Cari Panduan

Find tips, tools and how-to guides on every aspect of property.

Cara menulis perjanjian sewa rumah di Malaysia

test

Seperti yang diketahui, rumah sewa berpotensi untuk menjadi sumber pendapatan yang lumayan. Walaupun begitu, ia hanya benar sekiranya pengurusan ini dilakukan dengan betul. Bagi tuan rumah dan juga penyewa, kedua-dua belah pihak perlu mempunyai perjanjian sewa rumah yang ditulis secara jelas dan lengkap. Artikel ini akan menerangkan apa yang perlu anda tahu untuk menulis perjanjian sewa rumah di Malaysia.

how-to-write-a-tenancy-agreement-in-Malaysia
© grazvydas/ 123RF

Artikel ini diterjemah dari Are you a landlord? This is how you write a tenancy agreement in Malaysia oleh Nur Sabihah.

Hartanah sememangnya sudah tidak asing lagi sebagai aset yang sentiasa meningkat harganya. Oleh itu, memiliki beberapa aset seperti hartanah akan memberikan anda keuntungan jangka masa panjang, terutamanya jika anda bijak memanfaatkan aset ini dengan menyewakannya. Walaubagaimanapun, masih terdapat perbelanjaan yang perlu dikeluarkan dalam urusan rumah sewa ini. Ia termasuklah kos pengiklanan, yuran ejen hartanah, serta penyelenggaraan hartanah.

Malah, salah satu masalah yang sering menjadi isu hangat di Malaysia ialah pertikaian antara tuan rumah dan juga penyewa. Semakin lama konflik antara tuan rumah dan pihak penyewa ini dibiarkan, ia boleh mendatangkan lebih mudarat serta masalah kepada anda dan bukannya keuntungan yang berbaloi seperti yang diharapkan. Oleh itu, perjanjian sewa rumah sangat penting bagi melindungi hak anda. Ia perlu ditulis dengan lengkap dan menerangkan dengan jelas bagi apa jua situasi yang kemungkinan berlaku di masa hadapan. Berikut merupakan perkara yang anda perlu tahu bagi menulis perjanjian sewa rumah di Malaysia:

Penafian: Maklumat dan info yang dikongsikan ini adalah sebagai rujukan umum dan tidak menggantikan atau melambangkan mana-mana khidmat atau nasihat profesional. Pembaca perlu mendapatkan nasihat profesional atas budi bicara sendiri sebelum membuat sebarang tindakan.

Apa itu perjanjian sewa rumah?

Perjanjian sewa rumah merupakan suatu kontrak yang sah antara tuan rumah dan juga pihak penyewa. Ia menyatakan dengan jelas mengenai tanggungjawab yang perlu dipatuhi oleh kedua belah pihak sewaktu tempoh menyewa. Selain itu, perjanjian sewa rumah ini juga akan menerangkan dengan teliti tentang maklumat hartanah yang disewa, termasuklah senarai perabot, dan kemudahan yang disediakan di hartanah tersebut.

Bagi memastikan tiada sebarang maklumat penting tertinggal, tuan rumah dinasihatkan untuk mendapatkan khidmat peguam profesional bagi mendraf perjanjian sewa rumah ini. Walaubagaimanapun, menggunakan khidmat peguam bagi mendraf perjanjian ini boleh memakan kos yang mahal. Oleh itu, tuan rumah boleh membuat pilihan untuk mendraf perjanjian sewa rumah ini sendiri asalkan ia dipersetujui oleh pihak penyewa yang akan menandatangani perjanjian tersebut.

Apakah syarat-syarat umum yang perlu dimasukkan dalam perjanjian sewa rumah?

rental-agreement-terms
© Bartolomiej Pietrzyk/ 123RF

Buat masa sekarang, masih belum ada undang-undang khusus oleh pihak kerajaan tentang apa yang boleh dimasukkan atau tidak dalam perjanjian sewa rumah. Oleh itu, kedua-dua belah pihak tuan rumah dan juga bakal penyewa boleh meletakkan pelbagai syarat yang dikehendaki. Kadangkala, hal ini boleh menyebabkan kontrak menjadi berat sebelah dan memberi kelebihan kepada hanya satu pihak.

Antara perkara-perkara asas yang perlu disertakan dalam perjanjian sewa rumah adalah seperti berikut:

1. Maklumat tentang hartanah dan tujuan

Dalam bahagian ini, nyatakan alamat rumah yang disewakan dan jenis hartanah kediaman. Bagi kediaman bukan bertanah strata seperti unit kondo, jangan lupa sertakan # unit.

Selain itu, nyatakan dengan jelas jika anda memajakkan keseluruhan rumah atau hanya satu bilik. Pakar hartanah juga menasihatkan untuk menerangkan status rumah. Sebagai contoh, adakah anda menyewakannya tanpa perabot dan peralatan? Sekiranya terdapat item yang disertakan dalam penyewaan, pemilik hendaklah melampirkan inventori dalam kontrak sewa yang perlu disahkan oleh penyewa sebelum ditandatangani.

2. Tempoh menyewa

Perjanjian sewa rumah perlu menyatakan tarikh bermula dan tarikh akhir penyewaan, selain tarikh kontrak itu ditandatangani. Di Malaysia, tempoh penyewaan biasanya di antara 1 hingga 3 tahun. Jika anda menyewakan rumah anda setiap bulan, nyatakannya di bahagian ini. Mana-mana pihak juga boleh menambah klausa yang memberi hak kepada penghuni untuk melanjutkan atau memperbaharui penyewaan untuk tempoh tetap, tertakluk kepada syarat tertentu.

3. Jumlah sewa bulanan dan deposit

Bahagian ini megandungi bayaran sewa tepat yang perlu dibayar oleh pemajak pada setiap bulan, bersama-sama dengan masa sewa perlu dibayar dan cara ia perlu dibayar. Sebagai contoh, sekiranya penyewa perlu membayar anda secara tunai, atau deposit dalam akaun bank tuan rumah. Jumlah sebenar yang perlu dibayar oleh penyewa untuk Deposit Sekuriti, Earnest Deposit dan Deposit Utiliti juga perlu dinyatakan.

4. Apa yang akan disediakan oleh tuan rumah (perabot, utiliti dan sebagainya)

Bahagian ini mengandungi inventori perabot, lekapan dan peralatan yang disediakan oleh tuan tanah kepada penyewa. Senarai itu harus menyatakan keadaan semua peralatan dan perkara tersebut. Penyewa harus menyemak sebelum menandatangani perjanjian, manakala tuan tanah akan menyemak item semasa pemeriksaan rutin dan apabila tamat penyewaan.

5. Tanggungjawab penyewa

Secara amnya, kewajipan penyewa termasuk membayar deposit dan utiliti, di samping membayar sewa tepat pada masanya. Penyewa juga bertanggungjawab untuk memastikan rumah itu selamat dan bersih, serta mematuhi undang-undang atau statut yang berkaitan. Untuk maklumat yang lebih komprehensif, lihat Hak dan Kewajipan Penyewa di Malaysia.

6. Tanggungjawab tuan rumah

Secara ringkasnya, pemilik hartanah diberi mandat untuk membayar semua caj yang diperlukan yang timbul daripada hartanah itu, seperti cukai tanah, penilaian, yuran penyelenggaraan, dan lain-lain. Tuan tanah juga dikehendaki menyelenggara dan membetulkan infrastruktur penting hartanah, termasuk paip, elektrik pendawaian, serta tiang dan rasuk. Akhir sekali, tuan tanah mesti memberikan penyewa “kenikmatan tenang” hartanah dan menghormati privasi penyewa. Untuk maklumat lanjut, baca semua yang anda patut tahu mengenai hak dan kewajipan tuan tanah di Malaysia.

7. Peraturan rumah, larangan dan limitasi yang ditetapkan

Bahagian ini menyatakan perkara yang tidak boleh dilakukan oleh pemajak kepada hartanah berikut. Sebagai contoh, penyewa tidak dibenarkan mengubah suai rumah, atau menyewakan bilik atau mana-mana bahagian rumah tanpa kebenaran pemilik. Rumah itu hanya boleh digunakan sebagai harta kediaman, dimana penghuni tidak boleh menjalankan sebarang perniagaan dalam hartanah tersebut. Aktiviti haram dilarang dalam premis, seperti menggunakannya sebagai sarang dadah atau perjudian.

Tuan tanah juga mempunyai pilihan untuk menambah limitasi seperti harta kediaman hanya boleh diduduki oleh sebilangan individu atau hanya satu keluarga boleh menggunakannya.

8. Menyelesaikan sebarang isu yang timbul

Bahagian ini menyatakan proses penyelesaian pertikaian jika secara kebetulan kontrak sewa tidak menyatakan bagaimana beberapa masalah boleh diselesaikan, terdapat salah tafsir pada peruntukan perjanjian sewa rumah, atau terdapat salah faham antara kedua-dua pihak.

9. Sebarang syarat/ klausa khas

Ini adalah syarat dan klausa khas yang tuan tanah ataupun penyewa ingin masukkan dalam perjanjian sewa rumah di Malaysia. Sebagai contoh, penyewa ekspatriat mungkin ingin memasukkan klausa yang memberinya hak untuk menamatkan penyewaan sebelum tarikh tamat rasminya kerana terdapat kemungkinan dimana beliau akan ditugaskan semula di negara lain.

Bilakah pihak penyewa perlu menandatangani perjanjian sewa rumah?

Apabila bakal penyewa telah melihat rumah sewa tersebut dan bersetuju dengan syarat-syarat yang ditetapkan, pihak penyewa akan menyerahkan kepada tuan rumah surat bersetuju menerima tawaran atau ‘letter of offer’ dengan deposit pendahuluan. Kemudian, kedua-dua pihak iaitu tuan rumah dan juga penyewa perlu menandatangani perjanjian sewa rumah tujuh hari selepas deposit keselamatan dan utiliti telah dibayar. Perjanjian sewa rumah yang sudah ditandatangani akan dimatikan setem dan menjadi dokumen yang sah di sisi undang-undang.

Ada berapa jenis deposit yang ada dalam perjanjian sewa rumah?

bnm-opr-loan-interest
© Ekachai Wongsakul/ 123RF

Kebiasaannya, terdapat tiga jenis deposit yang ditetapkan oleh tuan rumah kepada penyewa iaitu:

1. Deposit Pendahuluan

Deposit ini ialah deposit yang dibayar sebagai tempahan untuk memastikan tuan rumah tidak menyewakan hartanah tersebut kepada orang lain dalam tujuh hari yang seterusnya. Ia boleh disimpan oleh pihak ketiga sebagai escrow oleh ejen hartanah dan biasanya dengan jumlah sebulan sewa. Yuran pendahuluan ini kebiasannya akan disertakan dengan “letter of offer” daripada pihak penyewa. Yuran pendahuluan ini juga boleh digunakan sebagai pembayaran utiliti di rumah sewa pada bulan pertama penyewaan bermula.

2. Deposit Keselamatan

Deposit ini akan digunakan bagi melindungi tuan rumah sekiranya penyewa melanggar mana-mana syarat dalam perjanjian sewa rumah. Jumlah deposit ini kebiasaannya adalah sebanyak dua bulan sewa rumah. Ia boleh digunakan bagi membaiki sebarang kerosakan, mengganti kunci, dan kerja-kerja pembersihan. Ia juga boleh dibatalkan dan digunakan oleh tuan rumah sebagai penalti sekiranya penyewa bertindak untuk menamatkan sewa sebelum kontrak tamat. Walaubagaimanapun, sekiranya pihak penyewa mematuhi kontrak dan tiada sebarang isu sepanjang tempoh penyewan tersebut, ia perlu dipulangkan dengan jumlah penuh apabila tempoh penyewaan telah tamat.

3. Deposit Utiliti

Deposit ini digunakan bagi membayar sebarang tunggakan bagi bil utiliti (seperti gas, elektrik, dan air) yang belum dibayar selepas tempoh penyewaan tamat. Jumlah deposit yang biasa diambil ialah separuh daripada jumlah sewa bulanan.

LIHAT JUGA: Maksud deposit rumah sewa dan 3 perkara lain penyewa perlu tahu

Berapakah kos duti setem bagi perjanjian sewa rumah? 

Perjanjian sewa rumah perlu dimatikan setem oleh Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia (LHDN) bagi memastikan ia dokumen yang sah di sisi undang-undang. Seterusnya, 2 jenis borang permohonan iaitu PDS 1 dan PDS 49(A), perlu dihantar ke pejabat LHDN yang terdekat.

Pengiraan duti setem bagi perjanjian sewa rumah di Malaysia dikira dengan pengiraan seperti berikut:

  • Perjanjian sewa selama 1 tahun

RM1 bagi setiap RM250 daripada jumlah sewa tahunan sebanyak RM2,400. Duti setem ini percuma bagi sewa tahunan berjumlah RM2,400 ke bawah.

  • Perjanjian sewa di antara 1 hingga 3 tahun

RM2 bagi setiap RM250 daripada sewa tahunan berjumlah RM 2,400. Duti setem ini percuma jika jumlah sewa tahunan di bawah RM2,400.

  • Perjanjian sewa lebih daripada 3 tahun

RM4 bagi setiap RM250 daripada sewa tahunan yang lebih daripada RM 2,400. Duti setem ini percuma sekiranya jumlah sewa tahunan di bawah RM2,400.

Bagi pengiraan yang lebih mudah, anda boleh berpandukan formula ini:

Contoh pengiraan:

  • Anda menyewakan unit anda dengan kadar sewa sebanyak RM1,700 setiap bulan. Maka jumlah sewa tahunan adalah sebanyak RM20,400 (RM1,700 setiap bulan x 12 bulan).
  • Memandangkan RM2,400 pertama akan dikecualikan daripada duti setem, jumlah sewa yang akan dikenakan cukai ialah RM 18,000 (RM20,000– RM 2,400).
  • Duti setem yang akan dikenakan bergantung kepada tempoh masa perjanjian (rujuk kepada amaun yang dinyatakan pada awal pengiraan ini).

Berikut merupakan formula yang akan digunakan bagi pengiraan ini:

  • (Jumlah sewa tahunan – 2400)/ 250 x H ( kadar berdasarkan tempoh sewaan) = Kos duti setem

Dalam contoh pengiraan ini (dengan jumlah sewa RM1,700 setiap bulan), pengiraan jumlah setem duti ialah seperti berikut:

1 tahun atau kurang

[(1700 x 12) – 2400]/ 250 x RM1 = RM72

Bagi proses ini, dua salinan dokumen perlu dimatikan setem, satu bagi pihak tuan rumah dan satu salinan lagi bagi pihak penyewa. Salinan tambahan bagi perjanjian sewa rumah yang dimatikan setem ini akan dikenakan bayaran sebanyak RM10.

> 1 hingga 3 tahun:

[(1700 x 12) – 2400]/ 250 x RM2 = RM144

> 3 tahun:

[(1700 x 12) – 2400]/ 250 x RM4 = RM288

BACA: Panduan dan cara kira duti setem, yuran pengurusan dan guaman bagi perjanjian sewa di Malaysia

Struktur perjanjian sewa rumah

tenancy-agreement-structure
© alexskopje/ GettyImages

Sama seperti dokumen sah yang lain, sebuah perjanjian sewa rumah perlu didraf dengan tepat oleh peguam bagi memastikan tiada maklumat penting yang tertinggal. Berikut merupakan senarai syarat-syarat dan klausa utama yang perlu dinyatakan dalam perjanjian sewa rumah.

Penafian: Maklumat dan info yang dikongsikan ini adalah sebagai rujukan umum dan tidak menggantikan atau melambangkan mana-mana khidmat atau nasihat profesional. Pembaca perlu mendapatkan nasihat profesional atas budi bicara sendiri sebelum membuat sebarang tindakan.

Bahagian 1: Muka surat depan

Muka surat depan perlu mengandungi tarikh perjanjian, nama dan nombor IC pihak tuan rumah dan penyewa.

Bahagian 2: Definisi dalam perjanjian

Bahagian ini memberi definisi “tuan rumah”, “penyewa” and “premis berkenaan”. Selain itu, ia juga merujuk kepada beberapa bahagian lain yang dikenali sebagai “Jadual” dan “Inventori”. Kebiasaannya, bahagian pertama bagi perjanjian ini tidak akan mengandungi maklumat tentang hartanah, maklumat untuk dihubungi, jumlah sewa dan sebagainya. Kesemua maklumat ini kebiasaannya akan diterangkan di bahagian “Jadual”.

Bahagian 3: Tempoh menyewa, jumlah sewa dan deposit

Bahagian ini menerangkan tentang tempoh menyewa, tarikh mula dan tamat menyewa, serta deposit yang perlu dibayar.

Bahagian 4: Tanggungjawab dan syarat yang perlu dipatuhi oleh pihak penyewa

Bahagian ini menerangkan tentang tanggungjawab dan syarat yang perlu dipatuhi penyewa. Contohnya: membayar sewa dan bil tepat pada masanya, memastikan keadaan rumah selamat tanpa sebarang kerosakan, tidak dibenarkan sublet dan sebagainya.

Bahagian 5: Tanggungjawab dan syarat yang perlu dipatuhi oleh pihak tuan tanah

Bahagian ini menerangkan tentang tanggungjawab dan syarat yang perlu dipatuhi penyewa. Contohnya: membayar insurans bagi hartanah, cukai dan sebagainya.

Bahagian 6: Syarat khusu/ klausa

Seterusnya, bahagian ini menerangkan syarat tambahan dalam perjanjian yang telah dipersetujui antara kedua belah pihak. Bahagian ini mengkhususkan di situasi di mana ada pengecualian yang dibenarkan.

Bahagian 7: Definisi akhir

Bahagian ini menerangkan definisi lebih lanjut terma seperti “tuan rumah” dan “penyewa, jumlah berkaitan dan sebagainya.

Bahagian 8: Tandatangan

Tandatangan tuan rumah, penyewa dan saksi.

Bahagian 9: Jadual

Bahagian ini memberi maklumat sebenar berkenaan alamat hartanah, maklumat untuk dihubungi bagi tuan rumah dan penyewa, serta syarat-syarat penyewaan.

Bahagian 10: Inventori

Senarai barangan dan kelengkapan yang disediakan oleh tuan rumah dan diserahkan di bawah jagaan penyewa. Barangan yang disenaraikan perlu dipulangkan dalam keadaan yang baik apabila tempoh penyewaan telah tamat.

Ini masanya untuk menjana pendapatan!

Perjanjian sewa rumah yang dirangka dan ditulis dengan baik akan melindungi anda sebagai tuan rumah serta mengelakkan timbul sebarang isu yang tidak diingini dengan penyewa anda di masa hadapan. Anda perlu menyediakan dokumen ini siap sedia untuk digunakan sebelum mengiklankan rumah sewa anda lagi.

Apa yang menarik, jika anda berminat untuk meningkatkan peluang mendapat permohonan dari penyewa yang berkualiti, iklankan sahaja rumah sewa anda di Portal Hartanah No. 1 di Malaysia, iProperty.com.my!

ARTIKEL UNTUK ANDA
🏢 Studio apartment sewa paling popular di KL dan Selangor pada tahun 2022
🌁 Kondominium dupleks popular untuk disewa di KL dan Selangor 2022

Artikel Lain