 tahun. Jika hartanah terbabit sebuah hartanah subsale, tempoh pegangan pajaknya lebih pendek – biasanya antara 30-60 tahun. Sebaik sahaja tamat tempoh pajakan, penyewa sama ada perlu memulangkan tanah tersebut kepada kerajaan negeri atau membayar premium lanjutan pajakan.
Tanah pegangan pajak mempunyai pelbagai kekangan yang dinyatakan dalam pajakan. Penyewa perlu menjaga tanah seperti yang ditetapkan dalam perundangan tanah. Sekiranya kerajaan mendapati penyewa gagal berbuat demikian, perjanjian tempoh pegangan tersebut boleh diubah. Kerajaan boleh membatalkan pajakan tersebut atas sebab tanah tidak digunakan untuk tujuan sepatutnya.
Kekangan tanah pegangan pajak
1. Proses jualan yang memakan masa
Dalam tempoh pemilikan, hanya kerajaan negeri atau yang setaraf dengannya boleh memberi kebenaran bagi pemindahan pajakan. Proses jualan sesebuah hartanah pegangan pajak mengambil masa 3 + 1 bulan, dan hanya bermula selepas kerajaan negeri memberikan kebenaran. Kebenaran ini pula boleh mengambil antara enam bulan sehingga setahun. Namun begitu, penjualan hartanah pegangan pajak daripada pemaju (hartanah primer) dikatakan lebih mudah.
2. Nilai dan harga hartanah lebih rendah
Hartanah dengan pajakan 99 tahun meningkat nilainya pada kadar yang sama dengan hartanah pegangan kekal pada 20 ke 30 tahun pertamanya. Malah pada peringkat awal, hartanah pegangan pajak dengan lokasi menarik dan kemudahan lengkap boleh menjadi lebih tinggi nilainya berbanding pegangan kekal. Namun selepas tiga dekad, nilai hartanah tersebut tidak lagi berkembang dan akan mula menyusut sehingga tamat tempoh pajakan. Dari segi harga pula, hartanah pegangan pajak tidak semestinya lebih murah berbanding hartanah pegangan kekal dengan spesifikasi seperti saiz unit dan keluasan tanah yang sama.
KETAHUI: Apa itu penilaian hartanah & 4 faktor yang mempengaruhi nilai sebuah rumah
3. Margin pembiayaan bank yang lebih rendah
Institusi kewangan kadangkala keberatan untuk memberi pinjaman kepada mereka yang ingin membeli hartanah pegangan pajak dengan baki tempoh pajakan kurang dari 50 tahun. Kebanyakan bank akan memilih untuk membiayai hartanah pegangan pajak dengan sekurang-kurangnya 75 tahun baki pajakan. Jika pinjaman perumahan anda diluluskan sekalipun, jumlahnya tidak akan sampai nilai maksimum 90%. Ini bermakna anda perlu menambah sendiri perbezaannya.
3. Lot Bumi
Seperti namanya, Lot Bumi dibuka untuk jualan atau pajakan hanya kepada Bumiputera – Orang Melayu, Sabah, Sarawak dan warganegara Islam bukan Melayu. Jenis hartanah ini wujud di kesemua projek perumahan baharu di mana peratusan tertentu daripada rumah-rumah yang dibina diperuntukkan untuk Bumiputera. Sebagai contoh, di Lembah Klang, semua perumahan baharu mesti menguntukkan 30% daripada unitnya sebagai Lot Bumi.
Penukaran Lot Bumi kepada Lot Bukan Bumi biasanya mengambil masa yang lama, sehingga bertahun-tahun. Dalam kebanyakan kes, permintaan ini ditolak. Lot Bumi juga kurang menjadi tarikan kepada pelabur disebabkan pasarannya yang terhad dan kenaikan harganya yang dikatakan paling lambat di antara ketiga-tiga jenis hak milik tanah.
Sementara itu, terdapat satu lagi kategori tanah yang dikhaskan untuk orang Islam berbangsa Melayu – Tanah Rizab Melayu. Hartanah yang dibina di atas Tanah Rizab Melayu hanya boleh dibeli oleh pembeli Islam berbangsa Melayu.
Untuk maklumat lanjut tentang Hak milik Induk dan Hak milik Strata, baca: 7 perkara yang perlu disemak oleh pembeli rumah sebelum menandatangani SPA